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2008年中國地產(chǎn)走向價值回歸
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-4-7
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經(jīng)過了動蕩的2007年，2008年中國房地產(chǎn)市場依然飄搖不定。2007年，信貸及產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策頻出，國際次債問題陰云間接籠罩國內(nèi)市場，為快速發(fā)展中的中國房地產(chǎn)業(yè)帶來廣泛而深遠的影響。
展望2008年，面對不確定的宏觀經(jīng)濟背景，大部分地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)形勢將受制于宏觀信貸控制，開發(fā)建設(shè)力度將有所下降�？傮w來看，隨著住房保障體系的進一步落實，2008年中國房地產(chǎn)將逐步在產(chǎn)品中走向價值回歸。
信貸緊縮控總量
受制于外部經(jīng)濟環(huán)境和國內(nèi)整體宏觀形勢，金融政策對2008年的房地產(chǎn)調(diào)控重點將放在信貸投放的調(diào)控上，“無錢可借”將是2008年最困擾各個開發(fā)商的問題。無論是信貸投放總量的緊縮還是利率的增高，占到房地產(chǎn)開發(fā)資金50%以上的銀行信貸將受到管制。
從土地出讓管理到產(chǎn)品開發(fā)，住房保障政策的落實將是2008年最重要的工作。2007年，溫家寶總理等國家最高行政領(lǐng)導已經(jīng)著重考察研究了發(fā)達國家的住房經(jīng)驗，從政策執(zhí)行的必要性和政府決心方面，住房保障計劃的實施如箭在弦。2008年，這種保障性住房從土地出讓到建設(shè)環(huán)節(jié)的重點推出，在改變各個地區(qū)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的同時，也將對整個市場的價格體系、作用機制產(chǎn)生影響。
次貸危機風波未散
美國房地產(chǎn)的實體資產(chǎn)，經(jīng)過萬能的華爾街的信用創(chuàng)造，傳遞給了全世界。而次債問題，又將美國的房地產(chǎn)問題感染給了全世界。雖然目前美國的房地產(chǎn)次債問題并沒有給國內(nèi)的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生直接影響，但這足以引起正準備走向證券化之路的中國的房地產(chǎn)市場敲響警鐘。
同樣的處于加息周期，同樣的房價一路攀升，同樣的經(jīng)濟良好預期的前景，目前國內(nèi)的房地產(chǎn)形勢與次債危機前期的美國非常相似。如何吸取前車之鑒，善借政策之力推動市場發(fā)展同時還有效規(guī)避政策帶來的負面影響，正是困擾中國房地產(chǎn)金融界的政策難題。
城市升級帶動新模式
與宏觀市場運行前景不明朗不同的是，2008年，中國的區(qū)域經(jīng)濟及城市建設(shè)將進入到一個新的階段。區(qū)域合作、城市郊區(qū)化、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級等三大城市建設(shè)主題帶來的相關(guān)房地產(chǎn)市場的機會將成為2008年市場發(fā)展的亮點。
中國房地產(chǎn)的物業(yè)需求，將逐步脫離過往單一的以住宅為主體的需求結(jié)構(gòu)，未來商品化的物業(yè)需求將更多地轉(zhuǎn)向于新興的企業(yè)和轉(zhuǎn)型的產(chǎn)業(yè)體內(nèi)的物業(yè)需求。
隨著中國工業(yè)化進程的加速，國內(nèi)不同城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級將是未來城市發(fā)展的主要問題。過往人氣不足、封閉獨立的工業(yè)園區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)將舊貌換新顏，取而代之的是更有活力的、服務(wù)水平更加完善的主題建設(shè)區(qū)域，他們可能是未來城市的CBD，可能是研究總部、可能是創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)匯集地、可能是新興的城市功能片區(qū)，無論怎樣，未來城市建設(shè)將會呈現(xiàn)新的面貌，而所有這些都是和經(jīng)濟發(fā)展大背景下城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級及變遷休戚相關(guān)。
商業(yè)地產(chǎn)蘊新機
商業(yè)地產(chǎn)作為一個新興的專業(yè)化產(chǎn)品，在消費大潮下將呈現(xiàn)出更加閃亮的特征。城市中心區(qū)的高密度、高檔次商業(yè)將與城市郊區(qū)的休閑消費類產(chǎn)品將構(gòu)建成一個相對完備的商業(yè)地產(chǎn)體系。
2008年，面對商業(yè)地產(chǎn)的幾大難題將是：第一，面對城市商業(yè)核心區(qū)，如何擺脫過時的舊城印象，打造符合城市中高端消費需求的城市中心的升級版商業(yè)產(chǎn)品？第二，如何突破城市郊區(qū)商業(yè)氛圍不濃的局限，設(shè)計適合區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀條件的商業(yè)產(chǎn)品，完善城市郊區(qū)的功能？第三，專業(yè)市場將是未來城市商業(yè)形態(tài)的有益補充，如何打造特色鮮明、規(guī)劃合理的、適合中長期產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求的專業(yè)市場？第四，如何針對社區(qū)生活組團，規(guī)劃合理的新興的商業(yè)產(chǎn)品？
總體來看，如何有效結(jié)合區(qū)域建設(shè)與產(chǎn)業(yè)運營開發(fā)出最適合的物業(yè)，將是2008年房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)的新主題。
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