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新起點(diǎn)呈現(xiàn)新景象 樓市進(jìn)入“白銀時(shí)代”

  • 2017年11月10日 FanTianQing來(lái)源:鳳凰網(wǎng) 1378 91
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  • 2017-2022年版房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)產(chǎn)品入市調(diào)查研究報(bào)告

    在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈、新產(chǎn)品層出不窮的今天,要開(kāi)發(fā)一個(gè)新品并能迅速在市場(chǎng)上推廣其難度是可想而知的。只有經(jīng)過(guò)科學(xué)的市場(chǎng)分析、消費(fèi)者分析、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析,做到有的放矢,才能使企業(yè)開(kāi)發(fā)的新...

今年上半年,房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了全面的不斷加壓的調(diào)控,開(kāi)啟了“五限”時(shí)代:限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商。在“限”的同時(shí),政府也提出要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。

房地產(chǎn),樓市,樓市進(jìn)入“白銀時(shí)代”

我國(guó)房地長(zhǎng)市場(chǎng)出現(xiàn)了哪些變化?

樓市新起點(diǎn)呈現(xiàn)新景象

今年上半年,房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了全面的不斷加壓的調(diào)控,開(kāi)啟了“五限”時(shí)代:限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商。在“限”的同時(shí),政府也提出要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。在新的政策下,形成了新的市場(chǎng)、新的氣象,龍頭房企銷(xiāo)售向著“破五沖六”的目標(biāo)前進(jìn),租賃市場(chǎng)開(kāi)始崛起,政府租賃平臺(tái)啟用,裝配式建筑迎來(lái)了新一輪政策風(fēng)口,Reits迎來(lái)大破冰,城市更新迎來(lái)發(fā)展浪潮。

限價(jià)房

2016年底,北京推出“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的土地拍賣(mài)新政,即通過(guò)限定總地價(jià)、未來(lái)銷(xiāo)售單價(jià)以及配比部分自持房源,來(lái)限制地價(jià)和房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲,而“限價(jià)房”就是此類(lèi)地塊建成入市后的產(chǎn)品類(lèi)型。近期,北京市首批兩個(gè)“限價(jià)房”項(xiàng)目旭輝城與金樾和著預(yù)計(jì)11月入市。

從去年11月份,“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”土地出讓模式運(yùn)行已近一年,已有40余宗地塊成交,未來(lái)一到兩年,“限價(jià)房”項(xiàng)目陸續(xù)入市。隨著“限價(jià)房”項(xiàng)目的逐步入市,市場(chǎng)預(yù)期將得到有效平抑。

“破五沖六”

如果說(shuō)2016年我國(guó)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售額突破11萬(wàn)億元、單體房企銷(xiāo)售額進(jìn)入3000億規(guī)模創(chuàng)造歷史紀(jì)錄的話(huà),那么今年全年銷(xiāo)售額將有望突破12萬(wàn)億、單體房企有望破五(千億)沖六(千億),如果成真,又將創(chuàng)造一個(gè)新的紀(jì)錄。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),1-9月,全國(guó)商品房銷(xiāo)售額91904億元,去年同期是80208億元。在房企銷(xiāo)售層面,前10月,碧桂園、萬(wàn)科、恒大的銷(xiāo)售額分別是4847.7億、4328.9億、4223.4億元,均歷史性地突破四千億大關(guān),碧桂園更是與5000億僅一步之遙。距離年終還有不到兩個(gè)月的時(shí)間,沖破6000億關(guān)卡也并非沒(méi)有可能。

政府租賃平臺(tái)

政府租賃平臺(tái),即政府部門(mén)建立的統(tǒng)一住房租賃監(jiān)管平臺(tái)。10月31日,隨著北京住房租賃新政的正式實(shí)施,北京住房租賃監(jiān)管和服務(wù)平臺(tái)也同步上線(xiàn)。平臺(tái)按照“1+N”的模式建立,“1”是指監(jiān)管平臺(tái),由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委牽頭搭建,“N”即服務(wù)平臺(tái),是指市場(chǎng)服務(wù)主體建立的住房租賃網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái),目前已經(jīng)接入的服務(wù)平臺(tái)包括市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)、鏈家、我愛(ài)我家、建設(shè)銀行建立的服務(wù)平臺(tái)等,由京東作為技術(shù)支持平臺(tái)。此外,廣州、杭州等城市的政府住房租賃平臺(tái)也已正式啟用。

隨著黨的十九大召開(kāi),提出要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。目前,全國(guó)10余個(gè)城市已出臺(tái)加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施方案,均提及搭建政府住房租賃交易服務(wù)平臺(tái),并明確了建設(shè)時(shí)間表。

城市更新

所謂城市更新,是一種將城市中已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代化城市社會(huì)生活的地區(qū)、老舊建筑做必要的、有計(jì)劃的改建,包括再開(kāi)發(fā)、整治改善以及保護(hù),其中規(guī)模最大的莫過(guò)于舊城改造。房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)20年的高速運(yùn)轉(zhuǎn),已經(jīng)進(jìn)入存量時(shí)代,尤其是一線(xiàn)城市,迎來(lái)城市更新的發(fā)展浪潮。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院報(bào)告顯示,2016-2020年間,我國(guó)城鎮(zhèn)住宅拆遷改造需求將達(dá)到29.33億平方米,占總體住房需求的34.4%,國(guó)內(nèi)城市更新的潛在需求量十分龐大。這其中存在著并購(gòu)紅利、資本紅利、運(yùn)營(yíng)紅利和政策紅利,一個(gè)上萬(wàn)億規(guī)模的巨大市場(chǎng)正在形成。

長(zhǎng)租公寓

長(zhǎng)租公寓又被稱(chēng)為白領(lǐng)公寓、青年公寓,是近幾年房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)新興的行業(yè)。今年,隨著全國(guó)各地先后出臺(tái)政策支持房屋租賃市場(chǎng)的規(guī)范和發(fā)展,長(zhǎng)租公寓再次引起市場(chǎng)的強(qiáng)烈關(guān)注,尤其是以萬(wàn)科、龍湖、遠(yuǎn)洋、保利、碧桂園等為主的開(kāi)發(fā)商,紛紛加碼長(zhǎng)租公寓。

更為重要的是,隨著國(guó)家出臺(tái)政策,鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)利用房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)支持租賃市場(chǎng)的發(fā)展,一批長(zhǎng)租公寓類(lèi)REITs產(chǎn)品成功發(fā)行,諸如全國(guó)首單長(zhǎng)租公寓類(lèi)REITs產(chǎn)品日前在深交所正式發(fā)行。

REITs

REITs,是指房地產(chǎn)信托投資基金,它是以發(fā)行收益憑證的方式匯集普通投資者資金,是不動(dòng)產(chǎn)利用資本市場(chǎng)直接融資和退出的主要工具和渠道。在美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家,REITs已經(jīng)是成熟的融資工具,但在我國(guó),一直以來(lái)由于各種原因難以破冰。

今年以來(lái),REITs率先在租賃市場(chǎng)取得重大突破,在政策層面,由“試點(diǎn)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤肮膭?lì)和積極支持”,政府對(duì)于REITs的態(tài)度發(fā)生重大改變。在實(shí)操層面,全國(guó)首單住房租賃類(lèi)REITs產(chǎn)品在深交所正式發(fā)行,全國(guó)首家由房企發(fā)行的住房租賃類(lèi)REITs產(chǎn)品也于上交所上市。

裝配式建筑

所謂裝配式建筑,是指采用系統(tǒng)化設(shè)計(jì)、模塊化拆分、工廠制造、現(xiàn)場(chǎng)裝配的方式建造房屋,盡可能在工廠進(jìn)行加工和現(xiàn)場(chǎng)組裝設(shè)計(jì)而成的工業(yè)化建筑。今年3月23日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部連發(fā)三項(xiàng)裝配式建筑通知,明確提出:到2020年,培育50個(gè)以上裝配式建筑示范城市,200個(gè)以上裝配式建筑產(chǎn)業(yè)基地,500個(gè)以上裝配式建筑示范工程,建設(shè)30個(gè)以上裝配式建筑科技創(chuàng)新基地,充分發(fā)揮示范引領(lǐng)和帶動(dòng)作用。

兩大部委接連發(fā)布通知,這在住建領(lǐng)域并不常見(jiàn),可以說(shuō)裝配式建筑迎來(lái)了新一輪的政策風(fēng)口。裝配式建筑,建造速度快,受氣候條件制約小,不僅能轉(zhuǎn)變城市建設(shè)模式,還能有效降低建筑能耗,推進(jìn)建筑新型工業(yè)化。

“世紀(jì)交易”

樓市進(jìn)入“白銀時(shí)代”,“大魚(yú)吃小魚(yú)”的并購(gòu)現(xiàn)象與合縱連橫的“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”成為新常態(tài),今年尤其壯觀,幾起世紀(jì)交易的完成,使得房地產(chǎn)格局重新洗牌。

今年年中,持續(xù)兩年的萬(wàn)科股權(quán)之爭(zhēng)終于以華潤(rùn)的退出、深圳地鐵的入主結(jié)束,王石退任,萬(wàn)科迎來(lái)“郁亮?xí)r代”。緊接著,融創(chuàng)、萬(wàn)達(dá)、富力三者簽訂戰(zhàn)略合作,融創(chuàng)以438.44億元收購(gòu)萬(wàn)達(dá)13個(gè)文旅項(xiàng)目的91%股權(quán),富力以192億元收購(gòu)了70余家萬(wàn)達(dá)酒店項(xiàng)目的全部股權(quán)。這場(chǎng)合作規(guī)模之大、影響力之強(qiáng),被稱(chēng)為“世紀(jì)交易”。此外,以萬(wàn)科為主的中國(guó)財(cái)團(tuán)以約790億元的價(jià)格收購(gòu)了亞洲最大的物流地產(chǎn)商普洛斯,如果完成,這將是亞洲歷史上最大的私募股權(quán)并購(gòu)案。

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