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深圳小產(chǎn)權(quán)房屋買賣注意事項(xiàng)

  • 2018年4月26日 GuoMeng來源:深圳中原地產(chǎn)網(wǎng) 樓盤網(wǎng) 1236 80
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小產(chǎn)權(quán)房,是指未交納土地出讓金等費(fèi)用,在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房子。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證,購房合同國土房管局也不會(huì)給予存案。

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深圳小產(chǎn)權(quán)房屋買賣注意事項(xiàng)

小產(chǎn)權(quán)房是什么意思

小產(chǎn)權(quán)房,是指未交納土地出讓金等費(fèi)用,在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房子。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證,購房合同國土房管局也不會(huì)給予存案。

在深圳,有這樣一種房產(chǎn),被叫作“小產(chǎn)權(quán)房”,它主要有三種類型:

1、原住村民自己籌資興建的農(nóng)民樓;

2、村集體組織在集體用地上建設(shè)的統(tǒng)建樓;

3、開發(fā)商出錢,村里集體出地,合作建設(shè)的樓盤,有些小區(qū)外觀和商品房沒什么兩樣。

因此深圳小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)方有個(gè)人、村委、公司三個(gè)不同的主體,不同的建設(shè)方所簽訂的買賣合同也不同。

一般說來,個(gè)人的獨(dú)棟小產(chǎn)權(quán)房以出租為主、也有的整棟出售,或者分割出售;村委和開發(fā)商建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房則以出售為主,交易的時(shí)候一般都簽《集資建房協(xié)議》。

因?yàn)槎紱]有國家頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證,再加上小產(chǎn)權(quán)房不能在銀行貸款,價(jià)格一般只有同區(qū)域商品房的三分之一。

但近幾年有開發(fā)商修建的小產(chǎn)權(quán)房向高層化、社區(qū)化發(fā)展,主要以沙井片區(qū)為典型,小產(chǎn)權(quán)房的外觀與商品房幾無二致。

具體來說,小產(chǎn)權(quán)房有哪些優(yōu)缺點(diǎn)呢?

優(yōu)點(diǎn):

1、小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格低,相當(dāng)于商業(yè)房?jī)r(jià)格的1/3,相同總價(jià)來說,租售比相比商品房要好;

2、小產(chǎn)權(quán)房不限購,商品房要5年社保或者深戶才能購買;

3、舊改搏拆遷,開發(fā)商同樣補(bǔ)償,但是要權(quán)屬確認(rèn);

4、現(xiàn)在一部分小產(chǎn)權(quán)房還比較正規(guī),有合理規(guī)劃和專門物業(yè),有些還有學(xué)校配套、可貸款等;

缺點(diǎn):

1、沒有紅本產(chǎn)權(quán),只有《合資建房協(xié)議》的合同來約定權(quán)屬;

2、需要全款購買,小產(chǎn)權(quán)房不能在銀行按揭貸款,所以購買需要全款,部分可以做短期貸款,但是利率相比較高;

3、質(zhì)量監(jiān)管缺位,部分小產(chǎn)權(quán)房的設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量,有可能存在安全風(fēng)險(xiǎn),建議選擇社區(qū)大一點(diǎn),樓棟較多的樓盤;

4、未來套現(xiàn)困難,升值相對(duì)較慢,且還有被拆掉血本無歸的風(fēng)險(xiǎn)。

看起來優(yōu)缺點(diǎn)似乎不相伯仲,那到底買還是不買呢?如果資金夠的話當(dāng)然還是建議買商品房,但如果手頭的錢不多、又想在深圳有自己的家,注意到這些問題,小產(chǎn)權(quán)房還是值得一買的!

1、在購買小產(chǎn)權(quán)房時(shí),一定要先確定開發(fā)商是否具有房屋的承建資質(zhì)和政府部門的審批手續(xù),包括使用權(quán)證、施工許可證。如果基本的文件都沒有,購買這樣的房子需要注意存在的風(fēng)險(xiǎn)。盡量選擇社區(qū)大一點(diǎn),樓棟多的小區(qū)。有些小產(chǎn)權(quán)小區(qū)建設(shè)的跟商品房外觀沒什么區(qū)別,真很難分辨。

2、對(duì)于開發(fā)商出示的批文,一定要再三驗(yàn)證其真實(shí)性。一般可以通過當(dāng)?shù)卣倬W(wǎng)查看或直接前往政府部門咨詢了解。

3、看房到最后的購房,離不開權(quán)屬合同,包括付款方式,交付時(shí)間。認(rèn)真留意合同里面的條款,尤其是合同中所標(biāo)明的責(zé)任、風(fēng)險(xiǎn)和免責(zé)條款,這都與我們購房者自身利益息息相關(guān)。最好找買過小產(chǎn)權(quán)房的朋友參考,或者熟悉的中介問清楚后再購買。

4、除了通過外部因素去衡量房屋風(fēng)險(xiǎn),買房還是要回歸房子本身。一般先根據(jù)自身需求,尤其是分析房屋的位置、周邊配套、房屋質(zhì)量等,還有戶型的套內(nèi)面積有些也有水份,因?yàn)楸O(jiān)管缺失問題,最好實(shí)際測(cè)量。

購買小產(chǎn)權(quán)房的優(yōu)勢(shì)

1、價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯。小產(chǎn)權(quán)房低廉的房?jī)r(jià)優(yōu)勢(shì)一向吸引著一般大眾,特別像天津這樣的大城市,商品房的房?jī)r(jià)是一漲再漲,房租也是跟著水漲船高;從我國房子的價(jià)格看,早已經(jīng)歸于“世界一流”。

2、房子壽數(shù)。盡管商品房產(chǎn)使用權(quán)是七十年,可是使用壽數(shù)是否有七十年呢?住建部副部長(zhǎng)仇保興在第六屆世界綠色修建與修建節(jié)能大會(huì)上說,我國是每年新建修建量最大的國家,每年20億平方米新建面積,相當(dāng)于耗費(fèi)了全世界40%的水泥和鋼材,而只能持續(xù)25~30年。捆綁著祖先三代人收入的房子卻只能維持30年,與小產(chǎn)權(quán)房比較都是半斤八兩。

3、確權(quán)的可能性。關(guān)于這個(gè)可能性是有的,例子也不少。

4、購買的人太多,有法不責(zé)眾的心思。

購買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)

1、小產(chǎn)權(quán)房買賣是違法的,是國家和法律禁止的,所以得不到法律的維護(hù)。

2、因違法,所以就存在被撤除或沒收,并得不到有用補(bǔ)償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)存在。例子2009年6月2日出臺(tái)的《深圳市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于農(nóng)村城市化前史遺留違法修建的處理決議》(以下簡(jiǎn)稱《決議》第五條規(guī)則“經(jīng)普查記載的違法修建,市政府應(yīng)當(dāng)差異其違法程度,依據(jù)本決議以及土地利用整體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用方案要求,別離采用承認(rèn)產(chǎn)權(quán)、依法撤除或許沒收、臨時(shí)使用等方法,分期分批處理?!?/p>

3、違約或一房多賣或房子的其他權(quán)力瑕疵等狀況簡(jiǎn)單發(fā)生。因小產(chǎn)權(quán)房買賣是不合法的,所以當(dāng)一方反悔時(shí),就能夠主張合同無效;而又因小產(chǎn)權(quán)房沒有有用掛號(hào),所以第三方底子無法查到買賣狀況或是房子的權(quán)益狀況,所以簡(jiǎn)單一房多賣或許其他權(quán)力瑕疵;

4、轉(zhuǎn)讓手續(xù)盡管簡(jiǎn)單,可是究竟違法,也造成了再轉(zhuǎn)讓困難,并且增值的空間也不大;

5、房子壽數(shù)風(fēng)險(xiǎn)。盡管我國的商品房壽數(shù)不怎么樣,但從整體均勻上來看,相關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房仍是好一些,究竟一般建小產(chǎn)權(quán)房的都是些不合法的開發(fā)公司,并且如有質(zhì)量問題也得不到售后服務(wù)。

總之,利益與風(fēng)險(xiǎn)同在,請(qǐng)各位想購買小產(chǎn)權(quán)房的購房者需要慎重考慮。有些購買小權(quán)產(chǎn)房者想著:“能夠托付律師作見證,這樣有保證一點(diǎn)”。其實(shí)因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房買賣是違法的,進(jìn)而律師見證小產(chǎn)權(quán)房買賣也是違法違規(guī)的,所謂托付律師作小產(chǎn)權(quán)房見證的行為,而感到安全感的作法,其實(shí)是在自欺欺人。在此,小編建議:能夠在合法的狀況下,托付律師作必要的查詢、評(píng)估、提供法律意見等。

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