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南京樓市自救情況分析
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-8-21
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- 中研網(wǎng)訊：
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八月頻使大招降價促銷 "金九銀十"或成水中幻影
"樓市不景氣，順應(yīng)市場需求……大降價，直接88折，再送兩個車位，再送10萬元家居建材"--昨天，位于南京寧南板塊的某樓盤在報紙上打出了驚人廣告。如此公開高調(diào)宣稱"大降價"的，在南京還是首次。
記者了解到，去年南京一房難求的時候，是買房人求著開發(fā)商打折。今年房子賣不動，變成了開發(fā)商想方設(shè)法促銷，求著大家來買房。為了避開奧運風(fēng)頭，整個8月南京開盤的樓盤不到10家，但這些樓盤都使出"大絕招"搞促銷。往年9月南京樓市都會迎來旺季，素有"金九銀十"之說。業(yè)內(nèi)人士稱，北京奧運結(jié)束后，南京眾多樓盤肯定會在9月扎堆上市，在這樣的背景下，南京樓市未來競爭將會更加激烈。
打折、送車……開發(fā)商紛紛自救
面對勁吹不停的樓市"寒風(fēng)"，南京部分開發(fā)商在奧運期間逆勢而上，大搞降價、促銷、打折活動。先有承諾"三年無條件退房"的，后有推出"88折，再送車位，再送家居建材"的，還有的樓盤則推出"買兩房送奇瑞A1，買三房送奇瑞A5"的促銷手段，可謂花樣百出。他們不惜代價各自亮"劍"，發(fā)起自救。業(yè)內(nèi)人士透露說，選擇不避開奧運會，繼續(xù)推新盤的樓盤，肯定是開發(fā)商資金壓力比較大，只能硬著頭皮上了。部分開發(fā)商甚至有這樣的想法，現(xiàn)在不做可能往后情況會更加嚴峻，因此能先賣出多少算多少。
招數(shù)一：
承諾"三年無條件退房"
"2008年8月1日至8月31日之間購買樓盤并簽訂'三年無條件退房'協(xié)議的客戶，在購房之日起滿三年后的60天內(nèi)，可選擇無條件退房，退房時不僅可以拿回100%已付本金，還可以獲得購房本金24%的高額利潤。"
喊出如此承諾的樓盤位于江寧三山板塊。網(wǎng)上數(shù)據(jù)顯示，該樓盤去年底推出480套房源，均價5683元/平方米，目前尚有百余套在售。開發(fā)商稱，此舉是公司給購房者的一種信心保證，由開發(fā)商來承擔(dān)風(fēng)險。"三年后，要是房價跌了，或者覺得不合適了，都可以無條件退房。"除了可三年無條件退房，還能拿到本金24%的高額利潤，算下來，這超過了存在銀行整存整取三年期的人民幣存款利率。這招讓不少購房者動了心，終于買了房。
招數(shù)二：
送旅游、健身卡、蘇果券
在一口價、特價房、團購等促銷招數(shù)使盡之后，南京的開發(fā)商又出新招，贈送旅游、健身年卡、蘇果券等大禮包。
目前，南京江北和江寧的兩家樓盤推出了"送旅游"的促銷方式，誘惑人們來買房。前者說，8月購房的業(yè)主均可參加香港迪士尼樂園游，每戶限兩個大人。后者稱，8月1日至10月7日買房的客戶以及老客戶，可免費抽取"浪漫風(fēng)情島國游"大獎。
奧體的一家樓盤承諾8月期間，業(yè)主每成功推薦一個新客戶購房，贈送半年物業(yè)費，以及價值1000元的奧體健身年卡或1000元蘇果券。另一家則推出了"擇鄰計劃"，老業(yè)主成功推薦新業(yè)主，雙方都可獲贈半年的物業(yè)費，另送電影券。
還有的樓盤推出了購房送空調(diào)等招數(shù)。不過，多位買房人表示，這種贈送大禮包的變相優(yōu)惠再多，也不如直接降價來得實惠。
招數(shù)三：
貸款本息開發(fā)商來還
看見其他樓盤紛紛"亮絕招"，南京一家樓盤急了，竟然使出"零月供"的促銷絕招：交了首付款后，一年內(nèi)的貸款本息都由開發(fā)商來付，買房人可享受365天"零月供"的無壓力生活。算一下，一套總價56萬元、103平方米的三房兩廳，開發(fā)商將為買房人承擔(dān)約3.4萬元的貸款本息，相當(dāng)于優(yōu)惠330元/平方米，也相當(dāng)于打了9.4折。
這樣的變相降價幅度，在整個江寧樓市都是罕見的。不過開發(fā)商為買房人承擔(dān)第一年的貸款本息，是按30年貸款期限來算，如果買房人只貸10年或20年，多出來的月供部分，仍然由買房人承擔(dān)。
招數(shù)四：
買房就送奇瑞轎車
"政府造路，我們送車；買兩房送奇瑞A1，買三房送奇瑞A5"，江寧一家樓盤推出了這樣誘人的促銷方案。目前奇瑞A1的市場報價在5.38萬至5.98萬元之間，奇瑞A5的報價在6.98萬至10.58萬元之間。
使出這一營銷招數(shù)的樓盤是位于江寧東山鎮(zhèn)的世紀東山。該樓盤推出的是兩棟以兩房和三房的戶型為主的新房源。項目銷售負責(zé)人稱，考慮到寧杭高速二期開通在即和寧溧路快速化改造完成后，送轎車給業(yè)主，從東山到主城就比較便捷，"而價位在5.38萬元到10.58萬元之間的贈送品應(yīng)該是相當(dāng)具有誘惑力的"。
招數(shù)五：
降價最多優(yōu)惠80多萬
寧南某樓盤近日在麥德龍超市高高的廣告桿上，打出了"大降價，直接88折，再送兩個車位，再送10萬元家居建材"的廣告。該樓盤此次推出40多套尾房，戶型全部是170至240平方米的四房、五房。該樓盤現(xiàn)在物價局核定的價格約1.1萬元/平方米。開發(fā)商稱，"最大的一套240平方米的房子，折算下來將比原來少80多萬元；最小的170平方米的戶型，優(yōu)惠幅度也將在50萬元以上，而車位平均每個15萬至18萬。"
該樓盤相關(guān)負責(zé)人絲毫不避諱"降價"，稱希望以高折扣打動購房人，快速回籠資金，全力啟動新項目。南京房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進會秘書長張輝指出，從南京整體市場來看，大多數(shù)板塊和樓盤的房價仍舊在"扛"，像這樣真正大幅度降價的真的很少見。
分析：
今年"金九銀十"可期不可遇？
奧運對樓市的影響作用是明顯的，記者近日走訪多處新樓盤售樓處發(fā)現(xiàn)，看和買的人都減少了。目前有愿望購房的市民對價格都比較敏感，觀望心態(tài)仍然很重。
近期有購房需求的市民張先生對記者說，翠島花城單個樓盤公開大幅降價，可能會打破某種平衡，引發(fā)連鎖反應(yīng)，所以他想再等等，看看9月份是不是有更多的樓盤會"跳水"。
8月，南京不少新樓盤為避開奧運會，把上市的時間推遲到了9月份。而9月歷來都是南京樓市的旺季，屆時競爭肯定會異常激烈。
今年的"金九銀十"能否出現(xiàn)較大的轉(zhuǎn)機？東南大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長李啟明分析稱，由于不少樓盤都有在9月和10月份"背水一戰(zhàn)"的打算，屆時市場供應(yīng)壓力會非常突出，肯定會出現(xiàn)"供大于求"的現(xiàn)象。因此，屆時交易量大幅回升，現(xiàn)在看來只能是期望，即使有個別樓盤會在銷量上明顯提升，但要想回到正常水平也比較困難。
另一位業(yè)內(nèi)專家也支持這種說法，"今年銷售'金九銀十'或?qū)⒉辉佟?她認為，今年下半年南京樓市肯定還是不容樂觀的，特別是第三季度，因為今年全年是量價齊跌。這是調(diào)整年的第一年，估計要在明年下半年才能回暖。
建議：
純居住的，該出手時就出手
不過也有一位不愿具名的專家預(yù)測說，下半年南京樓市將在理性、健康的大環(huán)境下逐步回暖。這位專家表示，面對樓市變幻，南京購房者心情由去年的狂熱慢慢趨于理性，繼而猶豫。很多消費者甚至寄希望于政府的調(diào)控政策能壓低房價，持幣觀望的氛圍充斥目前的樓市消費市場。不過，購房者在經(jīng)歷了今年上半年的觀望之后，房價并沒有出現(xiàn)想象中的下跌--目前南京只有江北等區(qū)域出現(xiàn)了普遍降價的現(xiàn)象，大部分區(qū)域的樓盤價格依舊沒有大幅下跌。因此，下半年購房者剛性需求釋放后，南京樓市銷售量肯定是會有所回升的。
針對江北諸多樓盤普遍降價的現(xiàn)象，南京蘇鼎房地產(chǎn)研究所所長宋堅認為，"如果你2008年不買房，可能會錯過一個良好的機會。越是大家不看好的時候，越是大家下手的好時機。"
南京房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進會秘書長張輝則認為，現(xiàn)在房價已進入一個底部區(qū)域，對于純粹居住的消費者來說，碰到合適的樓盤是可以考慮購買的。"雖然有競爭，但進入旺季市場回暖，優(yōu)質(zhì)樓盤的勝算還是很大的。"張輝如此表示。
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