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2018年天津房價是跌還是漲?天津房價多少錢一平?最新2018年天津房價走勢預(yù)測

  • 2018年3月8日 zengpingping來源:櫻桃大房子 401 19
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前幾天,天津公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2017年GDP增長3.6%,而2016年GDP增長還有9%。

天津房價,天津房價走勢

經(jīng)濟(jì)為何失速?

前幾天,天津公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2017年GDP增長3.6%,而2016年GDP增長還有9%。這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是腰斬的概念了。經(jīng)濟(jì)變差了,政府的口袋也癟了。政府的一般公共預(yù)算收入,2016年是2723.46億元,增長10%,到了2017年,卻下降10.4%,這離政府增加10%的目標(biāo)剛剛相反。

先來了解一下天津的經(jīng)濟(jì)為什么遭遇了滑鐵盧。

首先得從天津的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)說起,天津是典型的工業(yè)城市,主要由工業(yè)投資驅(qū)動發(fā)展,工業(yè)產(chǎn)值中一半以上是石化,剩下的還有煤炭產(chǎn)業(yè),金屬加工產(chǎn)業(yè)等。在GDP三架馬車中,天津的固定資產(chǎn)投資占GDP的比重達(dá)到百分之七十多,比全國的水平還高一點,明顯高于北、上、廣、深,一線城市的這個比重只有百分之二三十。

2012年以前,天津的固定資產(chǎn)投資增速每年都保持在25%以上,所以天津的這個模式,曾經(jīng)帶來了高速增長。

但隨著環(huán)保風(fēng)暴,去產(chǎn)能等政策導(dǎo)向,天津模式也走到了盡頭。一年下一個臺階,到2017年直接跳躍式下跌。

成也投資,敗也投資,2017年天津固定資產(chǎn)投資增速從一季度的10%,到二季度的3.6%,到三季度的-0.3%,四季度有小幅回升,但依然拖累了GDP增速。

而天津的固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)中,基建和房地產(chǎn)各占20%左右,主要是基建投資下滑拖累了固定資產(chǎn)投資,這個跟中央控制PPP發(fā)展模式也有關(guān)系,地方融資困難了,基建投資也只能下降了,另外跟保衛(wèi)藍(lán)天也有關(guān)系,政府要求停止施工。

除了基建外,工業(yè)投資驟降,是最主要的原因,海通證券姜超去年曾寫過一個分析報告,因為環(huán)保風(fēng)暴,對煤炭、鋼鐵、燃煤鍋爐排放、水泥、鑄造等行業(yè)都實行限產(chǎn),所以天津很受傷。

GDP的另外兩馬車,出口和消費(fèi)也不盡如人意,雖然限產(chǎn)對津京冀都有影響,但為什么天津下滑最明顯呢?姜超談到,因為天津居民勞動收入報酬占GDP的比重只有40%,遠(yuǎn)低于北京和河北的50%左右,居民收入制約了天津人民的消費(fèi)能力。

2017年,天津社會消費(fèi)品零售總額5729.67億元,增長只有1.7%。而全國的增速有10.2%,可見,天津人民的消費(fèi)能力,比遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如全國人民的平均水平。七八年以來,一線城市的產(chǎn)業(yè)都在迭代更新,轉(zhuǎn)型升級,但天津一直不肯自我革命,還沉浸在工業(yè)里自我繁殖,最后變成了一個巨大的工業(yè)城市,一旦有不利于工業(yè)生產(chǎn)的政策來襲,很多高耗能高污染的企業(yè)被關(guān)停,天津就得脫一層皮。

房價根基不穩(wěn)為什么第一部分要先談天津經(jīng)濟(jì)呢?因為一個城市的房價穩(wěn)不穩(wěn),根本還是得看經(jīng)濟(jì)發(fā)展的好不好。

經(jīng)濟(jì)增速大幅下滑,按常理,肯定意味著居民可支配收入的下滑,公司都停產(chǎn)限產(chǎn)了,職工工作尚且保不住,哪來的收入呢?

但我很驚訝的是,天津2017年前三季度的居民人均可支配收入增幅居然還有8.9%,跑贏了GDP那么多。通常來說,扣除價格因素,兩者差個零點幾很正常,比如全國的GDP增長6.9%,居民人均可支配收入增加7.3%,北京GDO增長6.7%,居民人均可支配收入增長6.9%。

但差幾個百分點,總感覺難以置信!不知道有沒有摻雜水分,要知道天津濱海新區(qū)最近才將2016年的GDP從10002億元調(diào)整為6654億元,擠出了三千多億的水分。

所以我對天津人民的收入增幅表示疑惑!誰幫我來解答下?

如果經(jīng)濟(jì)大幅下滑,居民收入不下滑(呵呵我不相信),自然對房價有所支撐,但如果經(jīng)濟(jì)大幅下滑,別說收入不保,連工作都是問題的時候,誰還敢繼續(xù)透支去投資買房?所以櫻桃認(rèn)為,未來天津的房價走勢,最終還真的要看天津經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型怎么樣,當(dāng)然了,央行又放水的情況除外呵呵。

2017年,天津的房屋成交量,不管是新房還是二手房,下滑都比較明顯。

新房方面,2017年新增新房面積1397萬㎡,環(huán)比2016年下降8%,但需求端下滑更多,2017年成交1280萬㎡,環(huán)比2016年下降50%。價格上,2017年新房成交均價15707元/㎡,環(huán)比2016年增長15%。

天津不是限價了嗎?房價怎么還漲了?

自從濱海新區(qū)開啟數(shù)據(jù)造假先河后,我對天津的統(tǒng)計數(shù)據(jù),都有種條件反射,數(shù)據(jù)是不是真的?2017年,天津二手房簽約成交量94434套,環(huán)比2016年下降50%,成交均價13308元/㎡,環(huán)比價格漲幅8%。因為之前很多天津的粉絲給我留言反映,天津二手房市場真的降價了,不只是成交低迷,價格是真降了15%左右,但從統(tǒng)計上卻是漲了,搞不懂。我們再看下未來市場的供給量:

2015、2016年連續(xù)兩年都是供不應(yīng)求,但到2017年,開始供給大于需求了。截至2017年底,天津可售存量1412萬㎡,12.4萬套,去化周期為13個月。一般超過12個月,供需的天枰就會往過剩方向發(fā)展,進(jìn)入買方市場,價格自然會有下降的壓力。

土地供給量上來說,天津在2016年賣地比較多,所以2017年、2018年的房屋供給量會增加,2017年天津賣地比2016年少一大截,但土地收入上反而多了,說明土地成交的單價高了,在目前市場調(diào)整的情況下,地王入市壓力會比較大。

有的人說,市場不好,政府少供點地,造成供不應(yīng)求價格就難跌了,但你要想想,天津的財政收入現(xiàn)在下滑這么嚴(yán)重,政府不賣地吃什么呀?所以地還是得繼續(xù)賣。未來政策能不能放松,就看天津的庫存上升有多快了,反正因城施策,一城多策也是中央鼓勵的。

2018年天津房價走勢

從2017年起,天津市開始實施棚改三年清零行動計劃,到2019年底,全面完成市區(qū)147萬平方米棚改任務(wù),比國家要求的2020年要提前1年。這些棚戶居民一部分將住進(jìn)安置房,另外一部分人將拿著拆遷款進(jìn)入商品房市場。目前政府安置房建設(shè)速度遠(yuǎn)不敵棚戶改造速度,未來不排除大量的棚戶居民涌入商品房市場,進(jìn)而推高房價。

2017年全市成交97宗純住宅及商住用地,賣地規(guī)模相較2016年下降22%,但宅地平均樓面價10315元/平方米,上漲17%。面粉上漲,面包也會隨之漲價,天津房價上漲在所難免,特別是明年將有大量2016年高價地集中入市。

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