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樓市回暖真相分析
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2009-4-7
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2009-2012年中國別墅行業(yè)應(yīng)對新經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化及發(fā) 2008年以來，中國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展經(jīng)受了近幾年最為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)和重大考驗。盡管國際經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)生了2009-2012年中國深圳房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)對新經(jīng)濟(jì)環(huán)境變 2008年以來，中國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展經(jīng)受了近幾年最為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)和重大考驗。盡管國際經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)生了2009-2012年中國上海房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)對新經(jīng)濟(jì)環(huán)境變 2008年以來，中國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展經(jīng)受了近幾年最為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)和重大考驗。盡管國際經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)生了2009-2012年中國北京房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)對新經(jīng)濟(jì)環(huán)境變 2008年以來，中國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展經(jīng)受了近幾年最為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)和重大考驗。盡管國際經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)生了作為經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，樓市的真正回暖，直接關(guān)系經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的啟動。
本報記者根據(jù)北京、上海、深圳三地房地產(chǎn)交易管網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年第一季度，京滬深三地新房交易量創(chuàng)新高，同比2008年同期新房交易量平均上漲了100％以上，北京和上海兩地交易量甚至達(dá)到了2007年同期水平。
這是否意味著樓市回暖？
中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌認(rèn)為，當(dāng)前京滬深等主要城市樓市交易量結(jié)構(gòu)主要為中小戶型，為自住型需求，這些需求在樓市降價和政策利好刺激下釋放，樓市能否持續(xù)這種高漲的交易量值得懷疑。
“預(yù)計自住型需求還將持續(xù)1-2個月，樓市真正的分水嶺會在6月份前后出現(xiàn)。”易居中國房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所副所長楊紅旭則對本報記者表示，屆時，如果樓市需求不能從自住型需求向改善型和投資型需求接續(xù)，則下半年樓市可能會重新低迷。
戶均69平米：
自住型需求一枝獨秀
記者根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)，今年1月份以來，北京新房交易量就呈現(xiàn)逐月快速增加的趨勢。
今年1月份，雖然有春節(jié)因素，北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)暫停交易7天，但1月份新房交易套數(shù)達(dá)到了10511套。2月份，這一數(shù)據(jù)達(dá)到了19366套，環(huán)比1月份增長84.2％。3月份，北京新房交易數(shù)據(jù)達(dá)到了高峰值，為36774套，環(huán)比增長82％，同比增長94％。
上海的新房交易數(shù)據(jù)表現(xiàn)波動比較大。1月份新房成交為10783套，2月為35744套，3月為26577套。
不過，記者根據(jù)上海房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)2月份的交易記錄發(fā)現(xiàn)，實際上上海新房2月交易量受春節(jié)因素影響比較大。2月1日，上海新房交易量為21631套，為春節(jié)期間沒有完成過戶的買房者集中過戶。
同樣的春節(jié)因素，在北京反映在1月份。北京1月31日集中過戶為10511套。因此，除去春節(jié)因素影響，上海2月份新房交易量實際數(shù)字約為16000套。以這個數(shù)據(jù)作為對比，上海3月份新房交易量環(huán)比上漲了66％。
同樣，深圳的1-3月新房交易量呈現(xiàn)了逐月上升的趨勢。1月份為4448套，2月份為5429套，3月份為8504套。今年一季度，深圳商品房共成交168.76萬平方米，同比去年增加了239.42％。
“需要關(guān)注成交戶型面積，”我愛我家控股公司副總裁胡景暉分析說，今年一季度北京新房成交平均套型面積為69平方米左右。3月份北京新房成交量最大，而成交戶均套型面積則降到了64平方米。
而去年一季度北京新房戶均成交套型面積約為164平方米。對此，胡景暉分析說，今年一季度新房成交呈現(xiàn)兩個特點：一是政策性住房入市使整體成交套型面積下降；二是購買住房的多是自住型需求，而目前房價水平比較高的情況下，套型面積小和總價低的房屋受歡迎。
“今年一季度北京二手房交易量甚至比新房還高，3月份達(dá)到了2萬套，”胡景暉說，二手房交易領(lǐng)漲全盤，也說明了自住型需求占主流。
一份購房調(diào)查報告表明，今年一季度新房購買者人群中，有70％是自住需求，結(jié)婚住房需求居多。
上海一季度成交戶型面積約為68平方米，也比去年同期有很大幅度的下降。而深圳的成交戶型面積仍在92平方米左右。
據(jù)北京市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，今年3月中上旬，60-90平方米的小戶型仍舊是市場需求的主力。市場供銷比為4.2∶1，僅比上期擴(kuò)大0.1。
“在大量新盤入市的情況下，小戶型需求仍很旺盛，供需比關(guān)系比較好，”胡景暉說。
今年庫存高達(dá)2.5億平方米
“成交量上升很大程度上是反彈，很難說是市場反轉(zhuǎn)的信號，”胡景暉分析說。
華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強表示，對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，庫存消化還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有完成。
他分析，房地產(chǎn)庫存可以分為三類：待開發(fā)土地、在建房子、在銷售現(xiàn)房。目前，全國開發(fā)商手里待開發(fā)的土地約有3.6億公頃，按照這幾年的開發(fā)量，每年需要竣工8億平方米左右，才能消化得完這些庫存的土地。
但是2008年全國房屋竣工量只有不到6億平方米，剩下的2億平方米房屋轉(zhuǎn)移到今年的話，需要竣工近10億平方米。目前全國房屋空置面積已經(jīng)達(dá)到1.6億平方米。因此，即使今年出現(xiàn)2007年那樣的樓盤旺市，全年房屋庫存也會有2.5億平方米。
這意味著全國每年房屋銷量的1/3房屋處于庫存狀態(tài)，而這種高庫存狀態(tài)也使開發(fā)商將主要精力放在庫存消化上，對開發(fā)投資和再拿地的積極性都很低。
北京統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)也表明，今年1-2月份北京市房地產(chǎn)投資64.6億元，同比下降29.4％，其中投資上億元的大項目下降尤其厲害，去年是32個，今年降低到14個。1-2月，北京市商品房新開工面積210.8萬平方米，同比下降39.6％，其中住宅新開工85.1萬平方米，下降62.7％。
在高庫存的壓力下，開發(fā)商紛紛降價促銷。根據(jù)北京統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，今年1-2月份北京四環(huán)內(nèi)期房價格下降了1355元/平方米，成交均價為14226元/平方米。
據(jù)國泰君安日前給上海政協(xié)遞交的《上海房地產(chǎn)趨勢分析》，上海2009年可售樓盤為165個，共計2237萬平方米。到2009年底，上海有4288萬平方米庫存商品房待消化，按照2008年月均130萬平方米的消化速度，上海消化完全部庫存需要33個月。
任志強也表示，目前房地產(chǎn)企業(yè)仍在減少開工量，沒有看到企業(yè)信心復(fù)蘇的跡象。今年一季度，全國土地平均流標(biāo)量為40％。
據(jù)任了解，1-2月份，全國約有6個城市采取了直接給予人頭補貼的辦法消化本地樓市庫存。另有12個城市實行了基礎(chǔ)設(shè)施配套費減免、稅費減免和購房入戶等方式幫助開發(fā)商減輕庫存。
“有的地方政府推出了用地申購的辦法，”任志強說，房地產(chǎn)與地方的土地財政息息相關(guān)，房地產(chǎn)高庫存如果不消化，也意味著地方土地財政難以持續(xù)。為此，有的地方政府改變了土地招拍掛的做法，在推地上采取“申購”的做法，防止土地流標(biāo)的情況再延續(xù)。
反彈恐難持續(xù)
“分析第一季度的交易結(jié)構(gòu)，投資型和改善性需求沒有釋放出來，”顧云昌對本報記者說，第一季度主要交易房屋戶型面積都比較小，而這些購房需求是在2008年下半年以來積蓄下的，也就是說，目前釋放出來的自住型需求，是2008年下半年和2009年一季度的購房需求。
在中央和地方的刺激政策下，首次置業(yè)的需求大量釋放，但是這種需求的購買力有多大，能否持續(xù)？
楊紅旭認(rèn)為，華東地區(qū)購房需求反彈開始時間較短，自住型需求還能持續(xù)一段時間，預(yù)計上海、江蘇等華東地區(qū)樓市反彈還降持續(xù)1-2個月的時間。
顧云昌對記者說，深圳等珠三角地區(qū)樓市調(diào)整時間開始比較早，調(diào)整幅度也很大。本輪經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇也將從珠三角開始，樓市的全面反彈也會從珠三角開始。
而從京滬深三地的一季度交易數(shù)據(jù)對比來看，珠三角地區(qū)整體交易量仍舊比較小，環(huán)比增幅也不大，沒有出現(xiàn)北京、上海兩地那樣突飛猛進(jìn)般的反彈。
中國社科院城市環(huán)境研究中心研究員楊重光近日也做了相關(guān)方面調(diào)查的情況，他認(rèn)為，珠三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇還沒有出現(xiàn)，房地產(chǎn)市場也不會出現(xiàn)全面的反彈。
東亞銀行中國區(qū)副行長林志民對本報記者說，樓市交易量的復(fù)蘇與今年的信貸投放政策放寬有關(guān)。從東亞銀行情況來看，3月份房貸比2月份翻了一倍。其中個人按揭貸款占了9成。
但是，目前的信貸政策僅是對首套自住型住房給予7折利率的優(yōu)惠，二套房貸優(yōu)惠貸款政策沒有最終出來。由此使占市場2/3的改善性需求和投資型需求難以釋放出來。
“一個完整的購買市場是由這三方面需求共同構(gòu)成的，單獨依靠某一方面的需求是不健全的，也是難以持續(xù)的，”胡景暉說。
此外，現(xiàn)在的房價也是一個阻礙因素。
3月31日，北京社科院發(fā)布研究報告稱，目前國際上能夠接受的房價與收入比是3∶1到6∶1。而北京目前房價是15162元/平方米，為收入的23倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國際標(biāo)準(zhǔn)。
北京社科院的研究報告認(rèn)為，在房價沒有降到居民收入可承受的水平前，談不上剛性需求釋放。
而受市場刺激，北京開發(fā)商紛紛選擇4月份推新盤，在大量新盤的堆壓下，北京房價和交易量可能會持續(xù)下降。
陽光100董事長易小迪在“透視中國樓市迷局”論壇上表示，當(dāng)前全國主要城市的交易量的確出現(xiàn)了反彈，但是這是建立在房價降低的基礎(chǔ)上的。如果是反彈，則會是房價和交易量雙雙出現(xiàn)上漲，目前僅是價跌量漲，應(yīng)該是理性回歸，并不是市場反彈。
“30-40歲的中產(chǎn)家庭購買100平方米以上的房屋應(yīng)該是市場購買主力，”胡景暉說，如何將改善性需求和投資型需求刺激出來，將是下一步政府政策制定考慮的重點。 - ■ 與【樓市回暖真相分析】相關(guān)新聞
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