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重慶二手房存量超20萬套 十四五時(shí)期人口紅利模式逆轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場必將探索新的發(fā)展模式

  • 2021年3月15日 WuYaNan來源:和訊網(wǎng) 409 20
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貝殼重慶站市場負(fù)責(zé)人告訴記者,他們平臺重慶庫存的二手房源已經(jīng)超過了20萬套,平均房源成交周期已經(jīng)超過了三個(gè)月,在這樣一個(gè)供需關(guān)系里,做出向賣家收取中介費(fèi)的變革。

重慶試點(diǎn)向賣家收取中介費(fèi)

一直以來,在二手房買賣中,中介費(fèi)用一般由買房者支付。但最近在重慶二手房交易市場上,多家房產(chǎn)中介對中介費(fèi)的收費(fèi)方式做了調(diào)整,這將開啟向賣家收取中介費(fèi)的變革。調(diào)查發(fā)現(xiàn),近期在重慶渝北區(qū)的一家中介門店內(nèi),記者看到,最新的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在店內(nèi)顯眼處進(jìn)行了公示:收取客戶2%的傭金不變,賣方從免費(fèi)變成需要向中介支付成交額1%的服務(wù)費(fèi)。

那么,重慶房屋中介做出這樣的調(diào)整究竟出于怎樣的考慮?目前重慶的二手房市場情況又如何呢?記者在走訪中了解到,這個(gè)調(diào)整主要是基于重慶二手房源存量的持續(xù)上升的市場現(xiàn)狀作出的。貝殼重慶站市場負(fù)責(zé)人告訴記者,他們平臺重慶庫存的二手房源已經(jīng)超過了20萬套,平均房源成交周期已經(jīng)超過了三個(gè)月,在這樣一個(gè)供需關(guān)系里,做出向賣家收取中介費(fèi)的變革。

對此次房屋中介開始向賣方收取中介費(fèi)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整,不少網(wǎng)友認(rèn)為是中介平臺在變相調(diào)高中介費(fèi),表面上看是向賣方收費(fèi),到最后這筆中介費(fèi)還是算到房價(jià)上,由買家承擔(dān)。

目前,中國二手房市場表現(xiàn)如何?

此前受疫情影響,二手房市場基本處于“停擺”狀態(tài),1-2月北京二手房成交量同比下降超5成。貝殼研究院此前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2020年1-2月,北京二手房網(wǎng)簽量約1.2萬套,同比下降27.4%,2月北京二手房網(wǎng)簽量約3477套,環(huán)比下降59.4%,同比下降42.9%。此外,受新疫情影響,二手中介機(jī)構(gòu)暫停對外營業(yè),客戶看房熱情減弱,整個(gè)市場幾乎陷入成交冰凍期。

分城市來看,國家統(tǒng)計(jì)局城市司首席統(tǒng)計(jì)師繩國慶介紹,2020年12月份,4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%,漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中,北京、上海和廣州分別上漲0.3%、0.2%和0.7%,深圳下降0.1%。二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%,漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中,北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.5%、0.6%、0.7%和0.5%。

二三線城市房價(jià)漲幅均保持穩(wěn)定。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2020年12月份,31個(gè)二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比均上漲0.1%,漲幅均與上月相同。35個(gè)三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.1%和0.2%,漲幅均與上月相同。

國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示,1月70城房價(jià)環(huán)比漲幅較上月有所擴(kuò)大。4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%,漲幅比上月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn);二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲1.3%,漲幅比上月擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)。其中,北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.9%、1.3%、1.4%和1.7%。另外,31個(gè)二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比均上漲0.4%,漲幅比上月均擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。35個(gè)三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.2%和0.3%,漲幅比上月均擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

而在全國二手房成交中,東莞成交量居高,2021年1月,東莞市新建商品住宅網(wǎng)上簽約銷售7768套,其中地面建筑層數(shù)超過4層新建商品住宅共簽約7478套,均價(jià)為29242元/㎡,地面建筑層數(shù)超過4層以下新建商品住宅簽約290套,均價(jià)32886元/㎡。

二手住宅網(wǎng)簽3523套,簽約面積39.5萬平方米,均價(jià)18022元/㎡。

根據(jù)央行統(tǒng)計(jì),截至2020年上半年,中國住戶部門總債務(wù)余額人民幣58.9萬億元,居民負(fù)債率(即債務(wù)占GDP比率,亦稱杠桿率)近59%。據(jù)央行發(fā)布的2019年中國城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債情況調(diào)查報(bào)告顯示,截止2019年年底,我國住戶部門債務(wù)余額超過55萬億元,這和2008年相比,增長了8.7倍。按照14億人口去計(jì)算,也就是我國人均負(fù)債近4萬。

據(jù)中國人口與發(fā)展研究中心的文章預(yù)測,十四五時(shí)期將是中國出生人口規(guī)模減少最為快速的時(shí)期,預(yù)測出生人口將從2020年的1400萬左右降至2025年的1230萬左右,平均每年減少近50萬。人口負(fù)增長意味著什么?中國長期以來經(jīng)濟(jì)成長所依賴的人口紅利模式將發(fā)生逆轉(zhuǎn),經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略必將做大幅調(diào)整,對于房地產(chǎn)來說,必須重新審視發(fā)展模式了。

房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)資金密集型行業(yè),對金融有很強(qiáng)的依賴性。與房地產(chǎn)相聯(lián)系的房地產(chǎn)金融是指在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、流通和消費(fèi)過程中,通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動的總稱。目前中國大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股本不足,融資渠道狹窄,經(jīng)營資金過分依賴銀行貸款;房地產(chǎn)開發(fā)商因?yàn)檩^高的資本回報(bào)率,也不愿讓利從事股本融資。房地產(chǎn)融資對銀行貸款的過分依賴,可能危及金融體系的安全運(yùn)行。迄今,我國還沒有真正建立起一整套成體系的住房金融政策及相關(guān)的財(cái)政支持系統(tǒng),在房地產(chǎn)住房資金來源、政府信用擔(dān)保、減輕貸款返還負(fù)擔(dān)和個(gè)人征信體系等方面還沒形成程序化的實(shí)施辦法。再加上上述我國的房地產(chǎn)金融政策還沒有從經(jīng)濟(jì)政策中相對獨(dú)立出來的原故,因而每次房地產(chǎn)市場調(diào)控實(shí)質(zhì)上都只是宏觀經(jīng)濟(jì)"大調(diào)控"背景下的產(chǎn)業(yè)性配合,而非真正獨(dú)立意義的樓市調(diào)控。

近年來,中國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛,同時(shí)也促進(jìn)了房地產(chǎn)金融業(yè)的全面發(fā)展,成為國家金融領(lǐng)域內(nèi)的中流砥柱。但是,由于當(dāng)前中國正處于社會主義初級階段,與其相適應(yīng)的市場經(jīng)濟(jì)體制仍需完善,所以,若想實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融的巨大發(fā)展,就要不斷加強(qiáng)金融創(chuàng)新。

中研普華研究院撰寫的二手房行業(yè)研究報(bào)告依據(jù)全國及海外多種相關(guān)報(bào)紙雜志的基礎(chǔ)信息等公布和提供的大量資料和數(shù)據(jù),客觀、多角度地對市場進(jìn)行了分析研究。報(bào)告在總結(jié)中國二手房行業(yè)發(fā)展歷程的基礎(chǔ)上,結(jié)合新時(shí)期的各方面因素,對行業(yè)的發(fā)展趨勢給予了細(xì)致和審慎的預(yù)測論證。未來二手房行業(yè)將如何發(fā)展?請點(diǎn)擊查看中研普華研究院報(bào)告《2021-2025年中國二手房行業(yè)深度發(fā)展研究與“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告》。

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