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南京樓市后市五大預期預測
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-8-22
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- 中研網(wǎng)訊：
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南京樓市的觀望氣氛已經(jīng)持續(xù)了快要1年的時間，眼下，呼吁宏觀調控政策松動的"救市論"已經(jīng)偃旗息鼓，市場的觀望氣氛仍然沒有散去，成交量同比減少一半。宏觀政策有沒有"微調"的可能；面對即將到來的"金九銀十"，開發(fā)商將有怎樣的機遇；南京樓市將向何處去，目前的形勢能給我們多大的想象空間？
南京行情：觀望氣氛濃郁，成交縮水一半
根據(jù)網(wǎng)尚研究機構日前發(fā)布的今年上半年南京樓市運行報告，今年1-6月，全市商品房上市量同比基本持平；成交量比2006年同期低34.4%，與2007年相比下降36.5%。從供銷對比看，今年1-6月商品住宅累計供銷比為1.21，呈現(xiàn)供大于求的態(tài)勢。而去年全年供銷對比基本都在1以下運行。從可售面積看，目前可售面積從去年四季度末的417.44萬平方米，已增至今年6月末的551.1萬平方米，增加32%。
而南京網(wǎng)上房地產(chǎn)的統(tǒng)計顯示，今年1月1日-8月19日，全市商品住宅總共成交2.8萬余套、298.1萬平方米。成交套數(shù)、成交面積同比分別下降51.62%和52%。同時，商品住宅還有4萬多套的可售量，后期依然面臨巨大的銷售壓力。
后事預測：觀望氣氛緩解，成交小幅反彈
專家認為，國家宏觀調控政策以穩(wěn)為主，但仍有微調空間。從當前的情況看，盡管影響老百姓購房的并非單一因素，但若要激發(fā)購房欲望，不外乎從兩個方面入手：一是在交易環(huán)節(jié)，通過減稅、降息等手段，降低購房門檻；二是在供應方面提升房屋品質，適當下調價格，培育購房人一定升值空間的預期�？墒�，綜合各方面的信息，雖然宏觀政策仍有微調空間，但調整的力度和幅度都不會太大。所以，如果要打破眼下的觀望情緒，唯有作為樓市供應者的開發(fā)商方面入手。
結合樓市現(xiàn)狀及各界認同的宏觀政策走向，可以對今后一段時期南京樓市的基本面作出如下五大預期：
一、打折力度短期加大，但房價變動將逐漸趨穩(wěn)。
即將到來的"金九銀十"不僅是傳統(tǒng)的購房旺季，同樣也是開發(fā)商必爭的時段。今年以來，在資金的重壓下，南京樓市許多樓盤相繼打折促銷。通過下調價格，有不少樓盤成功將購房人拉回到售樓處，但也有一些樓盤并沒能夠"套"住購房人。因此，今年以來一直沒有找到更好的措施撬動市場的樓盤，在今后一段時期，只有加大打折力度，才能真正促進銷售。然而，打折畢竟是短期的、不得已而為之的手段，從開發(fā)商角度說，一旦通過打折銷售緩解了資金壓力，房價將隨即平穩(wěn)下來。
二、民間借貸陽光化，到民間融資將變得容易起來。
從緊的貨幣政策，逼使南京的一些開發(fā)商到民間去融資，但長期處在"地下"的民間借貸的高額利率，也讓他們"夠受"的。而隨著國家讓民間借貸陽光化措施的落實，開發(fā)商融資的"民間渠道"將變得多起來。
今年5月，央行和銀監(jiān)會即發(fā)布《關于小額貸款公司試點的指導意見》。這個意見，在被認為是民間資金最為龐大的浙江省很快就有了回應。經(jīng)批準，7月中旬，溫州全市開始部署小額貸款公司試點工作。據(jù)悉，今年9月到10月，溫州首批小額貸款公司將正式開展小額貸款業(yè)務。8月15日下午發(fā)布的《貨幣政策執(zhí)行報告》中,央行特別開出《專欄》討論"民間借貸"。業(yè)界分析，民間借貸陽光化、合法化后，利率一定會降低。
三、精裝修房煩人，管理辦法值得期待。
今年以來，精裝修房的天價裝修問題，受到了購房人高度質疑，相關糾紛也是接二連三，進而使得精裝修房銷售遭受了前所未有的困難。今年初起，市物價部門和市建委就先后表態(tài)，要力爭在年內(nèi)出臺精裝修房管理辦法，對商品房的裝修進行規(guī)范。這個辦法可能難以解決天價裝修問題，但如果把明碼標價、備案等措施寫進去，無疑可以減少精裝修房的裝修糾紛。
四、為促進銷售化解糾紛，樓盤品質將得到真正提升。
雖然每個樓盤都講自己的品質好，但往年由于房子都好賣，開發(fā)商事實上并不真正用心地去關注樓盤的品質問題。今年以來，由于樓市低迷、房子難賣，特別是去年買房的業(yè)主敢于向開發(fā)商叫板，從而使得許多樓盤的品質問題浮出了水面，不少開發(fā)商糾紛緾身。毫無疑問，有過"劣跡"的樓盤，今年的銷售變得愈加困難。這種情況下，開發(fā)商只有在控制好成本的情況下，切實提高樓盤品質。事實上，不少開發(fā)商正在利用這段低迷的時期，潛心琢磨，苦練內(nèi)功。
五、部分購房者不再猶豫，觀望氣氛有所緩解。
樓市持續(xù)將近1年的觀望，對開發(fā)商來說比較長，對于迫切需要住房，以及迫切需要改善住房條件的購房人來說也是夠長的。好幾位曾經(jīng)沖在觀望"第一線"的市民表示，由于房價基本下調到位，他們將在年底前出手購房�？梢�，部分有購房需求的市民受到樓盤打折力度不斷升級的影響，即將走出觀望。因此，樓市在"金九銀十"期間的交易量，與前段時期相比，將會出現(xiàn)一個小幅的反彈。
當然，具體到各個板塊則會呈現(xiàn)出不同的景象。有關人士認為，江北板塊上市體量大，將面臨較為顯著的銷售壓力；江寧供銷基本平衡，房價仍有上漲動力。而寧杭高速二期本月底通車后，從高橋門20分鐘就能到溧水，將給溧水樓市帶來一線生機。
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