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國企參與住房租賃市場需邁過的三道坎會是啥?

  • 2017年8月31日 FanTianQing來源:鳳凰網(wǎng) 200 5
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近期不少城市陸續(xù)公布了積極發(fā)展住房租賃市場的具體意見舉措,其中,一些地方明確支持鼓勵國有企業(yè)參與租房市場,引發(fā)各界廣泛關(guān)注。

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  繼住建部等九部委發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》后,國土部、住建部日前又印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》的通知,住房租賃市場領(lǐng)域的改革不斷深化。同時,近期不少城市陸續(xù)公布了積極發(fā)展住房租賃市場的具體意見舉措,其中,一些地方明確支持鼓勵國有企業(yè)參與租房市場,引發(fā)各界廣泛關(guān)注。

  長期以來,國內(nèi)住宅市場一直存在“重售輕租”的問題。房子是用來住的,不是用來炒的。租賃市場的規(guī)范發(fā)展本質(zhì)上是為了讓住房回歸居住屬性,但由于涉及到扭轉(zhuǎn)部分機構(gòu)或租戶偏重短期利益問題,需要建立一套長效調(diào)節(jié)機制。相關(guān)政府部門的監(jiān)管舉措固然非常重要,而市場參與主體結(jié)構(gòu)的豐富完善也必不可少。國有企業(yè)的積極參與,有望推動一批規(guī)?;?、專業(yè)化、規(guī)范化的租賃企業(yè)迅速成長起來,一些頗具實力的國有租賃企業(yè)有可能成為當(dāng)?shù)刈》渴袌龅亩êI襻槨?傮w來看,國企參與有利于住房租賃市場健康發(fā)展,但仍有一些問題需要解決。

  首先,住房租賃市場不同于新建商品房市場,有其自身運行規(guī)律,國企能否真正了解和適應(yīng)市場化競爭要求,最終實現(xiàn)各地制定的政策目標,有待市場檢驗。

  實際上,相對于新房銷售的高利潤而言,我國租房市場的回報率較低。在很多大城市,一般的住宅很難通過租賃方式回收購房投資。而國企參與住房租賃市場,必須做好長租業(yè)務(wù)。長租業(yè)務(wù)能否盈利,對國企的市場化運營能力提出了很高要求。即便是民營房企巨頭轉(zhuǎn)身來做租賃市場,也不一定馬上找到有效的盈利模式。而國企還背負著政策使命,恐怕一開始就面臨更多、更復(fù)雜的訴求。國企要邁過的第一道坎就是能否在這個市場化舞臺上“輕裝上陣”,即便心有羈絆也要跳出優(yōu)美華麗的舞姿。

  其次,國企的參與會對民企的經(jīng)營環(huán)境造成什么樣的影響,也是各界關(guān)注的問題。這是國企參與住房租賃市場需要面對的第二道坎。

  國企的參與會否擠壓民企開展業(yè)務(wù)的空間?國企來了會否撬動“玻璃門”效應(yīng)?這些疑惑主要是對國企參與市場的自身定位的疑問。國企參與住房租賃市場起碼有兩層重要意義:一是促使市場規(guī)范發(fā)展,穩(wěn)住市場健康發(fā)展的舵輪,用市場化手段確立規(guī)范運作的樣板;二是為監(jiān)管部門提供一條更為有力的政策意圖傳導(dǎo)機制,通過國企平臺,監(jiān)管部門可以更有效地對市場進行調(diào)控,同時獲取更充分的市場信息。國企參與租賃市場更主要是規(guī)范、穩(wěn)定、調(diào)節(jié)之意。

  此外,國企不一定馬上就能取得市場優(yōu)勢地位。租賃市場承租人的需求往往具有地域化、個性化特征,有些需求的滿足需要社會公共服務(wù)改善來實現(xiàn),這些問題促使企業(yè)難以簡單地用規(guī)模化大生產(chǎn)的模式加以解決。從某種程度上看,這些都是民企天然的優(yōu)勢所在。

  如果從大的經(jīng)營環(huán)境來看,部分民企融資難、融資貴的問題仍然存在,一些市場人士的擔(dān)心并非多余。在發(fā)展住房租賃市場過程中,監(jiān)管部門必須要注重打造一個更加公平有序的市場環(huán)境。只有注重營造公平的市場環(huán)境,國企和民企才能真正發(fā)揮各自優(yōu)勢,為市場的健康發(fā)展注入源源不斷的活力。

  最后,國企參與住房租賃市場還要經(jīng)受國企改革大潮的洗禮。這是國企面臨的第三道坎。

  無論是新組建國企參與租賃市場,還是由其他國企成立專門公司參與市場,都是在嘗試介入新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。在沒有遺留問題的新業(yè)務(wù)領(lǐng)域,推進國企在運營機制上的改革掣肘更少。當(dāng)前,不斷深入推進的改革給國企參與住房租賃市場提出了更高要求。在改革的大背景下,國企介入住房租賃市場是制度創(chuàng)新突破的重要機遇,有望成為地方國企改革新亮點。無論是在這一領(lǐng)域推進混改,還是通過資本運作方式進行兼并重組,嘗試進行股權(quán)投資開拓市場,都將是有益的嘗試。租賃市場對國企而言即是一個嶄新的舞臺,也是一塊優(yōu)秀的試驗田。這樣的機遇值得國企認真把握。

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