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廣州市政府批復(fù)同意城市更新、城中村改造專項規(guī)劃 中國城市更新行業(yè)調(diào)研

城市更新是一種將城市中已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代化城市社會生活的地區(qū)作必要的、有計劃的改建活動。對于自己所居住的房屋的修理改造,對于街道、公園、綠地和不良住宅區(qū)等環(huán)境的改善有要求及早施行,以形成舒適的生活環(huán)境和美麗的市容。包括所有這些內(nèi)容的城市建設(shè)活動都是城市更

近日,廣州市人民政府批復(fù)同意《廣州市城市更新專項規(guī)劃(2021—2035年)》《廣州市城中村改造專項規(guī)劃(2021—2035年)》。分區(qū)引導(dǎo)、分類施策,積極穩(wěn)步高質(zhì)量推進我市城市更新、城中村改造。要強化城市更新、城中村改造中的生態(tài)環(huán)境修復(fù)和歷史文化保護,切實消除安全風(fēng)險隱患,完善市政交通及公共服務(wù)設(shè)施建設(shè),加強保障性住房配置,改善人居環(huán)境,提升城市空間品質(zhì),推進社會綜合治理。堅持有為政府、有效市場,強化政府對土地開發(fā)一級市場的管理,用好用足土地政策,成片連片實施更新改造,提升社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益。

城市更新是一種將城市中已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代化城市社會生活的地區(qū)作必要的、有計劃的改建活動。1958年8月,在荷蘭召開的第一次城市更新研討會上,對城市更新作了有關(guān)的說明:生活在城市中的人,對于自己所居住的建筑物、周圍的環(huán)境或出行、購物、娛樂及其他生活活動有各種不同的期望和不滿。

對于自己所居住的房屋的修理改造,對于街道、公園、綠地和不良住宅區(qū)等環(huán)境的改善有要求及早施行,以形成舒適的生活環(huán)境和美麗的市容。包括所有這些內(nèi)容的城市建設(shè)活動都是城市更新。城市更新,是指對中心城區(qū)建成區(qū)內(nèi)城市空間形態(tài)和功能進行整治、改善、優(yōu)化,從而實現(xiàn)房屋使用、市政設(shè)施、公建配套等全面完善,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、環(huán)境品質(zhì)、文化傳承等全面提升的建設(shè)活動。

城市更新行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

近年來“城市病”問題也越來越嚴重,如何從傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)變?yōu)橐匀藶楸镜某擎?zhèn)化成為了中國城鎮(zhèn)化關(guān)注的主題,“新型城鎮(zhèn)化”的概念由此而生,并在新一屆領(lǐng)導(dǎo)集體中,上升為全國性的發(fā)展戰(zhàn)略?!俺鞘懈隆闭菍崿F(xiàn)“新型城鎮(zhèn)化”對城市低碳、人本、智慧全方面要求的重要途徑,也越來越受到政府和社會的關(guān)注。

新中國70年來,中國城市化進程不斷加快,城市發(fā)展布局和結(jié)構(gòu)日趨合理,但同時也面臨著城市開發(fā)漸趨飽和、土地資源日益稀缺的現(xiàn)狀。在此背景下,中國城市開始從增量時代進入存量時代,城市更新成為中國經(jīng)濟新風(fēng)口和未來城市發(fā)展的新增長極?!笆奈濉逼陂g,隨著我國城市更新的不斷推動,其戰(zhàn)略地位也進一步提高,中央的支持力度也在進一步提升。

從進入21世紀后,隨著我國經(jīng)濟實力的快速增長和城市盲目擴張問題的暴露,我國的城市更新運動開始不斷加速,北京、上海、廣州、深圳為代表的一線城市紛紛制訂了大規(guī)模的城市更新規(guī)劃,一場盛大的城市更新運動在中國展開,大量舊改項目不僅大大改觀了城市面貌,市民的生活環(huán)境,也帶動了房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展,城市生活質(zhì)量不斷提高?,F(xiàn)在,“城市更新”運動在全國不斷蔓延。南京、武漢、昆明、太原為代表的二線城市,城市更新的規(guī)模非常驚人,在對城市進行手術(shù)刀式革新的同時帶來了大量的投資機會,對于促進城市經(jīng)濟發(fā)揮了積極作用。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2024-2028年中國城市更新行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告》顯示:

我國仍處于城市快速發(fā)展的階段,截至2022年末,常住人口城鎮(zhèn)化率為65.22%、部分東部沿海城市已超70%、城鎮(zhèn)年新增就業(yè)1206萬人,城鎮(zhèn)人口規(guī)模及家庭數(shù)量的增加對于城市人居環(huán)境、建成區(qū)物質(zhì)空間形態(tài)、城市服務(wù)功能的重塑和改善提出更高要求。

城市更新涉及到政府、企業(yè)、社會組織和居民等多個主體,各主體之間的合作與互動越來越頻繁。政府主要負責(zé)制定政策和規(guī)劃,企業(yè)和社會組織則參與具體的改造和建設(shè),居民則在其中發(fā)揮著重要的參與和監(jiān)督作用。隨著城市化進程的加速和城市人口的增加,城市更新已成為城市發(fā)展的重要組成部分。許多國家和地區(qū)都出臺了相關(guān)的城市更新政策和法規(guī),為城市更新的實施提供了法律和制度保障。

黨的二十大報告提出,“堅持人民城市人民建、人民城市為人民,提高城市規(guī)劃、建設(shè)、治理水平,加快轉(zhuǎn)變超大特大城市發(fā)展方式,實施城市更新行動,加強城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),打造宜居、韌性、智慧城市”,為新時期推進新型城鎮(zhèn)化建設(shè)指明了基本方向。作為新型城鎮(zhèn)化高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵路徑,城市更新行動將在城市建成區(qū)內(nèi)開展提升城市功能、優(yōu)化空間結(jié)構(gòu)、改善人居環(huán)境、塑造特色風(fēng)貌等持續(xù)改善城市空間形態(tài)和功能。

2021年3月廣東省出臺了《廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造管理辦法》,明確“三舊”改造類型以及改造主體、改造方案、用地審批等相關(guān)要求。將“三舊”改造項目分為全面改造、微改造和混合改造三種類型,明確了改造主體選擇與確定、改造方案編制與實施、五種用地審批類型與條件等內(nèi)容。

2022年,中央部委有關(guān)城市更新行動的具體政策不斷出臺,政策側(cè)重“三區(qū)一村”改造、存量資產(chǎn)盤活,并繼續(xù)強調(diào)有序推進城市更新行動。7月,國家發(fā)展改革委辦公廳發(fā)布《關(guān)于做好盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資有關(guān)工作的通知》提出,“對長期閑置但具有較大開發(fā)利用價值的老舊廠房、文化體育場館和閑置土地等資產(chǎn),可采取資產(chǎn)升級改造與定位轉(zhuǎn)型、加強專業(yè)化運營管理等,充分挖掘資產(chǎn)潛在價值,提高回報水平。”;同期,國家發(fā)展改革委發(fā)布《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實施方案》提出,“有序推進城市更新改造。重點在老城區(qū)推進以老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)、城中村等‘三區(qū)一村’的城市更新改造,探索政府引導(dǎo)、市場運作、公眾參與模式。注重改造活化既有建筑,防止大拆大建。

城市更新行業(yè)未來發(fā)展趨勢及前景預(yù)測

中國大城市開發(fā)日趨飽和,存量土地的改造和提升迫在眉睫,城市更新的內(nèi)涵不斷被豐富,城市更新改造不再是簡單的推倒重建,而是更加注重城市整體空間規(guī)劃和土地利用、資源配置的均衡以及人居環(huán)境的改善等。新時期、新形勢下的城市更新被賦予更高的歷史使命,成為城市未來發(fā)展的新主題。

根據(jù)城市發(fā)展規(guī)律,我國已經(jīng)進入城市更新的重要時期,即由大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重,房地產(chǎn)開發(fā)進入白銀時代,但存量資產(chǎn)運營卻漸入佳境。伴隨中國城鎮(zhèn)化進程的不斷推進,以往城市化進程中“增量開發(fā)”、“外延擴張”為主的做法已逐步被“存量盤活”、“內(nèi)涵提升”替代,一線城市面臨傳統(tǒng)商圈和存量產(chǎn)業(yè)用地等建筑物的轉(zhuǎn)型升級,從而促進城市的可持續(xù)發(fā)展。

城市的發(fā)展伴隨著新區(qū)擴張和舊區(qū)更新,以及不同時期從結(jié)構(gòu)到內(nèi)容、內(nèi)涵的不斷深化。隨著中國經(jīng)濟發(fā)展由“高速度”逐漸向“高質(zhì)量”轉(zhuǎn)化,城市經(jīng)濟的發(fā)展與空間利用對城市功能提出新的更高的要求,城市更新為滿足城市功能升級需求以及房企轉(zhuǎn)型升級、業(yè)態(tài)優(yōu)化提供了重要途徑。在“減量建設(shè)”與“產(chǎn)業(yè)升級”并存時代,城市更新對現(xiàn)有建筑的升級改造與創(chuàng)新利用,成為下一輪城市發(fā)展的新增長點,成為企業(yè)轉(zhuǎn)型升級持續(xù)性發(fā)展的主要動因。

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