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后奧運時代樓市的危機與轉(zhuǎn)機淺析
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-9-2
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報告 投資分析 市場調(diào)研 房地產(chǎn) 房價 北京 深圳 美國
- 中研網(wǎng)訊：
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關(guān)于房價走勢問題是個很復(fù)雜的問題，我關(guān)注了很多年，包括國外資料、中國的一些資料，關(guān)注了不少，但是我也是簡單的了解。我主要從民生角度去關(guān)注房地產(chǎn)，我簡單講幾點，因為在座開發(fā)商比較多，既然從上海跑過來了，路費花了不少，如果不說實在的東西、玩虛的，我自己感到窩囊，大家也都會不高興。
現(xiàn)在大家都認(rèn)為房價預(yù)期還是比較理想，就是短期內(nèi)就會上漲了，但是不能理想化了，說北京是國際大都市，加上奧運會的拉動，全世界人都會來北京居住，我要說的是，恰恰就因為奧運會，可能想來北京居住的人反而不來居住了。舉例來說，奧運會的一個原則是不擾民。剛才一位開發(fā)商也說了，說北京最安全，到北京后很多監(jiān)控設(shè)備，非常安全。別忘了，外國人是最尊重隱私權(quán)的，在攝像頭下，他們感受到的可能不是安全感，而是不安全感。另外就是我們股市的下跌，從6100點下跌到2300點，我從去年9月25日到10月初發(fā)出呼吁，我說股票不能買了，要拋了，事實驗證了這些。
現(xiàn)在，我認(rèn)為，北京房價是我呼吁股票下跌時的那個階段，相當(dāng)于股市6000點時的位置，這個可以在以后驗證，而且房價一旦下跌，會比過去下跌的速度更快更深，因為股市把中等收入者的財富壓縮了，這個龐大的群體損失慘重，購買力受到削弱。另外，過去房價連續(xù)的暴漲，透支了未來的購買力。從周期來看，美國從有房地產(chǎn)以來到現(xiàn)在，平均18年一個周期，一個周期上漲幅度平均才20%左右，而深圳去年一到五月就超過了50%的漲幅，這是對未來消費的透支。
特別注意，股市從6000多點下跌到2000多點，套住了大部分中等收入者，這些人是購買住房的核心消費群體，這些人被套住了，他們對房地產(chǎn)需求是會有很大影響的，剛才有人提到剛性需求，需要注意的是，這些潛在的需求不能轉(zhuǎn)化為實際需求是沒有用的。有些人需求房子，但是沒有能力買，這些需求是無效需求。剛才有不少人講到城市化，但是，應(yīng)該認(rèn)識到，我國的城市化與發(fā)達(dá)國家的城市化的有很大區(qū)別的，世界上發(fā)達(dá)國家的城市化是在經(jīng)濟發(fā)展到一定程度不得不城市化了，我們城市化是什么？把縣劃給市，一掛牌就城市化了，這個城市化并不代表你土地稀缺，也不代表你購買力的同步增長。
另外，我們城市基礎(chǔ)建設(shè)比較落后，包括北京這樣的大城市有多大的擴張承載力？我們看電影，西方國家的下水道，十八世紀(jì)的下水道都可以走十幾人，而我們現(xiàn)在下水道呢？另外我們的大城市如果這樣擴張，肯定會出問題。北京的供水問題，沙塵暴問題，北京基礎(chǔ)設(shè)施問題，對未來的房價都會有影響。
大家都提到人口因素，這是導(dǎo)致房價上漲的因素，我國六十年代、七十年代成長起來的人，他們有錢就買房，這跟日本情況相似，日本在1945年以后形成了人口高峰期，到七幾年形成購買力，房價上漲，我國也是這樣，六七十年代人支撐了這個周期的房價上漲，而八十年代以后人的消費呢？八零年出生的人現(xiàn)在28歲，進入他們的消費期，他們這些人是獨生子女時代，跟過去多子女時代有著明顯過渡，如果這兩年房價調(diào)整，如果房價再走不出來，房地產(chǎn)市場就應(yīng)該警惕了，如果不警惕，那么就會進入下一個周期，將來獨生子女結(jié)婚，雙方父母兩套住房傳給孩子，那么就會出現(xiàn)房屋供應(yīng)大而消費需求降低的時期了。
我不是與大家有仇，我是很坦蕩的人，所以要講真話。另外我還有一點要補充，這十年來我們住房保障體系沒有建，這個帳是要還的，從07年開始國家已經(jīng)認(rèn)識到，這個帳不還要導(dǎo)致很大的危險。中央在認(rèn)識到對社會穩(wěn)定的危害性后，就開始加大住房保障建設(shè)，香港1997年以后房價大跌，就是因為住房保障加大后導(dǎo)致的，而中國住房保障體系必然要加大供應(yīng)。
希望有不同意見我們可以交流，不要拿磚拍。另外我有個針對性的建議，就是怎么來解決這些問題，但是因為時間關(guān)系不說了。
現(xiàn)在很多人有一種看法，認(rèn)為國家宏觀經(jīng)濟這一塊，房地產(chǎn)是不能不景氣的，如果用這種思路去判斷房地產(chǎn)，就會得出房價只漲不跌的結(jié)論，但是事實不是這樣，不管哪個國家，房地產(chǎn)運行都有周期，這一輪房地產(chǎn)周期，像歐美、美國，都是從97年開始，美國從2006年第一季度泡沫破滅，英國、荷蘭、西班牙等國從2006年第四季度開始下跌，我們國家這一次周期基本是同步，現(xiàn)在全球化趨勢越來越強。但是歐美房價下跌時，中國房價反而漲得更兇，累積的泡沫更嚴(yán)重。這一輪房價就走到頭了，我斷言，就像我去年十月初呼吁股市空倉的時候一樣，我不敢說跌多少，但要有調(diào)整。
我要修正一個錯誤，很多人認(rèn)為房地產(chǎn)對于宏觀經(jīng)濟很重要，宏觀經(jīng)濟不能讓房地產(chǎn)不景氣，這是錯誤的認(rèn)識。我們國家最大的問題是什么？內(nèi)需，消費不足。8月9 日李克強副總理說了一句話，內(nèi)需是一個根本問題。中國內(nèi)需為什么拉動不起來，跟房價有關(guān)系，我們國家的經(jīng)濟這些年主要靠投資和出口拉動，兩個比例占75%到80%之間，而且每年以20%多的速度往上漲，內(nèi)需一直拉動不起來。一套房子相當(dāng)于消滅一個中產(chǎn)階級，如果房子是20萬，賣到100萬，就抑制了消費，如果房價不是暴漲這么多年，人們還能余出幾十萬消費到別的領(lǐng)域，但是，高房價把這消費抑制住了。
另外我們國家保障體系不健全，醫(yī)療不健全，教育不健全，這些東西市場化后都漲得厲害，本身就抑制了公眾的購買力、消費需求。另外房價過快上漲，它增加了通貨膨脹的壓力，國家領(lǐng)導(dǎo)人說過一句話，抑制通脹是今年的首要工作。中國通貨膨脹根源在哪？房地產(chǎn)，房地產(chǎn)跟幾十個行業(yè)有關(guān)，它一漲，像鋼材、水泥都漲，而且導(dǎo)致國家宏觀調(diào)控對過剩行業(yè)的抑制沒有任何效果。鋼材從三萬一噸開始抑制，一直到突破五萬噸，為什么抑制不��？房地產(chǎn)的拉動。
從經(jīng)濟學(xué)角度來說，這樣的論證肯定會出新很大爭議，但至少說明一個問題，房地產(chǎn)對于通貨膨脹推動作用和對消費的抑制作用正在受到?jīng)Q策層的關(guān)注。前幾天有關(guān)部門明確表態(tài)，半年內(nèi)不會出臺刺激房地產(chǎn)的政策，而且中央也不會救樓市。另外，中國房地產(chǎn)行業(yè)高度分散，對于政府來講，也希望房地產(chǎn)業(yè)有個大的洗牌，任何房子都能賣好價錢這個行業(yè)是不正常的，中央不會讓這個狀態(tài)持續(xù)下去，房地產(chǎn)業(yè)洗牌是必然的結(jié)果。我本身是在證券報，對于政策走勢非常關(guān)注，房地產(chǎn)抑制是必然的，中央寧愿犧牲短暫的經(jīng)濟增長也是值得的，如果房地產(chǎn)不打壓一段時間，中國經(jīng)濟再往前走走不動了，根本沒有辦法往前走了。
這一次房價下跌也不是中央要打壓，是自然下跌，是真漲不動了，透支了未來十年的消費，所以要有比較長時間的低迷期，這不是三年能夠結(jié)束的。
房地產(chǎn)領(lǐng)域的利潤率有多高我不確定，但我知道一點，深圳在每平米一萬時，利潤率不會低于40%，半年不到已經(jīng)到平均2萬一平米，高出了一萬，在這中間，建設(shè)成本沒有提高，土地出讓金早交了沒有變化，人力成本沒有提高，稅費沒有變化，那么這一萬誰拿去了？另外我堅持認(rèn)為，中國，尤其是北京，北京房價相當(dāng)于去年股市六千點的位置，至于將來走到哪里我不知道，因為在股市六千點的時候，有人說會達(dá)到一萬點，有人說會達(dá)到一萬五千點。
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