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萬(wàn)科推出“萬(wàn)村計(jì)劃” 改造城中村開(kāi)發(fā)對(duì)外租賃的“長(zhǎng)租公寓”

  • 2018年4月25日 ZhouXun來(lái)源:騰訊網(wǎng) 208 5
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萬(wàn)科的角色類(lèi)似于二房東,拿下土地之后將棚戶(hù)區(qū)做統(tǒng)一改造,增設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施,之后植入物業(yè)管理、長(zhǎng)租公寓、社區(qū)商業(yè)等等業(yè)態(tài),把破舊混亂的城中村變成城市社區(qū),然后把房間租出去。

萬(wàn)科推出“萬(wàn)村計(jì)劃” 改造城中村開(kāi)發(fā)對(duì)外租賃的“長(zhǎng)租公寓”

萬(wàn)科創(chuàng)始人王石 4 月 22 日在深圳城市共創(chuàng)大會(huì)的一場(chǎng)演講上說(shuō),城中村不應(yīng)該大拆大建,萬(wàn)科已經(jīng)探索出城中村整治的運(yùn)作模式,要對(duì)這些房屋做系統(tǒng)性的改造。

萬(wàn)科推出“萬(wàn)村計(jì)劃”,萬(wàn)科為此出資 1000 萬(wàn)元成立一家運(yùn)營(yíng)公司,先后和深圳的玉田村、新圍仔等城中村簽約,后者將旗下物業(yè)統(tǒng)一出租給萬(wàn)科。

萬(wàn)科的角色類(lèi)似于二房東,拿下土地之后將棚戶(hù)區(qū)做統(tǒng)一改造,增設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施,之后植入物業(yè)管理、長(zhǎng)租公寓、社區(qū)商業(yè)等等業(yè)態(tài),把破舊混亂的城中村變成城市社區(qū),然后把房間租出去。

“出于城市更新成本以及市民居住成本的考慮,對(duì)于城中村不能采取大拆大建的方式,必須找到綜合整治提效的新模式?!蓖跏谘葜v中說(shuō)。

萬(wàn)科將它描述為“綜合整治+引進(jìn)物資營(yíng)管+城市化商業(yè)運(yùn)營(yíng)”的新模式。

這是一個(gè)依賴(lài)政府密切合作的項(xiàng)目,王石說(shuō)對(duì)于“萬(wàn)村計(jì)劃”,“我理解的是萬(wàn)科啟動(dòng)的、與政府和村委會(huì)村民一起參與的城中村改造計(jì)劃?!?/p>

這是一個(gè)規(guī)模不小的市場(chǎng)。據(jù)《深圳市城中村改造總體規(guī)劃》統(tǒng)計(jì),到 2016 年深圳共有 320 個(gè)原行政村,建有農(nóng)民房 3.5 萬(wàn)棟。如果按面積來(lái)看,城中村的住宅面積占全市住房面積的 49%。

有 520 萬(wàn)的深圳城市人口住在城中村的房屋,包括 63% 的畢業(yè) 1- 10 年的年輕人。目前深圳有超過(guò) 1200 萬(wàn)常住人口。

2016 年深圳市政府發(fā)布《城市更新“十三五”規(guī)劃》,開(kāi)始計(jì)劃改造城中村,其中提出城中村“以完善配套和改善環(huán)境為目標(biāo),以綜合整治為主,拆除重建為輔。”

2017 年 10 月,深圳市政府發(fā)布《深圳市人民政府辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》,提出城中村開(kāi)展規(guī)模化租賃的想法。城中村將通過(guò)收購(gòu)、租賃、改建等方式收儲(chǔ)不低于 100 萬(wàn)套(間)的村民自建房或村集體自有物業(yè),“經(jīng)質(zhì)量檢測(cè)、消防驗(yàn)收等程序后,統(tǒng)一租賃經(jīng)營(yíng)、規(guī)范管理。”

根據(jù)深圳市《2017 年企業(yè)社會(huì)責(zé)任報(bào)告》的數(shù)據(jù),截止到 2017 年底,萬(wàn)科已經(jīng)拿下龍崗、寶安、福田、龍華、坪山、南山、鹽田等 7 個(gè)片區(qū)中 33 個(gè)城中村,其中 10 個(gè)村已開(kāi)啟整租及改造運(yùn)營(yíng)工作?!拔磥?lái)萬(wàn)村復(fù)興能成為深圳持續(xù)輝煌的基石?!?王石說(shuō)。

萬(wàn)科現(xiàn)在已經(jīng)有集中式的長(zhǎng)租公寓品牌“泊寓”,在 29 個(gè)城市有業(yè)務(wù),累計(jì)管理房間 10 萬(wàn)間。萬(wàn)科表示計(jì)劃在 2018 年新獲取 10 萬(wàn)間以上長(zhǎng)租公寓,新開(kāi)業(yè) 5 萬(wàn)間以上。

根據(jù)財(cái)新網(wǎng)的報(bào)道,萬(wàn)科已經(jīng)在玉田村和村民簽訂協(xié)議,拿下近 20 棟民房,其中兩棟已完成改造并被納入“泊寓”。

這兩棟樓目前已經(jīng)滿租,加上管理費(fèi)后月租金約 100-140 元/平方米。按照村民的說(shuō)法,萬(wàn)村發(fā)展與村民業(yè)主簽下的租期統(tǒng)一為 10 年,萬(wàn)村發(fā)展向業(yè)主支付的月租金標(biāo)準(zhǔn)大約為 75-85 元/平方米,與市場(chǎng)價(jià)相當(dāng),也就是說(shuō)萬(wàn)科的利潤(rùn)率在 30% 左右。

王石說(shuō),萬(wàn)科有規(guī)模優(yōu)勢(shì),所以不至于讓房租的價(jià)格大幅提升:“由于整體改造成本大大低于建新房,不會(huì)過(guò)分推高租賃人口的居住成本?!?/p>

從房東手上租賃房屋,統(tǒng)一改裝之后再提價(jià)出租,這門(mén)生意已經(jīng)有不少競(jìng)爭(zhēng)者。

鏈家旗下的自如是比較大的一家,2011 年開(kāi)始運(yùn)營(yíng)。自如會(huì)給房間配上統(tǒng)一的裝修和家電,還有保潔、搬家等配套服務(wù)。房間大多按照單間出租,目前在北京、上海、深圳、杭州、南京、廣州、成都、天津、武漢 9 座城市管理房屋資產(chǎn)超過(guò) 50 萬(wàn)間,用戶(hù)累計(jì)超過(guò) 120 萬(wàn)人。

今年初,獨(dú)立出來(lái)的自如宣布完成獲得 40 億人民幣 A 輪融資,由華平投資、紅杉資本、騰訊三家機(jī)構(gòu)領(lǐng)投。戴德梁行去年底發(fā)布的一份報(bào)告指出,北上廣深的集中式長(zhǎng)租公寓品牌有 300 多家,管理房間數(shù)量超過(guò) 200 萬(wàn)間。行業(yè)排名前十位的企業(yè),管理的房屋間數(shù)都已過(guò)萬(wàn)。

但長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)沉重,需要依賴(lài)大公司的規(guī)模效應(yīng)?!艾F(xiàn)在看來(lái)長(zhǎng)租公寓要賺很多錢(qián)很難,甚至是說(shuō),租公寓本來(lái)也不應(yīng)該賺很多錢(qián)?!比f(wàn)科主席郁亮說(shuō),萬(wàn)科是“希望賺長(zhǎng)錢(qián)、賺慢錢(qián)、賺穩(wěn)定的錢(qián)。”

去年 11 月,北京市清理租房市場(chǎng)中的“隔斷間”,這是自如友家的慣用做法,空間較大的客廳被隔開(kāi)成一間臥室,可以單獨(dú)出租。整治期間不少自如友家的用戶(hù)被強(qiáng)制清理出去,自如后來(lái)公開(kāi)道歉、補(bǔ)償租戶(hù)。這給自如帶來(lái)了損失,類(lèi)似青年公寓出租床位的“自如驛”也一度被迫關(guān)閉。

長(zhǎng)租公寓需要依賴(lài)政府,更受到政府限制。

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