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2009年1-5月中海房地產(chǎn)銷售情況點(diǎn)評
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2009-6-9
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- 中研網(wǎng)訊：
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去年銷售額還只有萬科一半的中海地產(chǎn)，如今與行業(yè)龍頭老大的差距只剩下一個月銷售額的差距。面對業(yè)績增長幅度達(dá)到80%以上的競爭對手，萬科董事總經(jīng)理郁亮曾坦言：“萬科真正的對手是中海，與我們旗鼓相當(dāng)?shù)氖冀K是中海�！�
2009年中國房地產(chǎn)行業(yè)專題研究報告 【出版日期】 2009年5月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個2009-2012年中國房地產(chǎn)中介行業(yè)調(diào)研及戰(zhàn)略咨詢報 【出版日期】 2009年5月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個2008-2010年中國成都房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)對金融危機(jī)影響 【出版日期】 2009年5月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個2008-2009年中國二手房交易市場分析及發(fā)展趨勢展 【出版日期】 2009年5月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個日前，中國海外發(fā)展(16.42,0.32,1.99%)有限公司（以下簡稱中海）和萬科先后公布的1～5月銷售業(yè)績表明，中海已經(jīng)不甘于僅僅是作為銷售利潤的第一，更有在銷售額上超越萬科的野心。6月5日中海（00688，HK）發(fā)布的公告顯示，公司1～5月份銷售總額為203億港元。
而6月7日，萬科公布的銷售數(shù)據(jù)顯示，今年前5個月累計銷售金額為238.9億元。中海和萬科的差距，只有一個月的銷售額。
銷售額增幅相差懸殊
雖然萬科創(chuàng)造了有史以來的最佳銷售業(yè)績，但其前5月銷售額的增幅只有27.4%，而中海地產(chǎn)的同期銷售額增幅達(dá)到了80.1%。有評論認(rèn)為，按照中海目前的銷售額增幅，隨時都有超過萬科的可能。
據(jù)中原地產(chǎn)研究院調(diào)查結(jié)果顯示，萬科截至去年底的土地儲備規(guī)模為1793萬平方米，按照去年的銷售規(guī)模只夠開發(fā)3年。而中海的土地儲備規(guī)模為2480萬平方米。
銷售單價方面，中海的銷售單價較萬科更高。數(shù)據(jù)顯示，中海前5月的商品房銷售成交均價達(dá)到9398元/平方米，萬科前5月的商品房銷售成交均價為8480.65元/平方米。這也意味著，為了取得同樣的銷售額，中海可以賣出更少的面積。這也使得后者的“補(bǔ)地”動作，不必像萬科那么頻繁。
根據(jù)萬科的公告，萬科5月份花費(fèi)23億元，在無錫、佛山、青島等地補(bǔ)充了188.34萬平方米的土地儲備。而中海方面盡管未公布今年1～5月新增的土地儲備情況，但是知情人士透露，大概只有一幅土地的進(jìn)賬。
行業(yè)競爭愈演愈烈
雖然中海的銷售額極度接近萬科，但分析師們對中海在今年超越萬科，成為地產(chǎn)行業(yè)的“新老大”表示謹(jǐn)慎。
“中海和萬科的銷售規(guī)模和實力一直很接近。2009年還未過半，最終能否超過萬科還不好說�！敝蟹恐笖�(shù)院研究總監(jiān)張秋芳說。在她眼里，中海與萬科是兩種不同風(fēng)格的公司，銷售策略、開發(fā)模式都有很大的差異。
此前，業(yè)界普遍認(rèn)為，中海更加注重成本控制和利潤；萬科則更為重視規(guī)模和資金周轉(zhuǎn)的速度。
張秋芳認(rèn)為，任何一家房地產(chǎn)公司未來都有可能超過萬科，而不僅只有中海。此前，保利前4月的銷售額已經(jīng)達(dá)到105億元，緊緊咬住中海和萬科。綠城、綠地、世茂、富力地產(chǎn)等多家房地產(chǎn)公司都已經(jīng)宣布銷售額破百億元。
“以前，銷售額破百億的只有萬科等一兩家企業(yè)，現(xiàn)在有能力破百億元的已經(jīng)有十幾二十家。”一家上半年已經(jīng)跨入百億軍團(tuán)的房地產(chǎn)“標(biāo)桿”企業(yè)地區(qū)公司負(fù)責(zé)人感嘆，具備實力威脅萬科龍頭地位的地產(chǎn)企業(yè)，正大規(guī)模擴(kuò)增。而如果萬科的拿地規(guī)模一旦跟不上銷售速度，進(jìn)而導(dǎo)致“斷供”，那么被其他地產(chǎn)企業(yè)超越，就只是時間問題了。
“萬科的行業(yè)第一，要看是什么方面。如果說銷售額，我們是不如他們。但如果是指利潤額，他們一直在我們之下�！边@是中海地產(chǎn)一位員工對行業(yè)“領(lǐng)頭羊”的評價。過去6年中，除了2007年和2003年，中海每一年的利潤都領(lǐng)先于萬科。去年中海的銷售利潤是44億元，而萬科是40億元。
中海：推遲開盤因市政規(guī)劃變更
本報曾于6月2日報道，中海地產(chǎn)上海公司開發(fā)的中海萬錦城項目，在取得預(yù)售許可證以后，一直拖延開盤時間，致使向該項目繳納了3萬元誠意金的200多名準(zhǔn)購房者，錯過了以最低價格購房的時機(jī)。
對此，上周五中海地產(chǎn)上海公司向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》解釋，去年年底，項目所在的閘北區(qū)區(qū)政府醞釀變更區(qū)域內(nèi)的市政規(guī)劃。而上述規(guī)劃的變更，將直接影響到上述項目。為此，該公司不得不延遲開盤。
“事實上，我們也一直在等閘北區(qū)規(guī)劃局的消息，據(jù)此確定最后的開盤時間�！敝泻５禺a(chǎn)營銷策劃部助理經(jīng)理耿秋慧說。
據(jù)她介紹，上海市閘北區(qū)規(guī)劃局曾對區(qū)域改造規(guī)劃的進(jìn)一步研究與深化。中海·萬錦城作為閘北北廣場改造的標(biāo)桿項目，其開發(fā)節(jié)奏及工程進(jìn)度與整個政府規(guī)劃息息相關(guān)。
為配合區(qū)域改造，中�！とf錦城項目周邊的道路規(guī)劃及項目內(nèi)部的水、電等管道布局相關(guān)配套將實現(xiàn)進(jìn)一步優(yōu)化。因此不得已而推遲開盤時間。
事實上，在得到樓盤需要延期開盤的消息后，中海上海公司曾向200多名準(zhǔn)購房者發(fā)出通知，告知將會延期開盤一事，并曾表示會在今年上半年開盤。但直到4月份，中海才接到來自規(guī)劃部門的通知。造成購房者誤解中海是因為故意捂盤，而延遲銷售上述項目。
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