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房貸政策有了新變化 你關(guān)心的問題都在這里

  • 李波 2023年9月4日 來源:中研普華集團(tuán)、央視財(cái)經(jīng)、中研網(wǎng) 942 59
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這兩天,房貸利率、首付比例變化的消息牽動(dòng)購房者的心。根據(jù)中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布的通知,政策主要涉及降低存量首套房貸利率、調(diào)整二套房貸利率、調(diào)整首付款比例等。

這兩天,房貸利率、首付比例變化的消息牽動(dòng)購房者的心。根據(jù)中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布的通知,政策主要涉及降低存量首套房貸利率、調(diào)整二套房貸利率、調(diào)整首付款比例等。

以下梳理了具體的調(diào)整細(xì)節(jié),看看有沒有你關(guān)心的問題。

問題一:降低房貸利率,我能申請(qǐng)嗎?包含住房公積金貸款嗎?

答:根據(jù)通知,符合條件的存量首套住房貸款是指,2023年8月31日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放,已簽訂合同但未發(fā)放的,以及借款人實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的存量住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

也就是說,如果你是政策發(fā)布(8月31日)前貸的款,不管貸款是否已經(jīng)發(fā)放了,只要你跟銀行簽了貸款合同,又符合首套住房的標(biāo)準(zhǔn),那就可以去申請(qǐng)降低利率。值得注意的是,住房公積金貸款目前不在調(diào)整范圍內(nèi)。

不過,如果你當(dāng)時(shí)簽訂的貸款利率已經(jīng)很低了,就不一定有下調(diào)的空間。

據(jù)估算,全國有近1億個(gè)首套房存量貸款合同,而其中因利率偏高面臨協(xié)商調(diào)整的借款人約4000萬戶。

問題二:我該怎么申請(qǐng)降低存量首套房貸利率?

答:根據(jù)通知,對(duì)于符合條件的存量住房貸款,借款人申請(qǐng)降低利率有兩種途徑,一是以“新”換“舊”,向銀行申請(qǐng)“新貸款”置換“舊房貸”,二是跟銀行協(xié)商變更原來的利率水平。具體選取哪種方式,可以結(jié)合自身情況和銀行協(xié)商。

值得注意的是,如果選取第一種方式,新發(fā)放貸款只能用于償還“舊房貸”,不能挪作他用。

時(shí)間上看,如果你符合條件,那么從2023年9月25日起,就可以向之前貸款的銀行提出申請(qǐng)了?,F(xiàn)在,銀行正在進(jìn)行修訂合同文本、改造調(diào)整系統(tǒng)、識(shí)別符合標(biāo)準(zhǔn)的客戶等準(zhǔn)備工作。到時(shí)候怎么申請(qǐng)還有待各銀行進(jìn)一步明確。

問題三:降低存量首套房貸利率,能省多少錢?

答:對(duì)不少房貸利率處于高位的購房者來說,降低存量房貸利率、減少利息支出,可以說是期盼已久。

根據(jù)測算,本次存量首套房貸利率調(diào)整,平均降幅大約為0.8個(gè)百分點(diǎn)。以100萬元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例,假設(shè)協(xié)商后房貸利率降至4.3%,每年可節(jié)約利息支出超5000元。

但具體每筆貸款的調(diào)整幅度有多大,還要根據(jù)實(shí)際情況來看。根據(jù)通知,具體利率調(diào)整幅度由借貸雙方協(xié)商確定,調(diào)整后的利率,不能低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市的首套住房貸款利率政策下限。

這就是說,對(duì)借款人而言,具體能享受到多大幅度的調(diào)降,要看辦理貸款時(shí)當(dāng)?shù)氐氖滋追抠J利率下限,以及與銀行的協(xié)商情況。

問題四:我要買二套房,貸款利率能降多少?

答:對(duì)于要買二套房的購房者來說,此次房貸政策調(diào)整的一大利好就是二套房貸款利率下限從過去LPR“加60個(gè)基點(diǎn)”變?yōu)椤凹?0個(gè)基點(diǎn)”,一次性降低40個(gè)基點(diǎn),力度可是不小。

假設(shè)按8月份最新5年期以上LPR計(jì)算,以LPR加60個(gè)基點(diǎn)申請(qǐng)貸款,二套房貸款利率達(dá)到4.8%,調(diào)整為加20個(gè)基點(diǎn)后,貸款利率則降至4.4%。以200萬元、20年期、等額本息的商貸為例,調(diào)整后借款人可節(jié)約利息支出超10萬元,月供將減少400多元。

過去一段時(shí)間,不少住房信貸政策調(diào)整集中在滿足居民剛性住房消費(fèi)需求,降低二套房貸款利率政策下限,有助于更好地支持居民改善性住房消費(fèi)需求。

問題五:統(tǒng)一首付款比例下限,我的首付款能降多少?

答:根據(jù)通知,不再區(qū)分實(shí)施“限購”和“非限購”城市,統(tǒng)一全國商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限:首套房不低于20%,二套房不低于30%。

這個(gè)政策對(duì)“非限購”城市的購房者來說可能意義不大,因?yàn)楹芏嗟胤揭呀?jīng)在按這個(gè)水平執(zhí)行。

但在“限購”城市,首套和二套住房最低首付款比例政策下限分別是30%和40%,在實(shí)際執(zhí)行中很多地方二套房首付比例要求高于40%,甚至達(dá)到60%至80%。

這次調(diào)整后,“限購”城市的購房者將從中受益。以一套總價(jià)500萬元的二套房為例,首付60%,需要300萬元;如果首付比例降到30%,首付款就能減少150萬元。

降低首付比例下限,有利于降低居民首付負(fù)擔(dān),增強(qiáng)購房能力和意愿。不過,政策規(guī)定的只是一個(gè)下限,各地如何確定首付比例,尤其是一些重點(diǎn)城市的首付比例能否下調(diào)、下調(diào)幅度有多大,還得各地根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢和調(diào)控需求來定。

中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇理事長、上海市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長連平表示,降低存量房貸利率可以減輕購房者的利息負(fù)擔(dān),對(duì)于刺激消費(fèi)、推動(dòng)房地產(chǎn)市場復(fù)蘇會(huì)有積極作用。

整體來看,8月底房地產(chǎn)政策優(yōu)化節(jié)奏加快,多項(xiàng)利好政策集中趕在“金九銀十”到來之前落地,將有助于促進(jìn)房地產(chǎn)市場信心修復(fù)和預(yù)期改善,推動(dòng)剛需和改善性需求入市,激活市場交易。

根據(jù)中研普華研究院撰寫的《2023-2028年房地產(chǎn)行業(yè)市場深度分析及發(fā)展策略研究報(bào)告》顯示:

2023房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析

近日,中共中央政治局召開會(huì)議,分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢,部署下半年經(jīng)濟(jì)工作。會(huì)議指出,要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn),適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢,適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策,因城施策用好政策工具箱,更好滿足居民剛性和改善性住房需求,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長付凌暉表示,一季度前期積壓的購房需求集中釋放,帶動(dòng)房地產(chǎn)市場有所改善,二季度房地產(chǎn)市場逐步回歸常態(tài)化運(yùn)行,上半年房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢。

未來,房地產(chǎn)開發(fā)投資還會(huì)處于低位運(yùn)行。但是隨著房地產(chǎn)市場調(diào)整逐步到位,房地產(chǎn)開發(fā)投資會(huì)逐步回到合理水平。

有專家表示,在房地產(chǎn)市場新階段,各方可將精力從“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”轉(zhuǎn)變,推動(dòng)住宅開發(fā)從單一走向多元,推動(dòng)產(chǎn)、住、城融合,著眼行業(yè)未來發(fā)展,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

今年以來,樓市曾在5、6月份有所回升,但進(jìn)入下半年,樓市多個(gè)指標(biāo)均呈現(xiàn)下跌態(tài)勢。

國家統(tǒng)計(jì)局公布,1—7月份,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資67717億元,同比下降8.5%;其中,住宅投資51485億元,下降7.6%。

1—7月份,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積799682萬平方米,同比下降6.8%。房屋新開工面積56969萬平方米,下降24.5%。其中,住宅新開工面積41546萬平方米,下降25%。

7月份,70個(gè)大中城市中,新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲城市分別有20個(gè)和6個(gè),比上月分別減少11個(gè)和1個(gè);同比上漲城市分別有26個(gè)和5個(gè),比上月均減少1個(gè)。

在激烈的市場競爭中,企業(yè)及投資者能否做出適時(shí)有效的市場決策是制勝的關(guān)鍵。房地產(chǎn)行業(yè)報(bào)告對(duì)中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、競爭格局及市場供需形勢進(jìn)行了具體分析,并從行業(yè)的政策環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境及技術(shù)環(huán)境等方面分析行業(yè)面臨的機(jī)遇及挑戰(zhàn)。還重點(diǎn)分析了重點(diǎn)企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀及發(fā)展格局,并對(duì)未來幾年行業(yè)的發(fā)展趨向進(jìn)行了專業(yè)的預(yù)判。

本報(bào)告同時(shí)揭示了市場潛在需求與潛在機(jī)會(huì),為戰(zhàn)略投資者選擇恰當(dāng)?shù)耐顿Y時(shí)機(jī)和公司領(lǐng)導(dǎo)層做戰(zhàn)略規(guī)劃提供準(zhǔn)確的市場情報(bào)信息及科學(xué)的決策依據(jù),同時(shí)對(duì)政府部門也具有極大的參考價(jià)值。同時(shí)包含大量的數(shù)據(jù)、深入分析、專業(yè)方法和價(jià)值洞察,可以幫助您更好地了解行業(yè)的趨勢、風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇。

想了解關(guān)于更多房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)分析,可點(diǎn)擊查看中研普華研究院撰寫的《2023-2028年房地產(chǎn)行業(yè)市場深度分析及發(fā)展策略研究報(bào)告》。


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