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2010-2050年中國(guó)房地產(chǎn)新建商品住房交易量及價(jià)格預(yù)測(cè)分析
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2009-11-20
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2010~2050 年新建商品住房交易量及價(jià)格預(yù)測(cè)
2009-2012年中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)投資分析及深度研究 自2008年以來(lái)，與物業(yè)管理相關(guān)的政策法規(guī)大量出臺(tái)并付諸實(shí)施。法律層面上，有全國(guó)人民代表大會(huì)2009-2012年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景預(yù)測(cè)及投資 2009年住宅開(kāi)發(fā)仍然備受宏觀調(diào)控的沖擊，相對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言受到的政策性的影響依然較少，客觀2009-2012年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)投資策略分析及競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn) 2009年前三季度，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資25050億元，同比增長(zhǎng)17.7%，增幅比1-8月2009-2012年中國(guó)主題公園及旅游地產(chǎn)行業(yè)投資策略 主題公園是現(xiàn)代旅游業(yè)發(fā)展的主體內(nèi)容之一，也是未來(lái)旅游業(yè)發(fā)展的重要趨勢(shì)。中國(guó)的主題公園擁有廣闊
中國(guó)國(guó)際金融有限公司房地產(chǎn)研究部
自1997年以來(lái)，中國(guó)商品住宅市場(chǎng)進(jìn)入了快速發(fā)展階段，雖然期間伴隨著行業(yè)政策的變化，新屋成交量和價(jià)格時(shí)漲時(shí)落，但仍處于向上大趨勢(shì)當(dāng)中，而伴隨著成交量和價(jià)格不斷創(chuàng)新高，關(guān)于成交量和價(jià)格泡沫的質(zhì)疑不斷增強(qiáng)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)拐點(diǎn)的關(guān)注度也在持續(xù)的提升；本文嘗試從經(jīng)濟(jì)發(fā)展與住宅市場(chǎng)發(fā)展的國(guó)際比較以及自身發(fā)展的歷史規(guī)律中尋求未來(lái)40年我國(guó)住宅市場(chǎng)發(fā)展的軌跡，從而有助于更好的理解地產(chǎn)行業(yè)的短期波動(dòng)和長(zhǎng)期趨勢(shì)。
未來(lái)40年之新房交易量。2010~2050年全國(guó)商品新房市場(chǎng)將經(jīng)歷先升后降的一輪大周期：全國(guó)新建商品住房交易量2020年達(dá)到高峰（全年12億平方米），2040年后回落至當(dāng)前水平（年均6億平方米）；全國(guó)平均住房?jī)r(jià)格（剔除通貨膨脹）2040年達(dá)到高點(diǎn)（約為當(dāng)前住房?jī)r(jià)格的2.5倍），然后逐步回落。2045年之后全國(guó)各城市住房市場(chǎng)均步入成熟期，量?jī)r(jià)穩(wěn)定。就各級(jí)城市而言，一線城市市場(chǎng)高峰已過(guò)，二、三、四線城市市場(chǎng)高峰將分別出現(xiàn)在2015年、2020年和2035年。
未來(lái)40年之新房房?jī)r(jià)。2010~2050年新建商品住房平均價(jià)格將穩(wěn)步上升，預(yù)計(jì)2040年之后增速放緩，達(dá)到每平方米2萬(wàn)元。若以2010年不變價(jià)格計(jì)算，住房?jī)r(jià)格在2040年達(dá)到每平方米1萬(wàn)元的高峰，約為2010年的2.5倍，此后實(shí)際價(jià)格呈向下調(diào)整的趨勢(shì)。
各級(jí)城市看，若剔除通貨膨脹因素，一至四線城市住房?jī)r(jià)格分別于2025年、2030年和2040年增長(zhǎng)至本輪大周期的高點(diǎn)；若不剔除通貨膨脹，則各級(jí)城市住房?jī)r(jià)格高點(diǎn)順延約5年�？傮w而言，一至四線城市住房?jī)r(jià)格的加速上漲期自2005~2010年起依次滯后10年。
未來(lái)40年之新屋銷(xiāo)售額。2010~2050年新建商品房交易額將持續(xù)增長(zhǎng)，其中2010~2020年間增速較快，以2010年交易額3萬(wàn)億元計(jì)算，2020年和2040年交易額將分別達(dá)到8萬(wàn)億和11萬(wàn)億。若以2010年不變價(jià)格計(jì)算，交易額在2020年后將穩(wěn)定在年均6萬(wàn)億元。
各級(jí)城市看，若不考慮通貨膨脹因素，各級(jí)城市交易額均持續(xù)增長(zhǎng)，其中三、四線城市增速較快。若以2010年不變價(jià)格計(jì)算，一、二線城市交易額將分別穩(wěn)定在2500億和10000億元。
全國(guó)新建商品住房市場(chǎng)預(yù)測(cè)結(jié)果（2010~2050）
交易量預(yù)測(cè)結(jié)果：
全國(guó)層面看，交易量在2010~2020年間增速較快，2010年預(yù)計(jì)約7億平方米，高峰出現(xiàn)在2020年，接近12億平方米，此后交易量穩(wěn)步回落，2040年后將穩(wěn)定維持在每年6億平方米的水平。
各級(jí)城市看，一線城市交易量高峰已過(guò)，2015年后降至年均1500萬(wàn)平方米，2030年后因舊房升級(jí)，交易量將有小漲；二線城市交易量目前已處于高位，未來(lái)5年有小幅增長(zhǎng)空間，2015年達(dá)到年均1.8億平方米高峰，此后市場(chǎng)逐步回落，2030年之后穩(wěn)定在8000萬(wàn)平方米。
交易額預(yù)測(cè)結(jié)果:
全國(guó)層面看，交易額未來(lái)將持續(xù)增長(zhǎng)，其中2010~2020年間增速較快，以2010年交易額3萬(wàn)億元計(jì)算，2020年和2040年交易額將分別接近8萬(wàn)億和超過(guò)11萬(wàn)億。若以2010年不變價(jià)格計(jì)算，交易額在2020年后將穩(wěn)定在年均6萬(wàn)億元。
各級(jí)城市看，若不考慮通貨膨脹因素，各級(jí)城市交易額均持續(xù)增長(zhǎng)，其中三、四線城市增速較快。若以2010年不變價(jià)格計(jì)算，一、二線城市交易額將分別穩(wěn)定在3000億和8000億元。
交易價(jià)格預(yù)測(cè)結(jié)果:
全國(guó)層面看，新建商品住房平均價(jià)格穩(wěn)步上升，2040年之后增速放緩，達(dá)到每平方米2萬(wàn)元。若以2010年不變價(jià)格計(jì)算，住房?jī)r(jià)格在2040年達(dá)到每平方米10000元的高峰（實(shí)際住房?jī)r(jià)格約20000元/平方米），約為2010年的2.5倍，此后價(jià)格漸趨平穩(wěn)。
各級(jí)城市看，一線城市實(shí)際住房?jī)r(jià)格在2035年之前均呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)，但上漲速度逐年下降，峰值年份實(shí)際住房?jī)r(jià)格約3.5萬(wàn)元/平方米，此后趨于穩(wěn)定；二線城市住房?jī)r(jià)格自2015年起呈現(xiàn)快速上漲趨勢(shì)，2035年達(dá)到每平方米25000元的高峰，此后小幅回落。
全國(guó)住房存量及居民住房水平預(yù)測(cè)結(jié)果:
2010年全國(guó)住房存量約170億平方米，城鎮(zhèn)人均住房面積28平方米。這兩項(xiàng)指標(biāo)在未來(lái)10年中將快速提高至269億平方米和35平方米。2030年之后城鎮(zhèn)人均住房面積將穩(wěn)定在40~42平方米，未來(lái)增長(zhǎng)速度很慢。
未來(lái)住房?jī)r(jià)格變化與人均GDP增長(zhǎng)的關(guān)系
若不考慮通貨膨脹因素，住房?jī)r(jià)格軌跡與人均GDP軌跡基本相近，但相對(duì)增長(zhǎng)速度時(shí)有差別。就全國(guó)而言，2035年之前，全國(guó)住房?jī)r(jià)格增速將略高于人均GDP增速，2035年起這種趨勢(shì)逐漸弱化，至2040年前后，住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)速度將慢于人均GDP，甚至出現(xiàn)相反的趨勢(shì)。
各級(jí)城市也表現(xiàn)出類(lèi)似特征。仔細(xì)觀察可以發(fā)現(xiàn)，總有一段時(shí)期，城市住房?jī)r(jià)格增速明顯快于人均GDP增速，這段時(shí)間往往出現(xiàn)在住房市場(chǎng)發(fā)展初期、家庭住房需求及實(shí)物資產(chǎn)投資需求強(qiáng)勁的時(shí)候，一般持續(xù)10~15年，這是一個(gè)住房?jī)r(jià)格泡沫積累期；而后住房?jī)r(jià)格增速放緩，甚至出現(xiàn)下降，這又是一個(gè)去泡沫過(guò)程。
上述現(xiàn)象在很多發(fā)達(dá)國(guó)家都曾經(jīng)發(fā)生過(guò)，例如美國(guó)、英國(guó)和日本。從中可以得到一個(gè)顯著規(guī)律：長(zhǎng)時(shí)間維度來(lái)看，不考慮通貨膨脹的住房?jī)r(jià)格變化軌跡與人均GDP變化速度接近；短期維度上二者可能發(fā)生偏離，泡沫積累階段所積攢的泡沫成分越高（表現(xiàn)為相對(duì)人均GDP軌跡的偏離越大），去泡沫階段住房?jī)r(jià)格的上漲空間相對(duì)越小、下降空間相對(duì)越大。
風(fēng)險(xiǎn)提示：以上預(yù)測(cè)基礎(chǔ)在于經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)以及通脹的平穩(wěn)，短期的政策變化會(huì)導(dǎo)致短期內(nèi)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)的變化，經(jīng)濟(jì)抑或通脹的超預(yù)期變化也會(huì)導(dǎo)致成交量?jī)r(jià)格的超幅度波動(dòng)，但大的趨勢(shì)不會(huì)有較大變化。 - ■ 與【2010-2050年中國(guó)房地產(chǎn)新建商品住房交易量及價(jià)格預(yù)測(cè)分析】相關(guān)新聞
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