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房地產市場發(fā)展策略分析
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2009-5-9
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- 中研網訊：
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昨天，房地產股集體出現(xiàn)猛烈上攻。全天整個板塊漲幅達到了4.38%，多只個股漲停。上漲有多種因素，首先是年4月國內房地產市場進一步復蘇，銷售量同比、環(huán)比均呈現(xiàn)上漲勢頭。此外，歐洲央行宣布將其基準利率降至1%，進一步加劇了國內的降息預期。一段時間來銀行信貸寬裕，加上商品住宅資本金將下調的規(guī)定，也讓房產商嘗到了資金松動的喜悅。
房地產業(yè)似乎面臨著新一輪好機遇。未來房地產市場走勢如何？2006、2007兩年股市繁榮進而帶動房市的輪回會否重現(xiàn)？本周"每經周末大論壇"邀請到了中國房地產及住宅研究會常務副會長包宗華、國金證券首席經濟學家金巖石、興業(yè)銀行資金運營中心首席經濟學家魯政委、中投證券房地產行業(yè)首席分析師李少明，就房地產市場最新動向進行研討。海外市場美國樓市企穩(wěn)或助經濟走出衰退
根據(jù)中金公司最新報告顯示，最近美國主要房市量的指標如新屋開工數(shù)、新屋及成屋銷售已出現(xiàn)趨穩(wěn)跡象，最新的待售房屋指數(shù)進一步顯示住房銷售很可能繼續(xù)有所增長。價的指標如FHFA房價購買指數(shù)、標普/Case-Shiller住房價格指數(shù)、成屋銷售房價和新屋銷售房價亦顯示住房價格有回穩(wěn)跡象，愈加證明美國住房市場可能正趨于穩(wěn)定。同時，美國財政部繼續(xù)出臺措施進一步提振住房市場。
美國房市的急劇調整為當前經濟衰退的根源，如果房市成功筑底，將能穩(wěn)定次按及相關衍生產品的價格，減低金融市場動蕩的可能性。此外，新屋銷售和動工的復蘇有利建筑投資以及與房地產息息相關的其他行業(yè)。房市的企穩(wěn)將大大增加美國經濟于今年3或4季度走出衰退的可能性。
與之相對，近期日本和中國香港市場則出現(xiàn)了價量齊跌情況。今年3月份，日本住宅成交出現(xiàn)量價齊跌，成交套數(shù)環(huán)比減少4.7%，套均價格環(huán)比下跌1.6%。而中國香港市場在今年2月份也出現(xiàn)了下跌，其中私人住宅價格指數(shù)跌至106.5，環(huán)比下跌0.3，成交量有所回落，環(huán)比下降為8.0%。
NBD：我們注意到近期海外房地產市場出現(xiàn)了不同價格變化，但各地資本市場均出現(xiàn)了上漲，出現(xiàn)這樣情況的原因是什么，這對國內市場是否有影響？
金巖石：美國房市仍舊在下跌，但是下跌的幅度正在減緩。在市場最不好的時候，美國每13棟房子里就有1棟要被拍賣，現(xiàn)在則是每20棟房子里才有1棟需要拍賣，這主要是和奧巴馬的新政相關。不過，美國的樓市只是在交易量等方面企穩(wěn)，壞賬仍舊堆在銀行里，問題并沒有解決。
魯政委：日本和中國香港地區(qū)房地產出現(xiàn)價量齊跌，和上海被確定為將要發(fā)展的國際金融中心也有關聯(lián)。從中國經濟未來發(fā)展的潛力上看，上海的金融中心作用如果顯現(xiàn)，將削弱上述兩地的市場競爭力。
事實上，不少香港的投資者已經開始關注是否要在上海進行投資，從長遠角度看這種投資對于他們是有利的，但是短期價格是否觸底仍舊需要數(shù)據(jù)佐證。
對于國內樓市而言，今年一季度市場銷售較好的房屋中，6、7成集中在總價100萬以內的房子上，并且很多是二手房。在上海這樣的地方，100萬左右的房子恐怕只能購買外環(huán)、并不是太好的新房。如果銷售集中在二手房上則更加危險，因為這對開發(fā)商降低庫存沒有幫助。
中國的樓市和全球市場很少同步，但是上一輪下跌則出現(xiàn)了同步，甚至還出現(xiàn)了一定程度的急跌。有些人認為未來中國市場具有30~50年的成長性。
國內概況4月樓市持續(xù)回暖5月"地王"再現(xiàn)
數(shù)據(jù)顯示，今年一季度全國房地產市場銷售回暖的勢頭非常強勁，盡管4月份各地樓市成交走勢有所分化，但是回暖的趨勢還在持續(xù)。更值得注意的是，伴隨著銷售回暖的持續(xù)，房價也開始有所回升。
進入5月份之后，市場的最大看點則是土地市場的回暖和"地王"的再次出現(xiàn)。原溫州長運集團有限公司地塊以19607元/平方米的成交樓面價格，成為了今年到目前為止的"單價地王"；大連金賽置地有限公司以37.48億的總價拿下大連高新區(qū)廟嶺村紅凌路兩側7宗地塊，成為了當月總價"地王"。
有觀點認為，當企業(yè)拿地意愿開始上升時，房地產行業(yè)應該開始脫離底部了。不過也有人認為目前房地產市場的"小陽春"只是暫時的現(xiàn)象，并不能代表其發(fā)展的總趨勢。
樓市一季度已見底？
NBD：今年前幾個月各種紅火的數(shù)據(jù)，能否說明房地產市場見底了？還是只是曇花一現(xiàn)？
李少明：房地產市場整體在一季度時已經見底了，可以從三方面進行說明。行業(yè)投資增速方面一季度已經見底，銷售方面從去年9月份見底，而成交價格在今年一季度時也看到了底部的跡象。
金巖石：房地產市場近期銷售出現(xiàn)了明顯放量的情況，但總體價格下跌，這主要是因為投資者是純粹的消費需求，也就是小戶型、二手房等銷售的上漲是剛性需求的顯現(xiàn)。小戶型和二手房出現(xiàn)了10%的上漲，并不能確立整個房地產市場的上升，業(yè)界在這個問題上出現(xiàn)了嚴重的多空分歧。
從房地產投資的角度看，市場肯定是有機會的，但是市場還會有進一步放量觸底的可能，上漲和下跌的概率等同。但如果你從長期的時間來看，肯定是上升的。
總的來說，城市當中的優(yōu)質、中心區(qū)域已經出現(xiàn)了見底的跡象，比如城市中心樓盤、水岸和交通熱點區(qū)域樓盤等，這部分地區(qū)價格會比較穩(wěn)定，在此之外的周邊區(qū)域將會漲跌互現(xiàn)。
去庫存化進行中
NBD：既然房地產市場已經見底，之前去庫存化的趨勢現(xiàn)在又是一個怎么樣的狀況呢？
李少明：去庫存化一直在進行之中，現(xiàn)在是否結束了去庫存化的趨勢還很難講。
魯政委：此前市場都說一季度開發(fā)商的去庫存化效果顯著，有消息說是從18個月降到了12個月，對此我們應保持一定的懷疑。
目前房地產市場只有3、4月份比較活躍，而1、2月份可以說非常平淡。將這幾個月的銷售程度拉平看來，在遠遠不如前期的購買熱情下，市場怎么會在短短時間內就出現(xiàn)了原來半年銷售量庫存的下降？
如果這有這樣的數(shù)據(jù)，那么肯定是"調整了分子或者分母"。調整分子意味著統(tǒng)計數(shù)據(jù)者認為市場銷售的效果比較好，調整分母意味著統(tǒng)計數(shù)據(jù)者認為市場存量沒有預期那么高，但這個數(shù)據(jù)本身的可信度需要受到質疑。
資金壓力開發(fā)商緊繃的資金鏈有所緩解
截至今年一季度的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房地產行業(yè)全部資金來源同比增長9.15%，其中自籌資金、國內貸款、定金（預收款）分別同比增長了13.14%、8.01%、1.59%。
對此，有券商研究指出，這說明了開發(fā)商資金主要還是依賴于自籌資金。不過值得注意的是，由于銷售情況回暖，房地產企業(yè)預售款出現(xiàn)了正增長，并且國內貸款與預收款的同比增速走出了拐點。
這一點至關重要。一季度末扣除預收賬款后，房地產行業(yè)92家上市公司的負債率和凈負債率分別比2008年末下降0.7和2.3個百分點。這意味著開發(fā)商回籠資金的力度在不斷增加，其緊繃的資金鏈壓力有所緩解。
國務院通知為房企資金松綁
NBD：房地產企業(yè)資金來源上是否出現(xiàn)了拐點呢？
李少明：房地產企業(yè)的資金來源早在去年10月份的時候就已經見底了。從預收賬款來看，今年一季度末92家上市公司預收賬款比2008年末增長17.8%，而去年一季末僅比2007年末增長5.3%。
魯政委："地王"的出現(xiàn)和拿地熱情升高是否意味著房地產商資金鏈的恢復？我覺得并不一定，從各種消息中我們就可以看出，那些大型的公司比如萬科、金地等就算在市場最危險的時候，本身風險也不大，現(xiàn)在最重要的是那些三線，甚至二線開發(fā)商的資金鏈是否完整。這方面由于缺乏最新的數(shù)據(jù)，很難觀察到。但有一點可以看到，那就是目前在市場上動作比較大的公司多是一線企業(yè)。
我們不能認為二三線房地產相對較小、具有區(qū)域性，就對小看他們的影響力。事實上，任何一家房地產公司倒閉都會造成銀行的壞賬，并且多是幾億、十幾億的壞賬，影響還是非常大的。
為擴大投資需求，近期國務院發(fā)布了商品住房項目資本金比例將下調的通知，這意味著將再度為房企資金松綁，無疑會使房企的負債能力以及滾動開發(fā)能力得到進一步提高。
關注國務院新規(guī)細則
NBD：近期央行表態(tài)認可當前的信貸增長，并表示將繼續(xù)保持充裕的流動性，加上國務院的新規(guī)，這是否意味著開發(fā)商將迎來資金的松動浪潮，進而促使行業(yè)復蘇？
魯政委：各項新規(guī)對于房地產商肯定是利好，一定程度上緩解了其資金壓力。但需要注意的是，國務院新規(guī)只是講了原則，但是遲遲未見細則。事實上，政府對于房地產業(yè)的調整出于多方考慮，因為房地產占據(jù)國家固定投資的25%，那么從簡單的思路出發(fā)，政府要推動地方項目的繁榮，就要觀察地方項目中哪些大的項目沒有動，房市此前處于投資停滯狀態(tài)，所以對癥進行刺激和拉動順理成章，但最終究竟松動的資金有多少，對于房地產業(yè)的刺激有多大，還需要關注細則才能確定。
股市反應房產板塊跑贏大盤累計漲幅近80%
根據(jù)券商的統(tǒng)計，從今年年初至5月4日，A股市場房地產板塊的累計漲幅達到了近80%，A股的累計漲幅為40%。從市盈率觀察，房地產板塊市盈率由年初的19.7倍上升至目前的34倍，市凈率由年初的1.98倍上升至目前的3.46倍。
房地產板塊走勢明顯跑贏了大盤。這主要是房地產市場成交回暖明顯、行業(yè)資金來源出現(xiàn)拐點、上市公司業(yè)績得以提升以及整個政策面依然給予了該行業(yè)大力支持的結果。方正證券研究認為，房地產行業(yè)基本面的改善有望得以延續(xù)。
房地產股票投資機會大
NBD：當前房地產股票的表現(xiàn)是否反映了行業(yè)基本面改善的狀況呢？
李少明：房地產股票提前反映了這種良好的態(tài)勢。從2008年年報到2009年一季報觀察，今年一季度銷售回暖尚未體現(xiàn)在一季報中，預計今年房地產行業(yè)整體增長將會超過市場預期。
NBD：您覺得未來房地產股票走勢如何？是區(qū)域性地產股機會大，還是全國性地產股的投資機會大？
李少明：預計在二季度，房地產板塊仍有超額的受益，維持"看好"評級。應該說整個行業(yè)都存在著投資機會，這個沒有明顯的區(qū)分。我們推薦3大經濟圈內的上市公司。
機會集中于4類公司
NBD：對于投資者來說，現(xiàn)在買房與房地產股，哪個更劃算？
金巖石：從短期看，房市會出現(xiàn)漲跌互現(xiàn)的情況，上半年可以買股票；但從長期趨勢看，下半年應該是買房的好時機。這是因為從去年的金融危機開始，房地產商的投資幾乎停止，未來樓市供給肯定下降，而國家的流動性注入仍未停止，樓市長期上漲的趨勢不變。并且，股市和樓市之間還存在一定的互動關系，即股市的上漲會對樓市有所觸動，一季度出現(xiàn)的樓市"小陽春"行情就是這種互動的體現(xiàn)。
魯政委：至于投資者如何把握投資？歸根結底要看自己的實力，房地產屬于自有投資，本身有杠桿效應，只付20%~30%就可以拿到，如果長期投資的話，在中國經濟發(fā)展的大背景下肯定是穩(wěn)健的選擇。但是買賣房子的成本比較高，買房子和賣房子都不容易，相對來講買房地產股只需要電腦操作就可以了，兩者的區(qū)別還是比較大。
李少明撰寫報告認為，房地產板塊的機會集中于4類公司：快速開發(fā)型公司，快速開發(fā)帶來業(yè)績持續(xù)高增長；資源型公司，在行業(yè)轉好下業(yè)績可望快速釋放；布局土地稀缺區(qū)域型公司；注資型公司，存在被母公司或地方政府注資的利好。
前景展望房產市場"脆弱"回暖標準將變化
今年以來，房地產市場一片大好，不過也有較為悲觀的觀點，認為在行業(yè)調整時期，未來房地產行業(yè)的走勢還不是很明確，開發(fā)商在投資上相當謹慎，目前主要以去庫存化回籠資金為主。
中國房地產及住宅研究會常務副會長包宗華則提出要理性分析房地產行業(yè)的走勢。他認為目前這種以投資需求為主的市場具有"脆弱性"，只要出現(xiàn)房價下降或下降預期，投資者就會持幣觀望而造成市場低迷。2008年的實際情況就證明了這一點。
"新政"改變住房供應結構
NBD：那您怎么看待和分析當前房地產行業(yè)的形勢呢？
包宗華：分析房地產市場的形勢需要考慮我國"新政"的變化。2006年及其以前，我國每年的住房建設總量中，經濟適用房占4%～6%，廉租屋不到1%，絕大部分是商品房。此前存在的問題是房價過高、大套型住房比重過大和建設規(guī)模過大。買得起大套型高價位住宅的主要是高收入者。
實際情況是，高收入者絕大多數(shù)已經擁有了住房，一個人擁有4套住房的現(xiàn)象屢見不鮮，而他們不一定長期居住，這就造成了浪費。而中低收入人群卻買不起房。
今年以來，相關部門緊緊抓住了中央注入重資建設保障性住房的機會，新建經濟適用住房130萬套，下力氣解決260萬戶低收入者和80萬戶其他困難家庭的住房問題。如果這一"新政"能夠得以貫徹實施的話，我國住房供應結構將發(fā)生重大變化。
NBD：那就是衡量房地產市場回暖的標準應該發(fā)生改變？
包宗華：是的。如果還有人把前幾年的商品房建設量作為分析市場是否"回暖"的標準的話，我覺得是不科學的。房地產市場去庫存化的過程一直持續(xù)著，有專家認為減少房地產庫存的唯一方法是降低價格。
政府應控制房價水平
NBD：您覺得目前房價怎么樣？
包宗華：現(xiàn)在是中低收入人群依然買不起房。2005年我家對面的樓盤是每平方米7000元，2008年成為了每平方米20000元。
從收入上講，收入水平增長最快的是高收入者，超過了房價上漲的速度，特別是金融行業(yè)表現(xiàn)更為明顯。高收入者的"高層"，每年富余的收入就能多買幾套住房；高收入者的"中層"，則具有在10年內多買幾套住房的能力；高收入者的"低層"，至少有能力在10年內多買1套住房。而中低收入人群收入水平的增速遠遠低于房價的上漲。
我知道的一個城市，建設了2000多套經濟適用房，售價規(guī)定的也是當?shù)胤績r的70%，但是依舊銷售不出去。為什么呢？歸根結底是老百姓買不起。所以政府應該根據(jù)中低收入者的住房需求，控制房價的上漲和下降水平，以滿足中低收收入者的實際住房需要，以達到穩(wěn)定市場、持續(xù)發(fā)展的目的。
魯政委：目前市場上有一種看法認為，房地產價格直接影響經濟，甚至認為只要房地產價格上漲了經濟就復蘇了，這其實是錯誤的。房市企穩(wěn)并不意味著經濟見底，宏觀經濟不好也不意味著房市不好。降價肯定能夠去庫存，但是未必只有降價才是去庫存的唯一方法。房地產市場本身是一個靠預期的地方，不管是剛開始大家像買白菜一樣的買房子，還是陡然間集體降溫，樓市幾乎成交絕跡，都說明了預期的重要性--大家認為價格還會漲或者降。
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