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環(huán)京樓市:二手房交易幾陷停滯 房產(chǎn)中介面臨倒閉潮

  • 2018年1月9日 FanTianQing來源:騰訊網(wǎng) 233 7
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受最嚴房地產(chǎn)調(diào)控政策影響,環(huán)京二手房無論是價格,還是成交量均出現(xiàn)明顯下跌,投資熱情急劇降溫。


二手房交易幾陷停滯房產(chǎn)中介面臨倒閉潮

值得注意的是,面對樓市成交量的持續(xù)減少,記者發(fā)現(xiàn)在燕郊的燕順路上,燊達房產(chǎn)、昆易房產(chǎn)等大部分二手房中介門店和售樓處都已關(guān)門。

“從去年3月開始,由于市場不景氣,而店面成本又過高,許多公司就會關(guān)掉盈利欠佳的門店,但公司是不會裁員的,會把工作人員合并到其他門店。員工也開始陸續(xù)離職,離職率還是挺高的?!狈康禺a(chǎn)經(jīng)紀人說。

固安二手房中介盈固地產(chǎn)經(jīng)紀人告訴記者,其公司在固安的門店共有三家,其他兩家今年年后就沒有開門了?,F(xiàn)在還是有很多人來咨詢房價情況,但真正談到買、賣的顧客很少。目前二手房價格在1.6萬元/平米,可選擇的房源也很少,如果交易價格達不到業(yè)主的價格也不會賣,現(xiàn)在是價格位于低谷,很多業(yè)主不急于在這個時候賣房。

記者粗略統(tǒng)計,在固安的錦繡大道上,二手房中介門店共有14家,其中包括21世紀不動產(chǎn)、好房通、福瑞房產(chǎn)等8家門店都已拉下卷簾門。雖然時值正午,但這些房產(chǎn)中介均處于關(guān)門歇業(yè)狀態(tài)。

同時,在這條街上,和房產(chǎn)中介一起關(guān)門歇業(yè)的還有裝修公司、餐館等房產(chǎn)下游產(chǎn)業(yè)鏈涉及行業(yè)。一裝修店老板對記者直言,“最近建材生意特別冷清。近一個月內(nèi),附近的大部分五金建材都陸續(xù)關(guān)門了,何時回來并不清楚?!?/p>

固安中鑫地產(chǎn)經(jīng)紀人表示,此前房價漲的都按不住了,處于瘋漲狀態(tài),幾乎是一天一個價格。自6月2號開始限購政策后,市場才開始慢慢冷淡,新房不開發(fā)了,二手房沒辦法購買便一直降價,最近幾個月價格才開始平穩(wěn)。除非是著急用錢,現(xiàn)在業(yè)主都不賣房子改出租了,市場可以交易的二手房很少。

“中國樓市也經(jīng)歷了幾起幾落,在每次調(diào)整階段,都會有部分從業(yè)人員會扛不住。此前,房地產(chǎn)市場熱度高,吸引大量企業(yè)瘋狂涌入,但實際需求并不能長期支撐,所以當熱度退卻后,資金和人員都將逐步撤離,這也屬于正常情況?!狈綀A地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志對記者說。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴記者,當市場銷售不好,尤其是帶客量和認購量持續(xù)走低,門店和售樓處本身經(jīng)營壓力也會增加,出現(xiàn)此類門店關(guān)門和人員離職等情況,也是基于日常經(jīng)營而調(diào)整的,更是降溫周期中的一種防寒措施。

“這也給予此類企業(yè)一個警示,即政策調(diào)控下的市場交易波動需警惕,盲目擴張很容易帶來經(jīng)營調(diào)整的壓力。預計到2018年下半年,此類市場依然會有反彈的可能,進而利好此類企業(yè)的經(jīng)營?!眹儡S進說。

雖然目前環(huán)京區(qū)域限購嚴厲,但仍存在一些二手房中介機構(gòu)承諾,可以為顧戶辦理購房資格。記者咨詢到一家固安二手房中介,其還明確報出辦理資質(zhì)的費用在3-5萬元。前提條件是必須全款,且需要等待三個月才能辦下房產(chǎn)證。

嚴躍進表示,一些曲線購房的做法,也說明各類違規(guī)交易還是很多,如果市場變化不大,那么風險可能還不會擴大。但如果后續(xù)政策調(diào)整,那么很多違規(guī)交易背后會出現(xiàn)很多糾紛。以代繳社保為例,如果說開始承諾是交三年就可以購房,但如果三年以后社保繳納條件變動了,那么這個時候這個責任是由購房者承擔還是房企承擔,存在不確定性困素。

“市場低迷自然也會對此類房企有一定的影響。當前此類房企在回款方面其實還是有很多壓力的,所以也會有違規(guī)做法,后續(xù)在購房政策上,也應該有環(huán)京的概念,允許社保繳納異地認同等內(nèi)容。”嚴躍進說。

房產(chǎn)觀望態(tài)勢較濃政策仍決定后市發(fā)展

盡管二手房價格和成交量均出現(xiàn)了持續(xù)下降的局面,但是不能否認的是環(huán)京區(qū)域未來的發(fā)展?jié)摿θ员豢春?,而這些區(qū)域的發(fā)展將為房價的持續(xù)走穩(wěn)帶來利好因素。事實上,記者調(diào)查時也發(fā)現(xiàn),雖然房價下降、成交量低迷、生意冷清,但是房地產(chǎn)開發(fā)商的”捂盤惜售“,以及對后續(xù)政策的放開仍充滿期待。

值得注意的是,推動京津冀一體化、民航一體化的發(fā)展規(guī)劃正在影響著這些區(qū)域的房價走勢,目前橫跨通州和燕郊的潮白河大橋工程進入收尾階段,預計10月1日通車。也就是說,其將進一步拉近北京與燕郊兩地之間的距離,也將有效緩解燕郊往返北京的交通擁堵狀況。

與此同時,首都第二機場選址大興,預計2019年新機場將投入運行,涿州距新機場距離為39.8公里,固安距新機場距離為16.6公里。隨著新機場的啟用,周圍產(chǎn)業(yè)發(fā)展也將被帶動,而房地產(chǎn)的價格將得到進一步的穩(wěn)固。

嚴躍進表示,固安過去優(yōu)勢在于產(chǎn)業(yè)集群,而這兩年包括新機場建設(shè)、部分高校等概念出現(xiàn),其實也說明樓市面臨可以繼續(xù)改善的機會,房價上漲本身也是存在合理、自然上漲的部分,但也不排除部分炒作嫌疑。對于此類區(qū)域,應該讓此類利好概念慢慢釋放,而不是一次性透支,否則容易出現(xiàn)各類投資泡沫。

對于環(huán)京來說,主要是河北的一些地級市以及相關(guān)城鎮(zhèn),包括承德、保定、廊坊、張家口等市。當然從大范圍來看,也包括天津部分地市以及類似滄州等城市。

嚴躍進表示,對于環(huán)京來說,其實主要是北三縣的概念,再嚴格來說是燕郊等城市或城鎮(zhèn)的概念。類似區(qū)域下跌是有信號意義的,第一、說明北京房地產(chǎn)市場以及周邊的管控趨嚴,市場價格會有所變化。第二、燕郊等地的炒房需求太大,當前需求有所剔除。所以類似領(lǐng)跌其實也是說明當前三大城市群中的“房住不炒”思路的落實。

“類似下跌其實也是暫時的,北三縣后續(xù)上漲動力依然是強勁的?!眹儡S進說。

嚴躍進表示,環(huán)京市場其實潛在的購房需求是很多的,但出現(xiàn)蕭條現(xiàn)象則和購房政策嚴厲有關(guān)。尤其是在限購上,對于購房者的社保繳納要求提高,其符合要求的人其實是不多的,所以市場會有所疲軟和降溫。

那么,樓市交易量下滑趨勢是否會延續(xù)?嚴躍進認為,當前政策嚴厲,環(huán)京市場交易下滑也是符合預期的。預計后續(xù)會調(diào)整出類似北京社保異地承認等做法,這也有助于市場交易的復蘇。

對于北三縣來說,此類城市房價依然堅挺,關(guān)鍵就是要控制幅度。真正下跌的空間其實不大,這和此類區(qū)域和北京等聯(lián)系進一步密切是有關(guān)的。因此,政策方面關(guān)鍵是要依賴兩點。第一、違規(guī)資金堅決不給進。第二、適當考慮北京就業(yè)的部分外來人口購房需求。

鄧志浩表示,此區(qū)域的房價,實際需求還是停留在投資層面。2018年政策對環(huán)京樓市將不會有太大的扶持,也不會繼續(xù)進一步打壓,在大環(huán)境下樓市可能會趨于冷靜、平穩(wěn)。

不過,對于未來房產(chǎn)走勢,張大偉認為,市場走勢還是要看政策,政策持續(xù)緊,房價就會繼續(xù)下跌,政策平穩(wěn)房價就會平穩(wěn),政策寬松市場就恢復的就快。因此政策仍是決定未來房產(chǎn)走勢的關(guān)鍵因素。

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