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綠城割肉轉讓新江灣城地塊
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2009-4-15
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- 中研網訊：
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2009-2012年中國別墅行業(yè)應對新經濟環(huán)境變化及發(fā) 2008年以來，中國經濟社會發(fā)展經受了近幾年最為嚴峻的挑戰(zhàn)和重大考驗。盡管國際經濟形勢發(fā)生了2009-2012年中國深圳房地產行業(yè)應對新經濟環(huán)境變 2008年以來，中國經濟社會發(fā)展經受了近幾年最為嚴峻的挑戰(zhàn)和重大考驗。盡管國際經濟形勢發(fā)生了2009-2012年中國上海房地產行業(yè)應對新經濟環(huán)境變 2008年以來，中國經濟社會發(fā)展經受了近幾年最為嚴峻的挑戰(zhàn)和重大考驗。盡管國際經濟形勢發(fā)生了2009-2012年中國北京房地產行業(yè)應對新經濟環(huán)境變 2008年以來，中國經濟社會發(fā)展經受了近幾年最為嚴峻的挑戰(zhàn)和重大考驗。盡管國際經濟形勢發(fā)生了2007年高價摘得的地王已成為房地產公司一個燙手山芋。記者昨日獲悉，綠城中國控股有限公司近日已割肉3000萬元將新江灣城D1地塊轉讓給九龍倉旗下控股公司海港企業(yè)，由此換購海港企業(yè)位于杭州的藍色錢江地塊項目。
從去年7月一封集團內部郵件爆出資金壓力，到如今割肉轉讓，多家評級機構均認為，龐大的土地出讓金和即將到期的巨額可轉換債券，都將使綠城面對巨大的資金壓力。
換購雙方均有折讓
九龍倉集團旗下控股公司海港企業(yè)近日宣布，已于4月10日與綠城中國達成換購協(xié)議，將以12.3億元的代價收購綠城位于上海的新江灣城D1地塊100%權益，同時將自己位于杭州的藍色錢江地塊項目40%權益作價13.8億元轉讓給綠城中國。這兩項交易須同時成交，而綠城中國將須向海港企業(yè)支付兩項交易的差價1.5億元。
2007年6月，綠城以12.6億元獲得新江灣城D1地塊，而如今將作價12.3億元轉手他人，從表面上看，綠城中國在這筆交易中“割肉”3000萬元。據記者了解，此次綠城用新江灣城D1地塊換購的杭州藍色錢江17號地塊與新江灣城地塊都在2007年年中出讓，當時這塊建筑面積達30萬平方米的地塊被杭州葛洲壩(600068)實業(yè)投資管理有限公司、綠城房地產集團有限公司和杭州康居投資管理有限公司以34.9億元的總價聯(lián)手拿下，樓面價11759元/平方米，一度成為當時的杭州“地王”。后來，葛洲壩實業(yè)投資公司退出，當年10月17日，海港企業(yè)宣布與綠城達成協(xié)議，成立杭州綠城海企房地產開發(fā)有限公司，共同發(fā)展藍色錢江地塊，綠城及海港分別持60%與40%股權。
以當時該地塊34.9億元的成交價來計算，40%權益應作價13.96億元，而綠城以13.8億元代價獲得，換購雙方均有一定折讓。
綠城昨日停牌。該公司一內部人士向早報記者表示，交易尚在進行當中，未最終確定價格。
換購或為賬面更好看
今年一季度，大多數開發(fā)商在“小陽春”大獲收益的同時，綠城1—2月的銷售額尚不足9億元。綠城在年初已發(fā)布盈利警告公告，稱綠城中國在2008年度的綜合溢利將會有大幅度下降，并坦言綠城未完成2008年年初制定的200億銷售目標。
有市場人士分析認為，九龍倉旗下的海港企業(yè)在杭州并無開發(fā)經驗，但在上海不論商業(yè)地產還是住宅項目均有開發(fā)經驗，淮海西路在售的匯寧花園就是繼大上海時代廣場之后，九龍倉在上海推出的第一個住宅項目。綠城無疑是杭州開發(fā)經驗極其豐富的龍頭企業(yè)，但在上海，除了在售的上海玫瑰園這一別墅項目外，再無其他地塊。這一換購，不論對九龍倉還是綠城來說，都是發(fā)揮優(yōu)勢、節(jié)省管理成本之舉。掉轉槍頭回老家深耕，也許是綠城度過眼前危機的策略之一。
也有分析人士表示，此次換購可能是一種高超的財務技巧�！澳车貕K項目在沒有銷售之前是存貨，而經歷了股權轉讓之后，在賬面上產生了經營性的業(yè)務收入，可以改善業(yè)績。”這對于4月20日即將公布年報的綠城來說也許是為了賬面更加好看。
目前尚未知曉綠城在2009年的銷售目標，但如果2009年綠城的銷售目標仍維持在200億的話，很難保證其利潤水平，原因是綠城在2009年度的財務成本及土地成本將會大幅增加。
綠城缺錢評級負面
2007年6月，綠城以總價12.6億元豪奪新江灣城D1地塊，其樓面地價高達1.25萬元/平方米，掀起新江灣城瘋狂競地的序幕。然而自去年下半年房地產市場調整以來，2007年高價獲得的地塊幾乎都成為眾多開發(fā)商的“燙手山芋”。早在去年7月，一份綠城集團內部郵件就曾爆出綠城通過中介接洽美聯(lián)銀行，希望出售上海新江灣城D1地塊部分股權以套取數億元的現金。
盡管綠城中國的年報要到4月20日方發(fā)布，但部分評級機構的分析人士認為綠城的負債率可能將超過150%。
摩根大通此前發(fā)布的報告稱，2008年綠城凈利潤將按年倒退三分之一。綠城2009年需繳付龐大的土地出讓金，同時可能需要在2010年買回23億元人民幣的可轉換債券。2月5日，穆迪對綠城的展望為“負面”。標準普爾在今年3月公布的一份中資地產商評級報告中，也將綠城中國調整為負面評級，理由是其不顧市場放緩和融資渠道減少的逆境而維持巨額支出。
盡管此前綠城曾拿下200億元的銀行授信額度，但此部分授信僅局限于投資部分項目。瑞銀認為，綠城當前的建設成本應在80億元左右，因而可能很難拿到全額授信貸款。 - ■ 與【綠城割肉轉讓新江灣城地塊】相關新聞
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