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多地首套房貸款利率調(diào)整 住房貸款行業(yè)發(fā)展分析

一段時(shí)間以來,房地產(chǎn)市場供需兩端逐步恢復(fù),個(gè)人住房貸款的資金價(jià)格進(jìn)一步下降。在首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制指導(dǎo)下,已有部分城市首套房貸款利率降至4%以下,購房成本持續(xù)下降。

從供給端看,房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性得到有序緩解,優(yōu)質(zhì)房企融資環(huán)境明顯改善,保交樓專項(xiàng)借款資金已基本投放至項(xiàng)目,有效促進(jìn)了建設(shè)交付,房地產(chǎn)市場合理需求有望進(jìn)一步釋放。

多地動(dòng)態(tài)調(diào)整利率

近期,多地首套房貸款利率進(jìn)一步下降,部分已降至3.8%、3.7%。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,截至1月31日,在監(jiān)測的103個(gè)城市中,首套房貸款利率低于4.1%的城市共30個(gè),其中二線城市8個(gè),其余均為三四線城市。

這些城市首套房利率的下降,與首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制密切相關(guān)。日前,人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知,決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。若某城市的新建商品住宅銷售價(jià)格連續(xù)3個(gè)月環(huán)比、同比均下降,該城市可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)氐氖滋追坷收呦孪蕖?/p>

該政策是去年四季度相關(guān)政策的延續(xù)。去年9月份,人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知,符合條件的城市可自主決定、在四季度階段性放寬新發(fā)放首套房貸利率下限?!罢叱雠_后,一些城市政府積極作出相應(yīng)調(diào)整,帶動(dòng)新發(fā)放房貸利率有所降低?!毖胄胸泿耪咚舅鹃L鄒瀾表示,數(shù)據(jù)顯示,2022年12月新發(fā)放的個(gè)人住房貸款利率全國平均為4.26%,較2021年12月下降1.37個(gè)百分點(diǎn),已達(dá)到2008年有統(tǒng)計(jì)以來的最低水平。

“此次調(diào)整,主要是在前期政策取得較好效果的基礎(chǔ)上,按照因城施策原則,根據(jù)各城市房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r,動(dòng)態(tài)調(diào)整‘允許階段性放寬新發(fā)放首套房貸利率下限的城市范圍’,進(jìn)而形成支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制?!编u瀾說。

針對市場上房貸利率下降是否會(huì)導(dǎo)致熱錢涌入樓市的聲音,金融管理部門明確表示,新政策具有穩(wěn)定性,同時(shí)兼具靈活性?!胺績r(jià)存在明顯的周期性波動(dòng)規(guī)律,連續(xù)3個(gè)月上漲或連續(xù)3個(gè)月下降,說明房價(jià)已出現(xiàn)趨勢性變化,但趨勢性變化形成的時(shí)間往往較長?!编u瀾說,按照新政策,雖然相關(guān)部門每季度要評估房價(jià)變動(dòng)情況,但若要真正調(diào)整房貸利率下限,該周期可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過評估周期。

住房貸款行業(yè)發(fā)展分析

當(dāng)前,監(jiān)管部門促進(jìn)商品房銷售和地產(chǎn)投資鏈條“良性循環(huán)”的態(tài)度更為明確,體現(xiàn)出呵護(hù)、穩(wěn)定房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈融資環(huán)境,打通從居民到開發(fā)商各個(gè)融資堵點(diǎn)的政策決心。

在居民住房消費(fèi)需求不振、房地產(chǎn)市場走弱的情況下,調(diào)整首套房貸利率下限具有重要性和緊迫性,或?qū)a(chǎn)生三個(gè)作用:一是在堅(jiān)持“房住不炒”的前提下,穩(wěn)定居民住房消費(fèi)預(yù)期,激發(fā)新的住房消費(fèi)需求;二是傳遞穩(wěn)定信心、穩(wěn)定市場的信號,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展;三是降低住房消費(fèi)支出,進(jìn)而提振居民擴(kuò)大消費(fèi)的意愿和能力。

2021年,住房公積金繳存額為29156.87億元,比上年增長11.24%;提取額為20316.13億元,比上年增長9.51%;發(fā)放個(gè)人住房貸款13964.22億元,比上年增長4.52%。

2022年以來,在房貸利率持續(xù)下行的同時(shí),各地首付比例也在紛紛下調(diào),相應(yīng)地,貸款比例有不同程度的提升。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù),與2021年四季度相比,2022年以來,分線城市貸款比例逐季提升,相對而言,三四線城市貸款比例提升最大,二線次之,一線基本持平,這與政策層面較為一致。

業(yè)界人士認(rèn)為,后期市場的修復(fù)需要寬松信貸環(huán)境的支持。利率低、放款快有助降低購房成本、加快購房流程,在一定程度上促進(jìn)了前期市場的階段性修復(fù)。當(dāng)前市場修復(fù)受阻,后期市場修復(fù)仍需要寬松信貸環(huán)境作為基礎(chǔ)。

在國內(nèi)主要一線城市,房貸的使用率已經(jīng)達(dá)到較高水準(zhǔn),以購房按揭貸款來說,住房貸款比重已經(jīng)達(dá)到7成以上,而且近幾年,通過用自己名下或親人的房產(chǎn)申請房產(chǎn)抵押消費(fèi)貸款以實(shí)現(xiàn)盤活不動(dòng)產(chǎn)的居民人數(shù)也越來越多。“房貸”已經(jīng)成為與居民生活息息相關(guān)的一種生活方式。

住房貸款行業(yè)中,業(yè)內(nèi)專家分析稱,作為貸款市場報(bào)價(jià)利率,LPR保持不變是立足于宏觀經(jīng)濟(jì)整體平穩(wěn)發(fā)展的角度,是貨幣政策保持穩(wěn)健的表現(xiàn),而房貸利率上浮,反映出監(jiān)管對房地產(chǎn)市場的定向調(diào)控,反映出未來樓市降低居民購房杠桿、防范居民住房金融風(fēng)險(xiǎn)的調(diào)控趨勢。

住房貸款行業(yè)報(bào)告結(jié)合住房貸款行業(yè)的背景,深入而客觀地剖析了中國住房貸款行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、發(fā)展規(guī)模和競爭格局;分析了行業(yè)當(dāng)前的市場環(huán)境與行業(yè)競爭格局、產(chǎn)品的市場需求特征、行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)的經(jīng)營情況、行業(yè)未來的發(fā)展趨勢與前景;同時(shí),佐之以全行業(yè)近5年來全面詳實(shí)的一手連續(xù)性市場數(shù)據(jù),讓您全面、準(zhǔn)確地把握整個(gè)行業(yè)的市場走向和發(fā)展趨勢。

住房貸款市場未來趨勢

目前房地產(chǎn)行業(yè)處于飽和狀態(tài),但在國家近兩年連續(xù)頒發(fā)二胎、三胎政策,未來人們住房面積需求會(huì)不斷增大。隨著“房住不炒”政策初見成效,市場降溫明顯。開年以來,房地產(chǎn)市場政策持續(xù)收緊。房住不炒下,這一趨勢還在繼續(xù)。

未來10年中國宏觀經(jīng)濟(jì)仍將有望保持穩(wěn)步發(fā)展,帶動(dòng)房地產(chǎn)市場穩(wěn)步上升。城鎮(zhèn)化已成為整個(gè)中國未來發(fā)展的必然趨勢,到2030年我國住房貸款要達(dá)到70%,未來近20年還將有約3億人由農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市。

住房貸款市場現(xiàn)狀分析

央行與銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》,給金融機(jī)構(gòu)劃定了房地產(chǎn)貸款占比上限和個(gè)人住房貸款占比上限“兩道紅線”,規(guī)定工農(nóng)中建交、國開行和郵儲等大型銀行,房地產(chǎn)貸款占比上限是40%,個(gè)人住房貸款占比上限為32.5%;城市商業(yè)銀行等小型銀行的貸款上限則分別為22.5%、17.5%。因此,銀行對房地產(chǎn)的貸款和對個(gè)人的住房貸款都被設(shè)置了上限,需通過加息、延長貸款周期甚至停貸的方式,調(diào)劑上限壓力。

今年以來,多次降準(zhǔn),商品房貸款利率穩(wěn)步下行,多數(shù)城市首套房貸款利率下限已達(dá)4.1%。9月29日,中國人民銀行、銀保監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布通知,稱6月至8月,2022年新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲,為城市同比下降,2022年底前,階段性放寬首套住房商業(yè)個(gè)人住房貸款利率下限,允許符合條件的城市首套住房貸款利率再次下調(diào)。上述政策出臺后,首套企業(yè)貸款利率多次下調(diào)。

今年第二季度以來,中國大多數(shù)城市的房貸利率持續(xù)上升。數(shù)據(jù)顯示,6月份,研究所監(jiān)測的72個(gè)城市主流第一套房貸利率為5.52%,第二套房貸利率為5.77%,分別比5月份上升5個(gè)和4個(gè)基點(diǎn);重點(diǎn)城市第一套和第二套房的利率水平離2019年11月的高點(diǎn)不遠(yuǎn)。

住房貸款行業(yè)報(bào)告對中國住房貸款行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、競爭格局及市場供需形勢進(jìn)行了具體分析,并從行業(yè)的政策環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境及技術(shù)環(huán)境等方面分析行業(yè)面臨的機(jī)遇及挑戰(zhàn)。還重點(diǎn)分析了重點(diǎn)住房貸款企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀及發(fā)展格局,并對未來幾年行業(yè)的發(fā)展趨向進(jìn)行了專業(yè)的預(yù)判。

本報(bào)告同時(shí)揭示了住房貸款市場潛在需求與潛在機(jī)會(huì),為戰(zhàn)略投資者選擇恰當(dāng)?shù)耐顿Y時(shí)機(jī)和公司領(lǐng)導(dǎo)層做戰(zhàn)略規(guī)劃提供準(zhǔn)確的市場情報(bào)信息及科學(xué)的決策依據(jù),同時(shí)對政府部門也具有極大的參考價(jià)值。

未來,住房貸款行業(yè)發(fā)展前景如何?想了解關(guān)于更多住房貸款行業(yè)專業(yè)分析,請點(diǎn)擊《2022-2027年中國住房貸款行業(yè)市場深度調(diào)研及投資策略預(yù)測報(bào)告》。

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