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辦公物業(yè)市場邁入存量時代 中國辦公物業(yè)行業(yè)市場機遇分析

辦公物業(yè)是從事生產(chǎn)、經(jīng)營、咨詢、服務(wù)等行業(yè)的管理人員(白領(lǐng))辦公的場所,它屬于生產(chǎn)經(jīng)營資料的范疇。這類物業(yè)按照發(fā)展變化過程可分為傳統(tǒng)辦公樓、現(xiàn)代寫字樓和智能化辦公建筑等,按照辦公樓物業(yè)檔次又可劃分為甲級寫字樓、乙級寫字樓和丙級寫字樓。

隨著政策支持、技術(shù)創(chuàng)新和消費升級,物業(yè)服務(wù)作為新興行業(yè),在我國得到快速發(fā)展。區(qū)別于住宅物業(yè),辦公物業(yè)存在著物業(yè)費、毛利率較高等諸多優(yōu)勢,成為物企重點布局領(lǐng)域,部分品牌物企更是占據(jù)極高的營收比重。典型如卓越商企服務(wù),2022年商務(wù)物業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入21.6億元,占比高達77%。

辦公物業(yè)是從事生產(chǎn)、經(jīng)營、咨詢、服務(wù)等行業(yè)的管理人員(白領(lǐng))辦公的場所,它屬于生產(chǎn)經(jīng)營資料的范疇。這類物業(yè)按照發(fā)展變化過程可分為傳統(tǒng)辦公樓、現(xiàn)代寫字樓和智能化辦公建筑等,按照辦公樓物業(yè)檔次又可劃分為甲級寫字樓、乙級寫字樓和丙級寫字樓。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,截至2022年底,全國共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)約3.6萬家,在管總建筑面積約為290億平方米,物業(yè)服務(wù)市場規(guī)模達到了1.2萬億元,占GDP的1.2%。預(yù)計到2026年,全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)的在管總建筑面積將達到355億平方米,物業(yè)服務(wù)市場規(guī)模將達到2.5萬億元,占GDP的1.8%。

由于社會需求不斷在基礎(chǔ)服務(wù)消費外加碼升級,進而帶動物業(yè)服務(wù)不再局限于住宅小區(qū),而是朝著多業(yè)態(tài)發(fā)展。從e交易平臺物業(yè)采購比例分布來看,住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)采購金額僅占6%,剩余為寫字樓、產(chǎn)業(yè)園、公園、醫(yī)院、學(xué)校及其他非住業(yè)態(tài)物業(yè)采購。

除去具體商業(yè)廣場、寫字樓外,產(chǎn)業(yè)園也展現(xiàn)了巨大的潛力。原本,產(chǎn)業(yè)園區(qū)是僅次于辦公物業(yè)的第二大規(guī)模非住業(yè)態(tài),但園區(qū)物業(yè)與辦公物業(yè)規(guī)模相比,差距顯著。平臺采購中標項目占比為0.1%,但中標金額卻達1.68%。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2027年中國辦公物業(yè)行業(yè)市場深度調(diào)研及投資策略預(yù)測報告》顯示:

另外,城市服務(wù)的快速發(fā)展、國家大力開展新基建,公眾物業(yè)釋放了巨大的市場空間,機場、軌道交通、圖書館、公園等選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)也從最初的委托走向現(xiàn)階段的公開招投標。公建類服務(wù)逐步市場化下,此類招投標的頻次增加、要求提高是必然。

企業(yè)辦公需求與城市GDP總量密切相關(guān),數(shù)據(jù)顯示GDP排名前10城市辦公需求大于剩余城市總和。而以一、二線城市辦公物業(yè)管理規(guī)模為例,4個一線城市占比多達41%,其中北京占比略高,達到12%,上海、深圳和廣州占比都在10%附近,33個二線城市占比約59%,直觀反映一、二線城市辦公物業(yè)整體市場容量差距懸殊。

從存量辦公物業(yè)需求方來看,無論是甲級辦公樓,還是乙級辦公樓,業(yè)主是開發(fā)商企業(yè)占比都在7成附近,非開發(fā)商企業(yè)占比則在3成左右。而從存量辦公物業(yè)供給方來看,辦公物業(yè)市場存在較高的競爭壁壘,近半需求均由業(yè)主“自行”消化,關(guān)聯(lián)物企憑借集團資源優(yōu)勢,率先搶占存量辦公物業(yè)近半的市場份額。

中國辦公物業(yè)行業(yè)市場機遇分析

相較于世界主要經(jīng)濟體超過百年的辦公樓發(fā)展史,中國現(xiàn)代化辦公樓市場興起,大約只有三十多年。早期進入中國的外資以及港澳臺企業(yè),由于缺乏現(xiàn)代化的辦公樓,甚至只能租賃酒店套房用于辦公。辦公樓物業(yè)管理領(lǐng)域,尤其是高端辦公樓,國際五大行等擁有傳統(tǒng)優(yōu)勢。

國內(nèi)地產(chǎn)公司早期多以住宅開發(fā)為主,涉足辦公樓領(lǐng)域時間較短。在專業(yè)經(jīng)驗要求較高的領(lǐng)域、例如超高層類辦公項目中,目前還存在短板。但是,多家國內(nèi)領(lǐng)先的品牌物企,正多措并舉、大力加快辦公樓物管業(yè)務(wù)布局。

目前,國內(nèi)物企在辦公樓領(lǐng)域居領(lǐng)先位置的主要包括:萬物云、招商積余、卓越商企服務(wù)、保利物業(yè)、中海物業(yè)、華潤萬象生活等。領(lǐng)先物企代表多為國企。

盈利能力上,辦公樓物管毛利率顯著高于住宅、公共物業(yè)等其他業(yè)態(tài),是細分業(yè)態(tài)中盈利能力最強的業(yè)態(tài)之一。

根據(jù)卓越商企服務(wù)、華潤萬象生活和招商積余等年報披露數(shù)據(jù),2021 年,卓越商企服務(wù)辦公樓物管毛利率 25.5%,比住宅物業(yè)高出 8.5 個百分點。華潤萬象生活辦公樓物管毛利率 28.1%,比住宅高 13.1 個百分點。招商積余未公布非住細分業(yè)態(tài)毛利率水平,但比較住宅和非住業(yè)態(tài)整體,非住毛利率為 13.60%,而住宅為6.57%;同時在非住細分業(yè)態(tài)中,辦公樓以 15.89% 的管理面積貢獻了 41.76% 的營業(yè)收入。

伴隨現(xiàn)代化辦公樓市場發(fā)展,優(yōu)質(zhì)辦公樓物業(yè)管理價值凸顯。建立先進服務(wù)標準、營造良好辦公體驗、樹立高端商務(wù)儀式感,離不開專業(yè)物管公司。相比住宅,辦公樓物業(yè)服務(wù)標準更高,設(shè)施設(shè)備更加復(fù)雜,對服務(wù)商專業(yè)化能力要求更高。同時,市場化定價、管理費與租金收入正向關(guān),有助推動品質(zhì)服務(wù)走上正循環(huán)。

作為優(yōu)質(zhì)細分賽道,辦公物業(yè)管理正呈現(xiàn)發(fā)展新趨勢。作為高毛利的細分領(lǐng)域,正吸引越來越多競爭者躬身入局。原有行業(yè)格局,將面臨變革。更加激烈的競爭局勢下,頭部企業(yè)聚焦核心,加大市拓,盡快占據(jù)、鞏固領(lǐng)先優(yōu)勢。從以硬件品質(zhì)為中心,向軟性服務(wù)、綜合服務(wù)為中心轉(zhuǎn)變。內(nèi)優(yōu)運營,提升規(guī)?;?、精細化管理能力,是更長久的挑戰(zhàn)。

現(xiàn)階段全國辦公物業(yè)整體容量近35億平方米,預(yù)估有效容量不足30億平方米。全國物業(yè)管理行業(yè)辦公管理規(guī)模及營收規(guī)模早已進入低速增長期,預(yù)估2023年全國辦公物業(yè)管理規(guī)模約34.7億平方米,實現(xiàn)營收約2476.1億元。

更多行業(yè)詳情請點擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2027年中國辦公物業(yè)行業(yè)市場深度調(diào)研及投資策略預(yù)測報告》。


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