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解讀:2018樓市調(diào)控第三波 未來房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)如何變化?

  • 2018年4月9日 chinairnwz來源:百家號(hào) 260 9
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近期,關(guān)于樓市調(diào)控的消息一直不斷。面對(duì)最近樓市調(diào)控的不斷加碼,未來房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)如何變化?

解讀:2018樓市調(diào)控第三波 未來房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)如何變化?

  兩會(huì)之后,尤其是2018年春季正式到來,業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入到了一個(gè)成交量回暖的階段中。這不僅是春節(jié)成交低迷,后面有剛需購(gòu)房的集中釋放預(yù)期。而且也是按往年慣例進(jìn)入春季后,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將恢復(fù)活力。

  此次樓市調(diào)控的第三波密集降臨,意在進(jìn)一步鞏固之前房地產(chǎn)調(diào)控的成果,讓房地產(chǎn)去投機(jī)化,回歸居住屬性。同時(shí),我國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制尚未建全,在原來的成績(jī)上需進(jìn)一步鞏固,房地產(chǎn)調(diào)控政策要讓房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制加緊完善。

  兩會(huì)之后,尤其是2018年春季正式到來,業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入到了一個(gè)成交量回暖的階段中。這不僅是春節(jié)成交低迷,后面有剛需購(gòu)房的集中釋放預(yù)期。而且也是按往年慣例進(jìn)入春季后,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將恢復(fù)活力。

  盡管很多人對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)抱有良好預(yù)期,但是3月份卻迎來了樓市的第三波密集調(diào)控,先是全國(guó)新一輪房貸利率的上浮,再有就是深圳(樓盤)宣布成為執(zhí)行“三合一”價(jià)格的一線城市,更有杭州(樓盤)、西安(樓盤)等二線城市對(duì)外宣布購(gòu)房要“搖號(hào)”,這給房地產(chǎn)市場(chǎng)撥上一盆冷水,似乎樓市調(diào)控政策看不到盡頭。

  調(diào)控之一:房貸利率整體上浮

  春節(jié)后,北京(樓盤)多家銀行首套房貸利率上浮15%至25%,最高上浮30%;武漢(樓盤)多家銀行首套房貸利率上浮20%;南京(樓盤)首套房貸利率普遍上浮15%;廣州(樓盤)、東莞(樓盤)、佛山(樓盤)已有銀行將首套房貸利率上浮40%…如果按照40%的利率上浮來算,100萬(wàn)的貸款,30年要多還45萬(wàn)!

  對(duì)此,有專家都表示,房貸利率還呈現(xiàn)上漲趨勢(shì),這主要是:一方面,銀行從同業(yè)拆借市場(chǎng)上拿到的資金成本在上漲。融資成本上升,會(huì)影響到房貸成本。

  另一方面,銀行對(duì)于房貸風(fēng)險(xiǎn)的控制。隨著房?jī)r(jià)的上漲,盤纏在高位,銀行的房貸風(fēng)險(xiǎn)也在上升,銀行需要提高房貸成本,來相應(yīng)對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)。

  調(diào)控之二:深圳頒布樓市“三合一”政策

  3月28日,深圳頒布了一條樓市新政,表示將執(zhí)行“三價(jià)合一”政策。深圳這是繼北京、上海(樓盤)、廣州之后最末一個(gè)落地“三合一”價(jià)格的一線城市。

  如此一來,投資客的扛桿率將縮小,深圳房?jī)r(jià)之前又現(xiàn)上漲勢(shì)頭,必將得到根本遏制。

  深圳的樓市“三合一”政策,就在要求在二手房實(shí)際交易中,對(duì)貸款評(píng)估價(jià)、網(wǎng)簽備案合同價(jià)、房屋評(píng)估價(jià),這三個(gè)價(jià)格進(jìn)行統(tǒng)一,選取其中最低的一個(gè)價(jià)格作為房貸依據(jù)。此目的主要是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)“降杠桿、防風(fēng)險(xiǎn)”。

  過去深圳炒房客利用三價(jià)不統(tǒng)一,進(jìn)行高評(píng)房貸,騙取銀行更多房貸;利用少報(bào)網(wǎng)簽備案合同價(jià),來少繳稅費(fèi);最終出售二手房產(chǎn)還有一個(gè)真正的成交時(shí)的價(jià)格。

  如此一來,深圳房產(chǎn)的杠桿被提高了,房?jī)r(jià)也很容易失控,而且房?jī)r(jià)失真也很容易誤導(dǎo)政府在房地產(chǎn)的決策。

  調(diào)控之三:杭州購(gòu)房搖號(hào)將成為熱點(diǎn)城市標(biāo)配

  3月28日晚,浙江省杭州住保房管局在其官方網(wǎng)站上發(fā)布消息,表示將對(duì)新房銷售采取公開搖號(hào)全程公證的方式,以打擊炒賣房號(hào)、捆綁搭售等違規(guī)行為。

  3月30日,西安頒布政策,表示要跟進(jìn)公開搖號(hào)政策;

  我們歸納了一下,多地實(shí)施搖號(hào)買房,主要有這幾大好處:一是,在政府監(jiān)督下,杜絕了不良開發(fā)商亂收“號(hào)子費(fèi)”“綁車位”等現(xiàn)象;二是建立買賣房產(chǎn)市場(chǎng)的公平、透明化的的環(huán)境,所有購(gòu)房者不必靠關(guān)系買房,都可以獲得平等機(jī)會(huì)。三是,被搖號(hào)抽中的人可用公積金貸款買房。

  正是因?yàn)榻佣B三的出了各種政策,于是引發(fā)了各路評(píng)論的熱議,有的學(xué)者認(rèn)為,3月份各種政策紛紛出臺(tái),中國(guó)的房?jī)r(jià)馬上要杠不住了。

  也有人嗤之以鼻地認(rèn)為,房地產(chǎn)調(diào)控是一個(gè)系統(tǒng)性工程,往鍋爐里逐步添油的方式,只會(huì)讓房地產(chǎn)出現(xiàn)更猛烈的反彈。

  那么,樓市調(diào)控第三波已經(jīng)密集降臨,這背后究竟說明了些什么?

  首先,在經(jīng)歷了一年多的房地產(chǎn)調(diào)控之后。房地產(chǎn)調(diào)控雖然卓有成效,但房地產(chǎn)的價(jià)格和成交量都還在反復(fù)。也就是說只要現(xiàn)在稍有放松,房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的勢(shì)頭就會(huì)有反復(fù)。預(yù)計(jì)后續(xù)“因城施策”的房地產(chǎn)調(diào)控政策還將持續(xù)下去,而且更多的城市會(huì)效仿加入,樓市調(diào)控政策起碼中短期內(nèi)不會(huì)改變。

  再者,降低房地產(chǎn)杠桿率,嚴(yán)控金融風(fēng)險(xiǎn)早已引起高層警覺。無(wú)論是全國(guó)新一輪房貸利率統(tǒng)統(tǒng)都上浮,還是深圳房?jī)r(jià)“三合一”,更是杭州的搖號(hào)新政,都在說明一個(gè)問題,我國(guó)決策層對(duì)于降低金融杠桿,防控金融風(fēng)險(xiǎn),已經(jīng)當(dāng)作一件非常重要的大事情來抓。

  在整個(gè)中國(guó)地方政府去杠桿、居民部門去杠桿、企業(yè)單位去杠桿的大背景之下,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)去投機(jī)化意圖非常明顯。未來中國(guó)的商品房無(wú)論是什么價(jià)位,但是起碼要回歸居住的屬性。

  最后,第三輪房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái),就是要通過“時(shí)間換空間”的方式,落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制,讓中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展。一方面,大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、共有產(chǎn)權(quán)房等通過多渠道,多途徑的方式解決居民的住房難問題。另一方面,要等待房地產(chǎn)稅的出臺(tái),就是既要減輕房地產(chǎn)購(gòu)買環(huán)節(jié)的稅負(fù),又要增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的成本。

  對(duì)此,我們認(rèn)為,此次樓市調(diào)控的第三波密集降臨,意在進(jìn)一步鞏固之前房地產(chǎn)調(diào)控的成果,讓房地產(chǎn)去投機(jī)化,回歸居住屬性。同時(shí),我國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制尚未建全,在原來的成績(jī)上需進(jìn)一步鞏固,房地產(chǎn)調(diào)控政策要讓房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制加緊完善。

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