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誰在樓市泡沫刺破時最先“死掉”？
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-8-30
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- 中研網訊：
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究竟誰在樓市泡沫刺破時最先“死掉”？很可能還是那些行業(yè)鏈條中最末端、最弱勢的人。
張自鋒，是南通定發(fā)建筑勞務公司的結算負責人，這些天他從早到晚都泡在開發(fā)商的辦公室討要工程款。8月27日，他和司機小徐在北京勁松等了一天，向一家工程發(fā)包方索要1000萬的墊付款；28日一大早，他又趕去了天津，一家開發(fā)商欠著100多萬的工程款至今沒給。
也就在27日，央行和銀監(jiān)會再次發(fā)布通知，約束各商業(yè)銀行對商業(yè)性地產的貸款。規(guī)定只要國土資源部門認定某個房地產項目建設用地閑置時間超過兩年，該項目的開發(fā)將無法從銀行獲取任何形式的貸款。
商業(yè)銀行對房地產開發(fā)和個人房貸的門檻一步步抬高，習慣為房地產項目墊付工程款的建筑行業(yè)，對開發(fā)商的信心也在一點點喪失。
上半年，張自鋒還在四處承攬房地產工程，下半年，他被迫把大量的時間放在追債上，從100萬欠款到1000萬不等，這家自有資金才幾百萬的建筑勞務公司，被開發(fā)商拖欠的工程款已經達到2000萬之巨，而且張還倒欠材料商一大筆錢。
接下了張自鋒幾樁債務案件的北京新橋律師事務所呂西鋒律師告訴本報記者：“類似拖欠工程款的案件，前幾年雙方基本以和解收場。而今年形勢發(fā)生了變化，六成以上的建筑公司愿意起訴開發(fā)商。房地產行情在變壞，他們認為再不追款就來不及了�！�
據記者了解，許多房地產項目，開發(fā)商只投入20%-40%資金，總承包單位、分包單位、鋼材商、水泥商整個工程建設的一整個產業(yè)鏈承擔了其余60%-80%的開發(fā)成本。建筑工程債務案件中，1個億的工程甚至可以打出六七個億的官司，一榮俱榮、一損俱損。
食物鏈的規(guī)律，通常是“大魚吃小魚，小魚吃蝦米”，但是危機時候蝦米也會反擊。建筑商們掀起的逼債潮，會不會是壓垮不少開發(fā)商的最后一根稻草？
最痛苦的債主
張自鋒經過了幾番猶豫，才答應了記者采訪。曝光欠錢細節(jié)，會得罪以前的“衣食父母”，不過這次他豁出去了，他說得最多的是，“要債太難了”。
除了上面提到的兩家欠款，張還在追討兩家，并且已經起訴。其中一個是大興農貿市場項目500萬的工程款，一個是昌平區(qū)一處健身俱樂部70多萬的欠款。
去年6月，張自鋒的公司從發(fā)包人北京城建(600266)三公司處承包了一處健身俱樂部工程，直到今年初，張的公司為這個項目墊付了921.6萬元人民幣，合同寫明了今年1月結清款項，但是至今還有幾十萬未還，張自鋒現在以一張欠條向工程的投資方追索這筆錢。
而記者聯系到的投資方負責人司鐸告訴本報記者：“我的項目被北京天惠工程有限公司招投標獲得，城建三公司和南通定發(fā)公司和我沒有簽訂任何承包協(xié)議，更談不上債務�！�
呂西鋒律師介紹：“北京城建這類資質好的建筑公司，容易獲得工程項目，然后把項目分包給一個或若干個勞務承包人，由他們進行墊資建設。這些中小建筑商負責招工和買材料，直接承擔了風險�！�
兼職房地產估價師、高通律師事務所孫建章律師告訴記者：“為開發(fā)商墊資一直是建筑行業(yè)的潛規(guī)則，施工單位為了攬活被迫承擔建設成本。一旦房地產開發(fā)從暴利期進入行業(yè)調整期，墊資問題集中爆發(fā)的可能性很大。比如上世紀90年代政府就曾大面積處理過建筑工程的三角債�！�
根據國家統(tǒng)計局數據，今年1－7月，全國完成房地產開發(fā)投資15884億元，同比增長30.9%。開發(fā)投資額增幅還是如此巨大，其中多少是開發(fā)商的自有資金呢？
國泰君安建筑行業(yè)分析師韓其成告訴記者：“由于市場慣性，上半年住宅開發(fā)保持了高速度。但從上市建筑公司的財報來看，建筑行業(yè)為房地產開發(fā)墊付了20%左右資金。”
而在北京自然律師事務所的常永江律師看來，建筑行業(yè)墊付的資金要遠遠超過20%，“許多房地產項目，開發(fā)商只投入了20%-40%資金，總承包單位、分包單位、鋼材商、水泥商整個工程建設的產業(yè)鏈承擔了其余60%-80%的開發(fā)成本”。
在建筑工程中，混凝土作業(yè)是競爭最激烈的一塊，記者了解到，在北京一些混凝土作業(yè)隊要到施工現場才能找到活干，多數建筑公司給他們打白條。一個大型攪拌站經常被欠著幾千萬的債務，而攪拌站本身又是從水泥廠等公司賒賬的。
常永江介紹說：“在我接觸的建筑工程債務案件中，1個億的工程甚至可以打出6億-7億的官司，從開發(fā)商到農民工，一條產業(yè)鏈的人都被牽扯進來。”
呂西鋒解釋說：“土地出讓金要及時繳納，銀行的還款期限不能拖延。開發(fā)商能夠拖欠的是建筑公司這一塊，而且雙方簽訂合同后，包括工程進度、工程結算很多技術性原因，會導致工程款不能收回。”
記者從律師處還了解到一個比張自鋒更倒霉的建筑商——山東人宋志善，這位原建筑工程隊長已經處于破產狀態(tài)。據悉，宋志善為濰坊市順達實業(yè)有限公司承建了一處高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)建設工程，墊資近200萬，目前只收回一半。隨后，宋志善起訴順達實業(yè)公司，從山東省中院上訴到高院，錢始終沒要回來。
接手這樁案件的金拓律師事務所的李平律師告訴記者：“難題在于，這項工程的實際投資人進行了資產轉移，隨后注銷了順達實業(yè)公司，也就是說與宋志善簽訂合同的公司已經不存在了�！�
生死同盟盼銀行救命
在樓市出現危局的今天，張自鋒和宋志善的遭遇決不是個案。記者近日走訪了北京新橋、高通、金拓、自然、鼎鐘等十多家律師事務所，就有9家表示在今年接到類似的工程債務案。
呂西鋒告訴記者：“工程承包人起訴開發(fā)商，在收款無望的情況下，對項目有6個月的留置權，但這并不是上策，而且?guī)装偃f的欠款不能以整個在建工程做抵押。”
對于大大小小的建筑公司來說，最理想的結果是等待開發(fā)商獲得銀行貸款，交付部分工程款。一旦項目進入銷售，墊付的錢可以全部結清，可是目前開發(fā)貸款和樓盤銷售狀況都不理想，建筑商先熬不住了。
記者了解到，高通律師事務所就正在為一家大連的房地產公司爭取6億元的銀行貸款，以支付工程款。2008年以來大連房地產市場由晴轉陰，銀行收斂了以前的熱情，態(tài)度變得模棱兩可，而開發(fā)商和施工方都被銀行的突變逼到了生死線上。
孫建章律師向記者介紹：“這個項目總面積40萬平方米，一期住宅項目10萬平方米由建筑公司墊資4億建成，還在等待預售證。開發(fā)商迫切需要銀行貸款支付工程款，在這個節(jié)骨眼上卡殼，建筑公司比開發(fā)商還著急，并且發(fā)來了律師函催促�！�
記者了解到，該公司去年年底就已經和銀行進行接洽，可是銀行目前提出要重新考察市場。銀行有了一套新的評估程序，對公司信譽和在建工程的預期收益都要嚴格審查，最終可以貸到的款可能縮水30%。
孫建章說：“前兩年是房地產開發(fā)暴利期，一些中小開發(fā)商敢于操作超過自有資金幾倍甚至幾十倍的項目，隨著銀行變臉，房地產的融資渠道正在惡化�！�
8月27日，央行和銀監(jiān)會再次發(fā)布通知，約束各商業(yè)銀行對商業(yè)性地產的貸款。東亞銀行北京分行副行長儲曉路告訴本報記者：“央行的文件對我們約束很大，順應房地產市場大勢，我們對房地產開發(fā)貸款越來越謹慎，主要考慮龍頭房地產企業(yè)的項目�！�
統(tǒng)計局數據顯示，上半年，北京房地產開發(fā)企業(yè)貸款為438.6億元，比去年同期增長5.8%，增速同比回落16.3%。在上海，1-5月上海項目建設資金到位2056.3億元，同比下降7.8%，國內貸款532.33億元，同比下降13.9%。
孫建章說：“在預期貸款不能實現的情況下，開發(fā)商在項目開工后更加依賴工程隊的墊資。一些建筑公司內部管理不完善，在開發(fā)商沒能及時支付進度工程款的情況下，他們繼續(xù)施工，最后只會越墊越多。最危險的是那些自有資金少的項目公司，銀行壓縮的是這些公司的貸款。一旦項目銷售狀況不好，建筑公司連帶承擔了風險，這在下半年有可能暴露出來。”
滾動開發(fā)游戲終結
即使不能得到銀行貸款支持，一些房地產項目由建筑工程公司墊資，完成結構封頂后就進入預售階段，如果資金順利回流，開發(fā)商完全有能力支付工程款�？墒乾F實不是這樣，開發(fā)商中拿著銷售款拆東墻補西墻的大有人在。
房價大幅下調，這在深圳和廣州已經是現實，下半年傳染病已經從南到北蔓延到上海、北京。8月19日，國家統(tǒng)計局、北京統(tǒng)計局發(fā)布消息，7月份北京僅銷售商品住宅4194套，銷售套數降至近兩年來最低。北京房價的漲幅同比也回落0.2%，為今年以來最低漲幅。
儲曉路說：“我們依然看好北京等一線城市的房地產市場，但在北京五環(huán)以外，商品房價格正在下降，樓市并不樂觀。”
常永江律師最近還遇上一樁反常的開發(fā)商起訴工程承包單位的案件。這家開發(fā)商在北京市東四環(huán)有一處項目，因為延期交房遭到起訴。于是這家公司起訴負責施工的建筑單位，要求其賠償損失。而建筑單位對開發(fā)商提起反訴，理由是開發(fā)商未能按工程進度及時付款，導致數次停工，項目無法按時完成，并追索被拖欠的數千萬工程款。
一起連環(huán)訴訟的案件，反映了開發(fā)商和建筑商共同的焦灼心情，常永江說：“這家開發(fā)商在2007年完成銷售后，本來有錢支付建設費用�？墒枪居謱F金用來買地，新添了兩個項目。在滾動運作中，開發(fā)商的錢是永遠不夠的�！�
“北京的房地產市場還沒有進入冬天，就已經有企業(yè)倒下。前兩年，一些開發(fā)商可以用2-3個項目的資金推動6-7個項目的進展，在銷售不景氣的2008年，這個資金游戲已經玩不轉了。” - ■ 與【誰在樓市泡沫刺破時最先“死掉”？】相關新聞
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