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快看!解讀2018年深圳房產(chǎn)三價合一政策內(nèi)容

  • 2018年3月29日 chinairnwz來源:百家號 687 40
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深圳樓市重磅政策出臺: “三價合一”終結(jié)二手房“陰陽合同”。二手房“三價合一”政策在深圳終于正式落地。

2018年深圳二手房三價合一政策內(nèi)容

  2018年深圳二手房三價合一政策內(nèi)容及解讀一覽

  3月28日,人民銀行深圳市中心支行、深圳銀監(jiān)局、市規(guī)劃國土委聯(lián)合發(fā)布通知,將建立信息互通查詢機(jī)制,規(guī)范購房融資,堅(jiān)決遏制“陰陽合同”和“高評高貸”現(xiàn)象,確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

  該通知要求:商業(yè)銀行辦理房屋貸款業(yè)務(wù),要以房地產(chǎn)信息系統(tǒng)中查詢到的網(wǎng)簽合同和住房套數(shù)查詢結(jié)果作為審核依據(jù),并以網(wǎng)簽備案合同價款和房屋評估價的最低值作為計(jì)算基數(shù)確定貸款額度。不動產(chǎn)權(quán)登記系統(tǒng)將對網(wǎng)簽合同相關(guān)價款與購房貸款額進(jìn)行自動比對,對未按本通知要求核定貸款額度的銀行抵押登記申請,系統(tǒng)將自動攔截并予以退文,并將相關(guān)違規(guī)情況報監(jiān)管部門核查。簡單的說,就是二手房市場“三價合一”,貸款評估價必須按照網(wǎng)簽備案價和評估價的最低數(shù)來確定。

  原文內(nèi)容如下:

2018年深圳二手房三價合一政策內(nèi)容

2018年深圳二手房三價合一政策內(nèi)容

2018年深圳二手房三價合一政策內(nèi)容

  深圳房產(chǎn)三價合一政策解讀

  三價是哪三價?

  簡單理解,就是二手房交易中的所有價格都統(tǒng)一,即成交價、評估價以及網(wǎng)簽價“三價合一”,并且按照這個價格來計(jì)稅以及申請貸款。

  舉個栗子,買房會發(fā)生什么變化?

  1、稅費(fèi)增加

  前期的二手房稅費(fèi)計(jì)算基準(zhǔn),一般是參考房管局計(jì)稅評估價而定。目前深圳房管局評估價,多為房屋實(shí)際成交價的7成左右,因此繳納的稅費(fèi)較低。但三價合一后,若購房者想提高貸款評估價,勢必要提高網(wǎng)簽備案合同價,也就意味著稅費(fèi)的提高。這對于樓齡較早的房源、非普通住宅影響較多一些。

  需要提醒的是,政府每年都會參考市場行情進(jìn)行1-2次的房管局計(jì)稅評估價調(diào)整,實(shí)際成交價與房管局評估價之間的差距一直在縮小,這是大勢所趨,并非三價合一政策才帶來的影響。此外,深圳普通住宅標(biāo)準(zhǔn)也不定時在上調(diào),因此,“被豪宅”住宅的稅費(fèi),一定程度上會有所減少。

  2、首付增加

  三價合一前,部分首付不充足的客戶,會通過提高銀行貸款額度,從而降低實(shí)際首付金額。三價合一后,這種做法將得到有效抑制。

  假設(shè)一套房屋實(shí)際成交價為400萬,為減少稅費(fèi)支出網(wǎng)簽備案合同價定為300萬。

  三價合一前:銀行貸款評估價可達(dá)400萬或更高,貸款額度為400*0.7=280萬。買方需支付首付為400-280=120萬,或者更少。

  三價合一后:銀行貸款評估價只能取較低值的網(wǎng)簽備案合同價,貸款額度為300*0.7=210萬,買方需要支付的首付為400-210=190萬。相較之下,首付增加了70萬。

  因此,三價合一后,部分購房者將面臨2種選擇:

  ①為了維持首付及貸款評估價不變,選擇付出更高的稅費(fèi)。

 ?、诙愘M(fèi)不變,但貸款評估價降低,實(shí)際首付增加。

  那么在“三價合一”后買什么房子是最劃算呢?

  據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹

  1、次新房

  次新房的房管局計(jì)稅評估價與實(shí)際成交價差額不大,所以新政前后變化也不大。但次新房大多不滿2年,增值稅也是一筆支出,購房者應(yīng)綜合考量。

  2、滿5唯一的普通住宅二手房

  因滿5唯一可免征增值稅與個稅,很大程度上減少了購房者的支出。

  3、尋找平衡點(diǎn)

  對購房者而言,三價合一后最合適的是找到平衡點(diǎn),通過適當(dāng)提高網(wǎng)簽備案合同價,增加稅費(fèi),降低貸款評估價。

  業(yè)內(nèi)人士表示,“三價合一”有助于抑制二手房價格過快上漲,防止資金違規(guī)流向房地產(chǎn),并提高稅賦公平性。該政策的實(shí)施將全面壓縮“陰陽合同”生存空間,防止交易雙方通過報低價來避稅;同時遏制利用高杠桿投資投機(jī)購房,或者通過提高銀行評估價變相降低首付比例等行為。

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