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深規(guī)土委:創(chuàng)新解決城中村歷史遺留問題 盤活存量租賃資源

  • 2017年8月29日 FanTianQing來源:鳳凰網(wǎng) 1342 88
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深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)網(wǎng)站8月28日消息,為貫徹落實(shí)國家、廣東省有關(guān)政策要求,進(jìn)一步落實(shí)“房子是用來住的”正確定位,加快推進(jìn)住房和房地產(chǎn)領(lǐng)域供給側(cè)改革,同時(shí)解決目前我市住房租賃市場存在的市場秩序混亂、權(quán)益保障不足、租賃供給效率不高和質(zhì)量較差等問題,


  二、我市培育和發(fā)展住房租賃市場的思考

  目前,無論從租賃住房占比,還是從租賃需求人群占比來看,我市租賃市場的規(guī)模占比在國內(nèi)最大。因此,我市已初步形成“以租為主、租售并舉、先租后買”的住房消費(fèi)模式。以城中村為主的、龐大的、租金相對較低的住房租賃市場,已成為我市房地產(chǎn)市場最重要的組成部分,它不僅解決了大量人口的居住問題,且降低了房價(jià)對于居民“住有所居”的沖擊,成為大學(xué)畢業(yè)生、外來人群來深的“第一站”,成為我市吸引人才、積聚年輕人口的重要支柱?;诖?,我市住房租賃市場亟待解決的問題,是發(fā)展機(jī)構(gòu)化、規(guī)?;》孔赓U企業(yè),解決租賃市場特別是“城中村”租賃秩序混亂、質(zhì)量消防安全問題隱患嚴(yán)重、租賃關(guān)系不穩(wěn)定與租賃無法享受同等公共服務(wù)等問題。為此,我市將從以下幾方面思考住房租賃市場發(fā)展問題:

 ?。ㄒ唬├眄橌w制與機(jī)制,推進(jìn)租賃管理頂層設(shè)計(jì)

  貫徹落實(shí)“發(fā)揮市場配置資源決定性作用,同時(shí)更好地發(fā)揮政府的職能”,堅(jiān)持市場和政府“兩條腿”走路。結(jié)合租賃市場亂象較多,亟待加強(qiáng)管理的現(xiàn)狀,以完善法律規(guī)章作為抓手,推進(jìn)租賃管理頂層設(shè)計(jì)。

  一是加強(qiáng)租賃立法,修訂《深圳市出租屋管理若干規(guī)定》,填補(bǔ)《深圳市經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例》廢止后,行業(yè)法規(guī)缺失的問題,讓租賃市場監(jiān)管有抓手、執(zhí)法有依據(jù)。

  二是針對租賃市場多頭管理、工作協(xié)調(diào)鏈條長,以完善法律規(guī)章為形式,推進(jìn)現(xiàn)有管理機(jī)構(gòu)整合,建立有利于全市人口和住房統(tǒng)一管理的住房租賃主管機(jī)構(gòu),明確主管部門在企業(yè)準(zhǔn)入、秩序監(jiān)管、市場監(jiān)測等環(huán)節(jié)的職能,健全和完善以租賃企業(yè)和租賃信息登記備案為基礎(chǔ)的租賃管理體系。

 ?。ǘ┕膭?lì)規(guī)?;?、機(jī)構(gòu)化住房租賃,規(guī)范租賃市場秩序

  一是鼓勵(lì)規(guī)?;?、機(jī)構(gòu)化住房租賃。目前,我市租賃市場存在的問題,與規(guī)模化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)較少有關(guān)。鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)化、規(guī)?;》孔赓U企業(yè)發(fā)展,有利于租賃供應(yīng)的專業(yè)化,穩(wěn)定租賃關(guān)系,豐富租賃產(chǎn)品種類,提升租賃服務(wù)品質(zhì);規(guī)?;赓U便于監(jiān)管,維護(hù)租賃雙方合法權(quán)益。另外,規(guī)?;?、機(jī)構(gòu)化住房租賃的發(fā)展也有利于增加租賃配套的公共服務(wù)。

  二是規(guī)范租賃市場秩序。主管部門發(fā)布統(tǒng)一的住房租賃合同示范文本,推行租賃網(wǎng)上簽約,建立租賃糾紛仲裁調(diào)解機(jī)制,引導(dǎo)租賃行為與預(yù)期;加強(qiáng)租賃市場常規(guī)巡查,打擊黑中介、黑二房東,防范租賃安全隱患,凈化市場環(huán)境。

  (三)完善租賃公共配套服務(wù),提高租賃供給效率

  目前,我市租房人群還不能享受與買房人群同等公共配套服務(wù),特別是租房不能享有同等接受義務(wù)教育的權(quán)利,降低了租賃的吸引力,導(dǎo)致住房需求紛紛轉(zhuǎn)向購房(而不是租房),加劇供需矛盾、房價(jià)上漲預(yù)期。借助于租賃立法,各相關(guān)部門要落實(shí)租賃一定年限可享有配套公共服務(wù)的權(quán)利。

  同時(shí),提高職工提取住房公積金支付房租的比例,住房公積金管理部門縮短相關(guān)手續(xù)辦理的時(shí)間。借鑒美國的經(jīng)驗(yàn),為低收入人群發(fā)放住房租賃券(Voucher),享受這種補(bǔ)助的家庭可在市場上自由選擇適合自己居住住房,用住房租賃券抵扣部分租金,該模式能最大程度發(fā)揮住房保障的有效性、靈活性和差異性。

 ?。ㄋ模﹦?chuàng)新解決城中村歷史遺留問題,盤活存量租賃資源

  我市城中村租賃住房約占總租賃住房70%,是租賃市場供應(yīng)最重要的主體之一,提供了大量低租金、小戶型的適居租賃住房,但也普遍存在衛(wèi)生條件差、消防安全不合格、物業(yè)管理普遍缺失、“打隔斷”和“二房東”等問題。主要問題集中在:《深圳特區(qū)房屋租賃條例》廢止后,城中村租賃無法得到法律保護(hù),產(chǎn)生了一些侵害承租人權(quán)益的問題;租賃合同無法備案,導(dǎo)致部分租賃稅收無法征收,同時(shí)承租人也無法享受必要的公共服務(wù);違法改建、“房中房”現(xiàn)象嚴(yán)重,存在嚴(yán)重的建筑安全和消防安全隱患;二房東游離于監(jiān)管之外,市場秩序混亂,承租人權(quán)益受侵害成為常態(tài)。為此:

  一要解決租賃關(guān)系合法與房屋產(chǎn)權(quán)不合法的不平衡問題?;诔侵写遄赓U關(guān)系的合法,對符合消防與安全條件的出租房,各區(qū)租賃管理部門應(yīng)加大租賃合同備案管理,保護(hù)租賃雙方權(quán)益。同時(shí)要將將城中村租賃住房統(tǒng)一納入住房租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺,加大規(guī)范管理與市場監(jiān)測。

  二要加大對城中村租賃公共服務(wù)配套。以備案為依據(jù),符合條件、納入政府監(jiān)管平臺的城中村租賃住房,將享受與普通商品租賃住房同等的公共配套服務(wù),給予辦理居住證明、子女上學(xué)等,政府增加城中村周邊公共配套規(guī)劃與供應(yīng)。

  三要制定城中村消防、質(zhì)量等安全標(biāo)準(zhǔn)。各區(qū)要加大城中村綜合整治,提升城中村的消防、質(zhì)量安全和衛(wèi)生條件,消防和住建部門要制定完善符合城中村的相關(guān)消防與質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn),推動(dòng)部分經(jīng)綜合整治的城中村合法進(jìn)入租賃市場,提高城中村安全、消防意識宣傳,同時(shí)增強(qiáng)針對城中村消防與安全檢查的頻度。

  四要進(jìn)行專業(yè)化、規(guī)?;赓U運(yùn)營。積極鼓勵(lì)各村股份公司或引入專業(yè)化的品牌租賃企業(yè)開展規(guī)模化的租賃運(yùn)營,提高城中村住房的租賃服務(wù)品質(zhì),改善城中村租賃產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu),更加滿足新畢業(yè)大學(xué)生和新引進(jìn)人才需求,整治衛(wèi)生、消防與安全,改善城中村整體居住環(huán)境。

  五要加強(qiáng)市場管理。重點(diǎn)整治城中村黑二房東現(xiàn)象,出臺二房東轉(zhuǎn)租示范合同,加大轉(zhuǎn)租備案管理,明確轉(zhuǎn)租超過一定套數(shù)住房的二房東個(gè)人必須成立租賃企業(yè),登記運(yùn)營。

  (五)優(yōu)化城市空間資源配置,探索商業(yè)建筑改租賃住房

  我市產(chǎn)業(yè)周期約為20年,建筑物規(guī)劃用途大多在40年以上,改造和盤活存量具有必然性。同時(shí),我市空間開發(fā)強(qiáng)度已近極限,未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展應(yīng)貫徹“??臻g重于保土地”的原則。近年來,我市4大支柱產(chǎn)業(yè)及7大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)已經(jīng)達(dá)到80%,加上互聯(lián)網(wǎng)改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè),傳統(tǒng)工商業(yè)對空間的需求明顯下降,存量商業(yè)、辦公的功能也需隨產(chǎn)業(yè)升級而調(diào)整。在符合城市總體規(guī)劃、近期建設(shè)規(guī)劃的前提下,可以從以下三方面開展空間資源優(yōu)化配置:

  首先,產(chǎn)業(yè)、人口集聚區(qū)內(nèi)的租賃需求較為集中,該區(qū)域內(nèi)的城市更新,要增加租賃型居住類更新的占比,而且更新后供應(yīng)的具有居住功能的商務(wù)公寓、公寓式辦公原則上只租不售。

  其次,近年來,隨著前期規(guī)劃的大型商業(yè)及綜合體項(xiàng)目快速入市,加上城市更新均配建商業(yè)綜合體,部分區(qū)域(特別是原特區(qū)外)商業(yè)建筑存在一定空置的現(xiàn)象。因此,允許將符合城市規(guī)劃和公共配套要求的已建成但空置的商業(yè)建筑按規(guī)定改建為租賃住房,并同步配置公共服務(wù)配套,由租賃企業(yè)進(jìn)行規(guī)?;赓U經(jīng)營。

  最后,在住房建設(shè)年度計(jì)劃及住房發(fā)展規(guī)劃中,統(tǒng)一平衡商品房銷售與租賃市場的關(guān)系,確保商品住房供應(yīng)的前提下,增加租賃供應(yīng)規(guī)模。我市增量房源有限的背景下,重點(diǎn)鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)和社會(huì)機(jī)構(gòu)盤活存量資源,在不增加新增供應(yīng)的情況下,通過盤活存量增加住房供應(yīng)的效率。

  (六)加大金融與稅收政策支持

  由于住房租賃企業(yè)收儲(chǔ)房源前期投入成本高,靠租金收益收回投資的期限較長,面臨的資金風(fēng)險(xiǎn)較大,需提供金融支持,解決租賃企業(yè)資金來源問題。因此,支持租賃企業(yè)發(fā)行長期債券,探索以長期租金收益為支持,發(fā)行租賃證券化產(chǎn)品,信托投資基金等。目前,居民散租市場基本規(guī)避了所有稅費(fèi)后,可以實(shí)現(xiàn)2-3%的租金收益率。租賃企業(yè)需繳納增值稅(租金收入的5%)、企業(yè)所得稅(租賃利潤的33%)、房產(chǎn)稅(租金收入的12%)、印花稅(租金的金額0.1%),綜合稅賦成本較高。因此,需要落實(shí)國務(wù)院39號文、廣東省7號文對于規(guī)?;赓U稅費(fèi)減免的有關(guān)優(yōu)惠政策。

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