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2008年9月房地產(chǎn)業(yè)投資策略
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-9-3
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房地產(chǎn)開發(fā)綜合景氣指數(shù)連續(xù)7個(gè)月下滑，行業(yè)處于調(diào)整期。
由于房地產(chǎn)市場銷售量不斷萎縮，房市清淡，房地產(chǎn)開發(fā)綜合景氣指數(shù)也連續(xù)7個(gè)月下滑，從2007年11月的106.59下跌到2008年7月的102.36，行業(yè)處于調(diào)整階段。
全國大部分地區(qū)銷售依然呈現(xiàn)疲弱。
1-7月行業(yè)年度累計(jì)銷售同比減少10.79%，全國大部分地區(qū)銷售依然疲軟，深圳、北京等地交易量清淡，上海再現(xiàn)"零成交"。
房地產(chǎn)企業(yè)將競相降價(jià)銷售，面臨"金九銀十"考驗(yàn)。房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整的第二個(gè)階段，在這個(gè)階段以降價(jià)銷售為主，雖然在8月份房地產(chǎn)商采取了"低開""打折"等促銷手段，但未見效果。
今年的"金九銀十"將面臨考驗(yàn)，房地產(chǎn)商會(huì)抓緊機(jī)會(huì)促銷，但預(yù)計(jì)競爭將十分激烈。
行業(yè)股票已深度調(diào)整，估值下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)來自于地價(jià)下跌。
現(xiàn)在房地產(chǎn)股估值最保守的估值是對企業(yè)以土地儲(chǔ)備為主的凈資產(chǎn)的重估。但依然面臨地價(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)。
投資建議：
評級(jí)未來十二個(gè)月內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)：中性
出于對系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂，房價(jià)未見底的考慮，維持房地產(chǎn)業(yè)中性評級(jí)。
本月整體上宜對開發(fā)類地產(chǎn)股謹(jǐn)慎觀望，可關(guān)注地價(jià)低廉，資金相對寬裕，有安全邊際的公司，如深長城、萬科A、招商地產(chǎn)。另外，還可適當(dāng)關(guān)注央企房地產(chǎn)整合受益的公司如保利地產(chǎn)等。
一、8月份行業(yè)市場動(dòng)態(tài)概述
1、房地產(chǎn)開發(fā)綜合指數(shù)連續(xù)7個(gè)月下滑，行業(yè)處于調(diào)整期。
由于房地產(chǎn)市場銷售量不斷萎縮，房市清淡，房地產(chǎn)開發(fā)綜合景氣指數(shù)也連續(xù)7個(gè)月下滑，從2007年11月的106.59下跌到2008年7月的102.36，行業(yè)處于調(diào)整階段。
國家發(fā)改委最新數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月，全國城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成72160億元，比上年同期增長27.3%，增速同比加快0.7個(gè)百分點(diǎn)，比1-6提高0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資15884億元，同比增長30.9%，其中，住宅投資11486億元，同比增長33.7%；辦公樓投資534億元，同比增長0.7%；商業(yè)營業(yè)用房投資1603億元，同比增長19.2%；其他投資2260億元，同比增長35.7%。分地區(qū)看,東部地區(qū)投資增幅有所放慢,同比增長25.1%，增幅同比提高0.6個(gè)百分點(diǎn)；中部地區(qū)投資增幅明顯加快,同比增長44.9%，增幅同比提高8.4個(gè)百分點(diǎn)；西部地區(qū)投資增幅開始回落，同比增長36.6%，增幅同比下降1.3個(gè)百分點(diǎn)。
數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)購置土地面積呈回落之勢。1-7月全國房地產(chǎn)開發(fā)購置土地面積21974萬平方米，同比增長5.2%，增幅同比下降6.7個(gè)百分點(diǎn)；其中，7月份土地購置面積環(huán)比下降27.7%。同時(shí)，完成土地開發(fā)面積和新開工面積也呈回落之勢，7月份土地開發(fā)面積和新開工面積分別比6月下降35.7%和35.7%。1-7月完成土地開發(fā)面積14767萬平方米，同比增長4.2%，增幅同比提高4.4個(gè)百分點(diǎn)。
樓市交易萎靡也影響到開發(fā)商的拿地信心。發(fā)改委昨日的數(shù)據(jù)還顯示，1-7月房地產(chǎn)銷售面積27743萬平方米，同比下降10.8%。
其中，現(xiàn)房銷售面積同比下降17.8%；期房銷售面積同比下降8.2%。
2、1-7月行業(yè)銷售同比減少10.79%，市場向下調(diào)整趨勢加快。
1-7月行業(yè)銷售同比減少10.79%，深圳全市成交價(jià)格下跌，成交量關(guān)外回升、關(guān)內(nèi)下降；北京成交低迷，可售房屋持續(xù)上升，成交套數(shù)環(huán)比下降15%左右，上海再現(xiàn)"零成交"。銷售繼續(xù)疲軟，可售量增加，向下調(diào)整趨勢加快。
近兩年幾乎絕跡的區(qū)域"零成交"現(xiàn)象日前再現(xiàn)上海樓市。網(wǎng)上房地產(chǎn)最近一周（8月18日－8月24日）數(shù)據(jù)顯示，盧灣、靜安兩區(qū)新建商品房一周內(nèi)出現(xiàn)"零"成交現(xiàn)象。
二、行業(yè)中期趨勢的展望
1、房地產(chǎn)企業(yè)將競相降價(jià)銷售，面臨"金九銀十"考驗(yàn)
房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整的第二個(gè)階段，在這個(gè)階段以降價(jià)銷售為主，雖然在8月份房地產(chǎn)商采取了"低開""打折"等促銷手段，但未見效果。今年的"金九銀十"將面臨考驗(yàn)，房地產(chǎn)商會(huì)抓緊機(jī)會(huì)促銷，但預(yù)計(jì)競爭將十分激烈。
隨著開發(fā)面積和購置面積的下降，房地產(chǎn)調(diào)整已經(jīng)進(jìn)入第二階段，調(diào)整的劇烈程度將有所加深，圍繞降價(jià)銷售而展開。第一階段是房地產(chǎn)商加快手頭在建項(xiàng)目竣工銷售，第二階段是降低開發(fā)面積和竣工面積以銷售為主，第三階段是供給大量減少，進(jìn)入底部盤整期。
隨著樓市傳統(tǒng)旺季"金九銀十"的到來，開發(fā)商努力抓住今年最后的機(jī)會(huì)，進(jìn)行銷售活動(dòng)。行業(yè)龍頭萬科在上海不僅較大幅度打折促銷，而且開始與幾家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)合作，將部分項(xiàng)目的銷售工作交予代理。金地、大華等較大房企都進(jìn)行降價(jià)促銷，未來樓市的競爭將更為激烈。
2、房地產(chǎn)上半年業(yè)績增長放緩
目前（截至8月30日），據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)，已公布的房地產(chǎn)上市公司達(dá)102家。今年上半年，102家房地產(chǎn)公司合計(jì)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入793.50億元，比去年同期增長40%；實(shí)現(xiàn)營業(yè)利潤168.43億元，同比增長57%；實(shí)現(xiàn)凈利潤132.41億元，同比增長64%。這與2007年房地產(chǎn)行業(yè)80%以上業(yè)績增速相比有明顯放緩。102家房企上半年預(yù)售帳款達(dá)100.46億，同比增長52%；預(yù)售帳款加上半年已結(jié)算收入占去年?duì)I業(yè)收入的107%，今年的全年業(yè)績已有保障。
3、行業(yè)股票已深度調(diào)整，估值下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)來自于地價(jià)下跌
現(xiàn)在房地產(chǎn)股估值最保守的估值是對企業(yè)以土地儲(chǔ)備為主的凈資產(chǎn)的重估。但依然面臨地價(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)。如招商地產(chǎn)，我們重估凈資產(chǎn)在9.5元，以樓面價(jià)3000元/平米計(jì)算，但如果地價(jià)大幅度降價(jià)，估值會(huì)下調(diào)，但我們預(yù)計(jì)這種地價(jià)大幅度降價(jià)的可能性不大。
三、8月行業(yè)評級(jí)、策略及重點(diǎn)股票
維持前期的"中性"評級(jí)。
出于對系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂，房價(jià)未見底的考慮，維持房地產(chǎn)業(yè)中性評級(jí)。
建議價(jià)值投資者關(guān)注低估的非開發(fā)類地產(chǎn)股，或者中期業(yè)績預(yù)增的公司。
本月整體上宜對開發(fā)類地產(chǎn)股謹(jǐn)慎觀望，可關(guān)注地價(jià)低廉，資金相對寬裕，有安全邊際的公司，如深長城、萬科A、招商地產(chǎn)。另外，還可適當(dāng)關(guān)注央企房地產(chǎn)整合受益的公司如保利地產(chǎn)等。
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