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深圳二手房成交量大漲37% 2022年房地產(chǎn)行業(yè)市場投資調(diào)研

  • 2021年12月3日 ZouJunRong來源:騰訊網(wǎng) 新浪 1090 70
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深圳樓市終于回暖了!10月,深圳共成交1605套二手住宅,跌回10年前的水平,更創(chuàng)下2012年3月以來的最低值。最新數(shù)據(jù)顯示,11月,深圳二手住宅成交2211套,環(huán)比上漲超37%,止步七連跌。

2022年房地產(chǎn)行業(yè)市場投資調(diào)研

深圳樓市終于回暖了!10月,深圳共成交1605套二手住宅,跌回10年前的水平,更創(chuàng)下2012年3月以來的最低值。最新數(shù)據(jù)顯示,11月,深圳二手住宅成交2211套,環(huán)比上漲超37%,止步七連跌。這次深圳樓市成交量反彈,是否意味著筑底完成、開始反轉(zhuǎn)?

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院公布《2022-2027年中國房地產(chǎn)行業(yè)深度發(fā)展研究與“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告》顯示

超八成二手房接近指導(dǎo)價(jià)成交

一口氣連跌7個(gè)月之后,深圳11月二手住宅成交量終于回升。深圳房地產(chǎn)信息平臺數(shù)據(jù)顯示,11月全市二手住宅過戶套數(shù)為2211套,環(huán)比上升37.8%;二手住宅成交20.9萬平方米,環(huán)比上升39.1%。但這與深圳二手房正常成交水平相比,仍然相距甚遠(yuǎn)。去年同期成交數(shù)據(jù)是5812套,即使11月成交回暖,仍不及去年同期的一半。值得注意的是,在市場回暖之際,有一個(gè)新特點(diǎn)浮現(xiàn)了,即二手房接近指導(dǎo)價(jià)成交逐漸成為趨勢。

今年2月,深圳出臺的二手房指導(dǎo)價(jià)普遍是市場價(jià)的7折水平,但近期成交價(jià)格接近指導(dǎo)價(jià)正成為大勢所趨。樂有家研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,11月成交的二手住宅中超過八成為偏離指導(dǎo)價(jià)20%以內(nèi)的房源,偏離指導(dǎo)價(jià)10%以內(nèi)的房源成交占比也高達(dá)56%,購房需求已明顯向“筍盤”集中。還有數(shù)據(jù)表明,深圳超六成二手房小區(qū)房價(jià)跌幅超20%??硕鹧芯恐行闹赋?,深圳2021年10月二手住宅小區(qū)售價(jià)較2021年1月趨勢性下滑,可比價(jià)格跌幅中位數(shù)、平均數(shù)分別為23.1%和21.6%,二手房價(jià)格現(xiàn)已基本回歸到2019年底。其中,多達(dá)66.9%的二手房小區(qū)可比價(jià)格跌幅超20%,另有21%的二手房小區(qū)可比價(jià)格跌幅在10%-20%。

二手房市場行情

二手房行情不好,需求向新房市場轉(zhuǎn)移,加之年末開發(fā)商集中推盤搶收,新房成了寵兒。

11月26日,深圳豪宅盤海德園181套住宅開盤售罄,當(dāng)天就收金33.67億元。據(jù)了解,本次海德園B區(qū)推181套住宅,產(chǎn)品是建筑面積121-296平米的3-6居室,備案均價(jià)約12.6萬元/㎡,單價(jià)區(qū)間在11.46-14.41萬元/㎡,總價(jià)1385萬元/套起。入圍最低積分62.2,刷新深圳下半年新盤登記入圍積分最高紀(jì)錄。

11月14日,深鐵懿府二期推648套房子,也是開盤售罄,單日攬金73.4億元。這批房源的備案均價(jià)約10.3萬元/㎡,推售建筑面積100-120平米的三四居室,總價(jià)區(qū)間為887-1422萬元/套。從整體數(shù)據(jù)看,11月,深圳新房住宅成交5644套,環(huán)比上升19.8%;成交面積為55.6萬平方米,環(huán)比上升14.5%。雖然整體成交量走強(qiáng),但是不同樓盤卻冷熱不均。深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示,11月有18個(gè)住宅項(xiàng)目開盤,整體開盤去化不足五成,僅有兩個(gè)項(xiàng)開盤售罄,雖然新房供應(yīng)大幅回升,但是市場熱度繼續(xù)下滑,客戶更加趨于理性。

明顯回暖仍需時(shí)間

多位受訪專家認(rèn)為,未來一段時(shí)間,市場會理性溫和回升,但明顯的回升仍需時(shí)間,大的上漲行情則幾乎不可能。事實(shí)上,11月深圳二手房成交量上漲存在偶然性。深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫表示,上月受十一假期影響,成交慘淡,導(dǎo)致十月成交降至歷史低位。另一方面,二手交易系統(tǒng)11月中旬出臺,部分機(jī)構(gòu)與客戶趕在政策實(shí)施前網(wǎng)簽,導(dǎo)致近期網(wǎng)簽出現(xiàn)明顯回升。

“政策吹暖風(fēng),高層不斷強(qiáng)調(diào)保持樓市平穩(wěn)發(fā)展;加之按揭貸款增加,利率下調(diào),按照往常的邏輯理解,樓市該走入觸底反彈的通道?!睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

展望后市,李宇嘉認(rèn)為,深圳樓市不可能迎來趨勢反轉(zhuǎn)。因?yàn)楹芏嘀萍s因素仍存在,一是指導(dǎo)價(jià)控住資金杠桿,掐住了深圳樓市反彈的“七寸”;二是信貸釋放空間不可能像過去那么大,大多數(shù)銀行房地產(chǎn)貸款額度并不大;三是這幾年建立了長效調(diào)控機(jī)制,政策不可能大幅松綁。

據(jù)易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,深圳市場的購房及換房需求比較強(qiáng)勁,前期市場積累了很多需求等待釋放,待新的價(jià)格動態(tài)平衡形成,潛在需求就會入市,仍看好深圳樓市,但需防范房價(jià)炒作。

房地產(chǎn)行業(yè)投資下滑趨勢明顯

作為中國經(jīng)濟(jì)的重要增長點(diǎn),房地產(chǎn)不僅GDP增長產(chǎn)生了巨大的推動作用,更改善了人民生活,促進(jìn)了城市化進(jìn)程,推動了上下游產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展。在中國發(fā)展的新時(shí)代,房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)邁上了新的平臺,正跨過新的起跑線。

展望2021年,國際環(huán)境不確定、不穩(wěn)定性因素仍較多,國內(nèi)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步復(fù)蘇,但經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)展不平衡、不充分問題仍值得關(guān)注,就業(yè)形勢雖有好轉(zhuǎn),但整體仍面臨較大壓力。未來中央仍將多舉措暢通國內(nèi)大循環(huán),充分市場國內(nèi)需求潛力。

2021年10月房地產(chǎn)投資同比下降5.4%,連續(xù)兩個(gè)月同比負(fù)增長。月住宅銷售面積和金額均同比下降24.1%,連續(xù)四個(gè)月同比負(fù)增長,而且降幅在不斷加大。

2021年1-10月,累計(jì)房地產(chǎn)投資同比增長7.2%,累計(jì)增速不斷下降,全年可能同比去年微幅增長。累計(jì)住宅銷售面積同比增長7.1%,全年住宅銷售面積大概率仍然超過15億平米。累計(jì)住宅銷售金額同比增長12.7%,全年住宅銷售金額大概率超過15萬億。

分省份來看,廣東、江蘇房地產(chǎn)開發(fā)投資金額居前兩名,投資額均超1萬億元。其中,廣東投資12975.25億元居首,江蘇10596.2億元緊隨其后。房地產(chǎn)開發(fā)投資額與其經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模等有關(guān)。廣東、江蘇省份地產(chǎn)規(guī)模大,各類大型房企積極在上述區(qū)域布局投資。預(yù)計(jì)四季度房地產(chǎn)行業(yè)資金壓力有所緩解,房地產(chǎn)開發(fā)投資將呈現(xiàn)維穩(wěn)特征。

房地產(chǎn)行業(yè)是中國重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一,目前房地產(chǎn)市場環(huán)境整體下行、地產(chǎn)政策整體緊縮。房住不炒、因城施策、住者有其屋等地產(chǎn)長效管控機(jī)制打造新市場格局,擠出市場泡沫,恢復(fù)以需求為導(dǎo)向的市場本質(zhì),導(dǎo)致今年二季度開始整體住房服務(wù)市場表現(xiàn)疲軟,下行趨勢極為明顯。

未來行業(yè)市場投資前景如何?想要了解更多行業(yè)詳情分析,可以點(diǎn)擊查看中研普華研究報(bào)告《2022-2027年中國房地產(chǎn)行業(yè)深度發(fā)展研究與“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告》。

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