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五一樓市觀察
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2009-5-4
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上海:平淡促銷平靜觀望
2009-2012年中國別墅行業(yè)應(yīng)對新經(jīng)濟環(huán)境變化及發(fā) 2008年以來，中國經(jīng)濟社會發(fā)展經(jīng)受了近幾年最為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)和重大考驗。盡管國際經(jīng)濟形勢發(fā)生了2009-2012年中國深圳房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)對新經(jīng)濟環(huán)境變 2008年以來，中國經(jīng)濟社會發(fā)展經(jīng)受了近幾年最為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)和重大考驗。盡管國際經(jīng)濟形勢發(fā)生了2009-2012年中國上海房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)對新經(jīng)濟環(huán)境變 2008年以來，中國經(jīng)濟社會發(fā)展經(jīng)受了近幾年最為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)和重大考驗。盡管國際經(jīng)濟形勢發(fā)生了2009-2012年中國北京房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)對新經(jīng)濟環(huán)境變 2008年以來，中國經(jīng)濟社會發(fā)展經(jīng)受了近幾年最為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)和重大考驗。盡管國際經(jīng)濟形勢發(fā)生了
經(jīng)歷了今年以來戲劇性的“回暖”勢頭，五一假日樓市就更有看頭。五一期間，上海、深圳等樓市“風(fēng)向標(biāo)”城市都舉行了大型房展會。不過，開發(fā)商似乎“低調(diào)”了許多，打折明顯減少，促銷總體平淡；看房者依然眾多，但觀望心理明顯增強。分析人士認(rèn)為，這種平靜與觀望背后透射出市場的理性。這種“理性”能否主導(dǎo)五一后的樓市？
五一房展會平淡促銷
5月1日開幕、為期4天的“2009上海房地產(chǎn)春季展示會”，是繼3月“上海之春房交會”后上海又一大型房展會。來自浙江、江蘇以及上海本地的200多家開發(fā)商和代理機構(gòu)參展。在浦東展覽館，也有一場房展會同期進行。
不過，和往日房展會相比，開發(fā)商在本次房展上要“低調(diào)”得多。誘人的折扣已消失不見，大張旗鼓的購房“送車”、“送旅游”等優(yōu)惠也難覓蹤影。許多開發(fā)商以發(fā)放環(huán)保袋、小禮物等吸引看房者。
一家位于浦東中環(huán)線附近的知名樓盤在5月底將推出新房源，售樓人員告訴咨詢?nèi)巳海骸拔覀儧]有優(yōu)惠措施，我們就這個價格，要不要買你們自己考慮好了�！�
主辦“2009上海房地產(chǎn)春季展示會”的上海展覽中心(集團)有限公司營銷部副經(jīng)理陳其華說，以往的房展會上，開發(fā)商都“放得很開”，五花八門的促銷方式都會出現(xiàn)；但這屆房展會的促銷，總體比較平淡。
參展的上海寶山顧村板塊一項目營銷策劃負(fù)責(zé)人丁偉敏說，2008年，開發(fā)商們拿出過各種各樣的促銷策略，但銷售效果大多并不理想，畢竟影響購買的最主要因素還是房價；經(jīng)過去年樓市的調(diào)整，許多開發(fā)商都以為目前的房價已經(jīng)是“心理底價”。
平靜看房觀望心理重回市場
1日當(dāng)天，涌入上海展覽中心的人數(shù)超過去年同期房展會。但記者采訪發(fā)現(xiàn)，不少看房者很冷靜。和開放商的“按兵不動”相對應(yīng)，看房者多抱以“靜觀其變”的心理。
“本以為五一期間會有大的優(yōu)惠，沒想到房價還是那么高！”3日，在上海浦西、浦東都逛了房展會的市民陳永躍說。讓他失望的是，他看中的寶山區(qū)中環(huán)附近的一個大型樓盤，今年3月份每平方米均價是1萬元，目前新開盤的價格反已漲到1.15萬元/平方米，他決定“還是再看看”。記者發(fā)現(xiàn)，這種觀望心理在上海的五一樓市中普遍存在。
上海某知名開發(fā)商在上海展覽中心外廣場一側(cè)的顯著位置搭起大型展臺，其推出的樓盤位于松江九亭板塊。客觀地講，其每平方米不到1萬元的均價還是有一定市場競爭力的。但多數(shù)看房者并不買賬�，F(xiàn)場接待人員介紹，1日前去預(yù)約看房的有23人，2日有11人，3日至中午時還只有1人，“比預(yù)想的少了很多”。
記者采訪發(fā)現(xiàn)，許多看房客抱著“等等看”的心理，直接原因是對開發(fā)商在房展會上的優(yōu)惠不夠有些失望，但根本原因還是對目前的市場“看不懂”。一位市民看房后告訴記者：“我倒想看看，這房價還能漲多久？”
“理性”能否主導(dǎo)五一后的樓市？
五一樓市，處在一個十分微妙的時間點上。市場人士分析，一方面，此前重點城市樓市“回暖”勢頭明顯，剛性需求明顯釋放，某些城市商品房成交量甚至超過了2007年高峰時期的水平。凝固已久的政策面也出現(xiàn)松動，比如多年不變的房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例將面臨調(diào)整。但另一方面，個別一線城市成交量出現(xiàn)較大波動，房地產(chǎn)投資也遠(yuǎn)未樂觀，一些開發(fā)商迫不及待地逆市提價。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會REICO工作室最近發(fā)布的報告認(rèn)為，判斷徹底回暖為時尚早，樓市仍處存貨銷售期。
在此背景下，五一期間一線城市的房展會呈現(xiàn)出的“平靜”局面，反映了市場理性一定程度地回歸。
“以前，房子每平方米賣1萬元時，大家還在想能不能賣到2萬元，結(jié)果還真有；但是現(xiàn)在上海市中心房子賣到每平方米3萬元，還盼望能漲到四五萬嗎？不可能了�！狈慨a(chǎn)營銷策劃人丁偉敏說，暴漲暴跌傷害的是整個市場，現(xiàn)在很多樓盤定價都在回歸理性。寶山區(qū)中環(huán)線附近一大型樓盤銷售經(jīng)理告訴記者：“我們堅持每一期新推房源都保持每平方米均價有1000元至1500元的漲幅，現(xiàn)在的定價不會被短時間內(nèi)的市場波動打亂節(jié)奏。”
“2009上海房地產(chǎn)春季展示會”主辦方工作人員白永平說：“看得出來，目前開發(fā)商和購房者都在觀望。謹(jǐn)慎不見得是壞事，理性才能主導(dǎo)市場健康發(fā)展�！�
北京:表現(xiàn)平平
五一期間，記者走訪了多家在售樓盤。在位于朝陽區(qū)的華紡易城售樓處，銷售人員向記者介紹，該樓盤推出139平方米的三居，均價在14300元每平方米左右，五一期間購房在總房款上優(yōu)惠兩萬元。這位銷售人員透露，5月1日當(dāng)天，139平方米的三居就有多套已被認(rèn)購。
在該樓盤樣板間，前來選房的李先生說：“我發(fā)現(xiàn)最近一段時間的房價有了一定幅度的上漲，二手房表現(xiàn)得更明顯，但新房也不便宜�！�
鏈家地產(chǎn)東四環(huán)外一家門店工作人員告訴記者，今年五一期間來看房的人并沒有預(yù)期的多，5月1日人流最少，后兩天平均每天有30人左右前來咨詢和看房。她特別強調(diào)，目前二手房源明顯少，業(yè)主的心態(tài)也發(fā)生了改變，與前一段相比，房價有了一定幅度的上調(diào)。
根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)、亞豪機構(gòu)統(tǒng)計顯示，5月1日、5月2日兩天，北京期房商品住宅網(wǎng)上簽約分別為619套、253套，呈現(xiàn)出逐日遞減的態(tài)勢。五一前兩天，期房商品住宅日均成交325套，環(huán)比4月份樓市的日均成交445.7套也下降了27%。
亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為，國家對休假時間的調(diào)整，對樓市產(chǎn)生了一定的影響。小長假期間，消費者縮減消費計劃，選擇購房的群體相應(yīng)減少，一定程度上造成了樓市銷量的下降。
高姍指出，雖然總體成交量不大，但今年五一期間與去年同期相比，樓市銷量仍有大幅增長，據(jù)統(tǒng)計，與2008年五一長假期間期房商品住宅日均僅成交131.7套相比，2009年同比大漲231%，這說明樓市仍處于回暖的進程中。
二手住宅成交量表現(xiàn)平平。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計顯示，5月1日、5月2日二手住宅網(wǎng)上簽約套數(shù)僅為154套，而此前4月30日、4月29日簽約套數(shù)分別達(dá)580套、916套。
根據(jù)我愛我家的統(tǒng)計，4月北京二手房市場的整體交易均價為12366元每平方米，相比3月攀升了9.18%。
我愛我家控股公司副總裁胡景暉指出，隨著北京市第一季度二手房成交量的提升，少部分業(yè)主開始哄抬房價，導(dǎo)致成交無法達(dá)成；同時，少數(shù)房主為漲價惡意違約，導(dǎo)致目前合同毀約率上升。他認(rèn)為，二手房業(yè)主不應(yīng)看到市場交易回暖就盲目漲價，這很有可能錯過出售的最佳時機。
北京中原地產(chǎn)公司三級市場部副總經(jīng)理宮萍也表示，目前市場中一部分業(yè)主在樓市回暖之際趁機提價，在沒有新的房產(chǎn)政策的刺激下，業(yè)主的提價行為或許將刺激買房者形成新一輪的觀望，加上后市需求跟進不足，樓市或?qū)⒂瓉硇乱惠喌恼{(diào)整期。
成都：房交會現(xiàn)場“火爆”開發(fā)商強調(diào)低價格
僅5月2日一天，成都市就成交了各類房屋1371套，成交面積13.22萬平方米，成交金額6.81億元，來自成都市房管局統(tǒng)計的33屆成都房交會交易成績顯示。
用“火爆”來形容這屆房交會并不為過。5月2日中午，記者在去房交會會場的途中，樓盤廣告琳瑯滿目，甚至連路邊修建道路的臨時隔離板上，也貼著售樓廣告。
與兩年前的房產(chǎn)廣告多強調(diào)“高品質(zhì)”不同的是，如今這些廣告更突出“低價格”。在距離房交會會場5公里外的一個黃金路段的路口，一個巨幅廣告牌上寫著“房價往低了想，生活往三房想”。兩年前，同一塊廣告牌，寫的卻是完全相反的廣告語“誰能跑贏明天的房價”。
房交會的主會場儼然就是一個開發(fā)商相互廝殺、沖鋒陷陣的戰(zhàn)場。一排排舉著“最低××萬”小牌子的美女促銷隊，一遍遍地“巡游”；各路售樓先生、小姐在道路兩旁不厭其煩地發(fā)放廣告；開發(fā)商們精心安排的容貌姣好的導(dǎo)購員，慷慨激昂地發(fā)表著“我的樓盤，你值得擁有”等演說。
很多購房者都有過這樣的經(jīng)歷：搬一個小板凳深夜坐在售樓部的門前排隊，為的就是能夠成為較早進入售樓部選一套讓自己滿意的房子。雖然漂亮的售樓小姐偶爾也會圍著你端茶倒水，甚至還會放起流行音樂讓你在深夜排隊中不會覺得太無聊，但這樣的購房經(jīng)歷無論如何都沒辦法和“消費者就是上帝”聯(lián)系起來。
但在成都五一節(jié)的房交會上，購房者的“待遇”發(fā)生了天翻地覆的變化：專人陪同、專車接送、可口咖啡、精致糕點……
在會場外的廣場上，停滿了大大小小的看房直通車，既有高檔豪華的大巴車，也有緊湊實用的面包車。無一例外的是，隨時想看房，隨時就有車接送。
在會場內(nèi)，售樓小姐笑容可掬的態(tài)度令人受寵若驚。遇到此類人物，記者總是深表歉意地說：“我不買房，只是看看。”但得到的答復(fù)千篇一律：“沒有關(guān)系，看看也需要我給介紹介紹��！”與幾年前售樓小姐總是“你愛買不買”的態(tài)度大相徑庭。5月2日，正午12時剛過，太陽高高掛著，對于一向講究愜意生活的成都人來說，正是吃過午飯、在河邊喝茶的好時候。然而，房交會會場外，在可以容納數(shù)千輛汽車的停車場里，記者找了20多分鐘，才等到了一個停車位。據(jù)不完全統(tǒng)計，當(dāng)天各開發(fā)商共接待了近7萬名看房者。
一些開發(fā)商說，7萬人來看房說明了什么，說明了成都房市的剛性需求，只不過由于經(jīng)濟不景氣，很多購房者壓抑著自己的購買沖動。
開發(fā)商們對市場的認(rèn)識和判斷是有依據(jù)的。根據(jù)成都市房管局的統(tǒng)計，今年1至3月，成都市累計成交商品房600萬平方米，為歷年同期最高，比去年一季度增長了78%，比2007年一季度增長了24%。其中，中心城區(qū)成交商品住宅為300萬平方米。
但與火熱的成交量相比，成都的房價暫時沒有出現(xiàn)上漲跡象。自2008年1月以來，成都中心城區(qū)商品房成交均價在經(jīng)歷了連續(xù)13個月的下跌之后，目前基本維持在每平方米5100元左右�！斑@也說明成都房市的復(fù)蘇還只是量的回暖，整個市場的回暖還需要時間�！笔忻窳挝陌赫f。
福州:旺季歸來，還是跌回“望季”？
像國內(nèi)不少大中城市一樣，福州樓市今年一季度顯現(xiàn)“小陽春”行情，房價隨之看漲。然而4月份以來，“回暖”勢頭明顯回落，以致“五一”期間的樓市讓人難以分辨是旺季歸來，還是又將深跌回觀望狀態(tài)。
在福州市金山新城，記者2日隨機探訪兩家被吹捧為全市銷量排名前列的樓盤，記者在這兩家售樓部看到，銷售場面卻是比較冷清，好不容易來了一群看房客，來去匆匆，售樓小姐連端茶送水的機會都沒有。
在一家售樓部展示大廳，巨大的模型沙盤上“矗立”著十幾棟商品樓房，大多數(shù)的“樓頂”上都插著“保留房源熱銷中”的牌子。記者向售樓小姐一番詢問得知，插著那些牌子的房子都已有客戶預(yù)訂，售樓部就暫時把房子都“保留”起來，但多數(shù)預(yù)訂房子的客戶還未支付訂金，所以仍被繼續(xù)“熱銷”�！叭绻粗心奶追孔�，拿現(xiàn)金來預(yù)訂，為別人保留的房子也是可以先給你的�！笔蹣切〗闱那牡馗嬖V記者。
在另一家售樓部，樓層低的、中小戶型的都被告之“已售罄”，現(xiàn)正熱銷中的是高層、大戶型的優(yōu)質(zhì)房源。再問房價，每平方米7000元起的價格頓時讓不少年輕的看房者目瞪口呆�！斑@個樓盤去年底剛推出時均價為每平方米5800元，春節(jié)后就漲到6000元以上，現(xiàn)在又漲了一截。要買得起，只有再等等看�！币粚δ贻p男女對記者說。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，福州等城市房地產(chǎn)市場今年一季度出現(xiàn)一波“小陽春”行情，并非是這些地方樓市降價促銷做得好，而是去年第四季度以來國家和地方相繼出臺減免稅費等刺激樓市新政策，釋放了一部分被壓抑已久的剛性需求，使交易迅速地活躍起來。
進入4月，福州樓市的“回暖”勢頭開始明顯回落。業(yè)內(nèi)人士分析，一方面，一季度釋放的高性價比房源現(xiàn)已基本被市場消化完；另一方面，由于前一段時間成交量持續(xù)走好，部分開發(fā)商暗漲房價，對剛性需求群體的影響比較大。
從5月1日、2日兩天的成交量來看，福州樓市存在跌回“望季”的可能。據(jù)福州市房地產(chǎn)交易登記網(wǎng)的實時統(tǒng)計，這兩天福州城區(qū)日均商品房成交量僅為100套左右，與4月份日均成交量相比進一步下降。
房產(chǎn)專家認(rèn)為，一季度樓市“回暖”缺乏經(jīng)濟基本面的支持，只是市場調(diào)整階段的正常波動，“回暖”將是短期的、局部的和階段性的。近幾年來，房價的大起大落逐漸讓購房者更趨理性，樓市在進一步的調(diào)整過程中，買賣雙方博弈也將更趨激烈。
記者觀察到，福州開發(fā)商現(xiàn)為加快消化大量積壓的存量房，回籠資金，多數(shù)在建的樓盤項目已經(jīng)停建或半停建，以減少繼續(xù)增加的房源供應(yīng)量。福建省一家大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人透露，截至目前，福州市存量房總面積估計達(dá)800萬平方米，相當(dāng)于2006年福州市商品房住房年供應(yīng)總量的兩倍左右。
“過去房子好賣的時候，銀根也松，依靠銀行貸款，開發(fā)商只要有地，可以同時開工建設(shè)四五個樓盤�，F(xiàn)在的情況完全不同了，房子不好賣了，開發(fā)商資金都套在了開工的樓盤上，以前貸的款沒有及時還給銀行，銀行怎么肯再繼續(xù)貸款�！边@位負(fù)責(zé)人告訴記者，“今年6月份之前，是房企還貸的高峰期，開發(fā)商們的緊日子真的要開始了�！�
杭州：開發(fā)商兇猛降價促銷
五一小長假，由于開發(fā)商降價促銷，杭州許多市民將度假計劃改成看房，不少商品房售樓處出現(xiàn)了自2007年下半年以來就沒有再出現(xiàn)過的火爆場面。
5月2日，杭州盡管下起了雨，但是在位于杭州遠(yuǎn)郊的樓盤———保利東灣售樓部，現(xiàn)場人流仍然不減。位于蕭山的樓盤———順發(fā)和美家，盡管今年6月才開盤，但是售樓部現(xiàn)場也來了不少購房者。
開發(fā)商降價促銷更兇猛。位于濱江區(qū)的樓盤———中興·和園從5月1日起，推出購兩房存二萬抵六萬，購三房存二萬抵八萬的活動，吸引消費者下單；新帝·朗郡樓盤計劃于5月10日推出200多套房源，雖然開盤時間和價格還沒有出爐，但是已經(jīng)推出了“存一抵五”活動，只要購房者在售樓部預(yù)交5000元，在開盤當(dāng)日選房可抵25000元房款。
不過，房產(chǎn)專家認(rèn)為樓市的火爆場面不會持續(xù)太久，判斷樓市走出低谷為時尚早。不難發(fā)現(xiàn)，性價比高的樓盤是此輪熱銷樓盤的主力，目前只是低總價、低單價剛性需求的房子成交比較活躍。有分析人士認(rèn)為，只要房價沒有調(diào)整到位，樓市就不可能步入全面復(fù)蘇。
▲5月1日，市民在深圳會展中心舉行的春季房地產(chǎn)交易會展廳了解樓盤信息。當(dāng)日，為期5天的2009中國(深圳)春季房地產(chǎn)交易會暨中國(深圳)城市土地展在深圳會展覽中心開幕。 - ■ 與【五一樓市觀察】相關(guān)新聞
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