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不再出售資產(chǎn) SOHO中國欲分拆3Q上市

  • 2018年3月21日 FanTianQing來源:騰訊網(wǎng) 1212 79
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潘石屹透露,SOHO中國將不再出售資產(chǎn)。潘石屹向記者表示,以往SOHO中國出售非核心資產(chǎn),保留核心資產(chǎn),是在進行資產(chǎn)調(diào)整,到2017年,SOHO中國資產(chǎn)調(diào)整已經(jīng)完成,留下的都是核心資產(chǎn),因此不再出售。

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SOHO中國欲分拆3Q上市。

坊間傳聞,自轉(zhuǎn)型自持運營后,在SOHO中國董事長潘石屹手中一直有一張計劃出售資產(chǎn)的清單,出售標的每年都在增補。過去幾年間,買家習慣了在潘石屹這張出售清單上尋找標的。直至昨日,在回答記者提問時,潘石屹透露,SOHO中國將不再出售資產(chǎn)。潘石屹向記者表示,以往SOHO中國出售非核心資產(chǎn),保留核心資產(chǎn),是在進行資產(chǎn)調(diào)整,到2017年,SOHO中國資產(chǎn)調(diào)整已經(jīng)完成,留下的都是核心資產(chǎn),因此不再出售。

接下來潘石屹要用一年時間,將擁有2.6萬個座位的SOHO 3Q(簡稱3Q)翻倍,擴張至5萬個座位。在潘石屹看來,在規(guī)模達到一定量級后,SOHO 3Q盈利就會提升上來,屆時,無論是A股還是H股,SOHO中國將把SOHO 3Q分拆出來上市。

不再出售資產(chǎn)

去年SOHO中國租金收入穩(wěn)步上升,凈利潤大幅跳升,銷售兩個項目帶來將近86億元的現(xiàn)金收入。隨后潘石屹忙著派發(fā)了兩次特別分紅,投資者對潘石屹2017年這份答卷,或許是滿意的。

據(jù)SOHO中國2017年業(yè)績報告顯示,2017年SOHO中國實現(xiàn)營業(yè)額約人民幣19.63億元,同比上升約24%;物業(yè)租賃毛利率約為80.5%;凈利潤約人民幣47.33億元,同比上升約420%;租金收入約人民幣 16.69 億元,同比上升約 11%。2017年,股東大會和 董事會分別于9月27日和11月15日批準派發(fā)每股人民幣0.346元和0.575元的特別股息, 此次董事會沒有建議派發(fā)截至2017年12月31日的末期股息。

在傳統(tǒng)業(yè)務方面,在連續(xù)出售物業(yè),新項目尚未入市招租的尷尬情況下,潘石屹為了提高租金收入確實費了不少心思。2017年,SOHO中國以物業(yè)項目為單位逐步建立全新的資產(chǎn)管理運營模式 ,每個資產(chǎn)管理公司都以利潤指標為考核中心,在傳統(tǒng)物業(yè)保持平均出租率達97%的情況下, 不斷變換租戶,提升租金收入。在潘石屹看來,對于新業(yè)務SOHO 3Q來說也一樣,以利潤為核心,這種新的管理辦法將為在租項目整體出租率和租金水平帶來穩(wěn)步提升。

但現(xiàn)實環(huán)境是,無論是長租公 寓還是辦公物業(yè),租金回報率仍舊很低。在SOHO中國看來,過去一年資產(chǎn)荒的大環(huán)境仍未改變,優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)價格持續(xù)保持高位,而租金回報率較低。遵循低買高賣的市場原則,繼2016年出售SOHO世紀廣場后,2017年,公司再度以35.73億元和50.08億元的資產(chǎn)價格通過股權轉(zhuǎn)讓的方式 整售了位于上海的虹口SOHO和凌空SOHO。整售的資產(chǎn)價格分別高于項目成本53%和 85%,分別高于項目的賬面重評價價值3.7%和7.9%,毛資本化率約為3.6%。

結(jié)合潘石屹對記者上述問題回答可知,這或許是SOHO中國計劃出售資產(chǎn)表上,最后被消化掉的兩個項目。更重要的是,潘石屹將北京的光華路SOHO 2也從這張表上劃掉了。潘石屹告訴記者,光華路SOHO 2價值80億元 —90億元,資產(chǎn)標的價值很高,“我覺得市場上也沒有這樣大的老板,我們決定在北京CBD最核心的地方持有光華路SOHO 2這個項目。”

不難看出,從現(xiàn)在開始,坊間傳聞的這張出售清單或許就此消失了。接下來,在完成“京滬”兩個在建項目后,SOHO中國以買地建房模式增加重資產(chǎn)項目的可能性已經(jīng)不大了。未來,潘石屹的重點將放在SOHO 3Q這項新業(yè)務的擴張上。

加速擴張SOHO 3Q

據(jù)SOHO中國首席財務總監(jiān)唐正茂表示,截至 2017 年末,SOHO 3Q 已在北京、 上海、杭州、深圳和南京擁有 26 個中心,共計約 26000 個工位。2018年底, 工位數(shù)將在2017年的基礎上提升一倍。

SOHO 3Q的擴張,早在計劃當中,這是潘石屹“輕資產(chǎn)生意”的大計。此前出售物業(yè)獲得的現(xiàn)金一部分用于分紅之外,還將用于SOHO 3Q的擴張。對于成立兩年的SOHO 3Q這種共享辦公新產(chǎn)品來說,有成熟的管理經(jīng)驗,完備的管理模式,才算具有對外擴張的能力。

在潘石屹看來,當下的商業(yè)地產(chǎn)市場,二、三線城市有很多控制辦公物業(yè),但不得不承認的是,辦公和長租公 寓回報率都很低,因此不能隨便擴張。

有質(zhì)量的擴張背后,是規(guī)模增長帶來的盈利能力提升。在潘石屹的設計中,每一個SOHO 3Q都要盈利,這是前提。對此,唐正茂表示,待SOHO 3Q培養(yǎng)成熟之后,預計有望利潤率達到20%—25%。

截至 2017 年末,SOHO中國凈借貸占歸屬公司股東權益的比率約為 51%,債務融資成本降至約 4.1%,加上出售物業(yè)帶來的大量現(xiàn)金給SOHO 3Q擴張?zhí)峁┝速Y金支持。規(guī)?;瘮U張完成后,下一步,SOHO 3Q將分拆上市。

據(jù)唐正茂表示,SOHO 3Q現(xiàn)在是SOHO中國的全資子公司,但經(jīng)營模式是不一樣的。以現(xiàn)在SOHO中國的股價來看,幾乎沒有反映出SOHO3Q這種業(yè)務模式的價值。

她繼而表示,“SOHO 3Q從創(chuàng)辦開始,無論是財務上還是法律上都是非常獨立的,我們也是想著等規(guī)模進一步擴大,可以把這塊業(yè)務分拆上市,到時候當然就可以釋放SOHO3Q的價值,對SOHO中國的股東來講也有非常大的增值潛力?!?/p>

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