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鄭州住房成交量暴跌原因分析
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-3-20
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- 中研網(wǎng)訊：
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鄭州樓市“拐點(diǎn)”真的來了？不少開發(fā)商堅(jiān)信，這只是暫時(shí)的，市場很快就會(huì)回暖。但反對此觀點(diǎn)者認(rèn)為，觀望仍將持續(xù)，因?yàn)�，購房者的心理預(yù)期拐了。
暴跌，持續(xù)上演
鄭州市商品住宅成交量連續(xù)三個(gè)月持續(xù)下跌，今年以來，二手房市場成交量也同樣暴跌
或許，新一輪的市場低迷開始了。而這一次商品住宅成交量的暴跌更為猛烈。
全國范圍內(nèi)，對于“拐點(diǎn)”，大家依然喋喋不休地爭論著。深圳萬科的掌舵者王石也堅(jiān)持“拐點(diǎn)論”，其旗下樓盤瘋狂打折銷售。北京、上海等地商品房降價(jià)打折現(xiàn)象也屢見不鮮。甚至有人斷言，一線城市房價(jià)大幅下跌，將引發(fā)二、三線城市房價(jià)雪崩。
被認(rèn)為是“二線半”城市的鄭州，似乎也正在印證這一論斷。略有不同的是，鄭州呈現(xiàn)的是量跌價(jià)漲的局面。
2008年2月，鄭州市商品住宅成交均價(jià)為3836元/平方米，比1月上漲1.72%。但是成交量卻延續(xù)了1月的熊市，在1月環(huán)比暴跌50.85%、同比暴跌46.33%之后，2月份環(huán)比暴跌49.82%、同比暴跌59.39%。
這在鄭州樓市歷史上實(shí)屬罕見，去年9月，鄭州市商品住宅銷售面積環(huán)比暴跌46.16%、同比下跌8.07%；10月，環(huán)比下跌6.74%、同比下跌3.18%。而今年2月鄭州市商品住宅19.12萬平方米的成交量，則與2005年2月的水平相同。
這已是鄭州市商品住宅連續(xù)三個(gè)月持續(xù)下跌，雖然去年12月份的環(huán)比跌幅不過4.95%。
二手住宅的成交量同樣在暴跌。據(jù)了解，2008年1月，二手住宅成交量環(huán)比下跌22.22%、同比下跌39.12%；2月，二手住宅成交量為496套，成交面積只有4.36萬平方米，環(huán)比暴跌55.36%、同比暴跌46.52%。
相比較而言，去年9月、10月，二手住宅市場只有小幅波動(dòng)。
這純屬偶然，還是市場持續(xù)低迷的前兆？人們認(rèn)為，購房者觀望的氣氛越來越濃厚，心理預(yù)期變了。
“春天論”的說辭
數(shù)據(jù)并不能反映市場的真實(shí)情況，回暖，就在四五月份
今年2月，鄭州市商品住宅成交量再次暴跌，很多人認(rèn)為這早有先兆。
其實(shí)，在去年12月，鄭州樓市雖有所回暖，但也已經(jīng)開始出現(xiàn)最高8%的折扣。今年1月、2月，人們不斷收到樓盤折價(jià)促銷的信息。甚至，新年過后新開的一些樓盤，兩個(gè)月內(nèi)竟一套房沒有賣出。不少售樓中心“門可羅雀”，售樓人員靠看報(bào)紙打發(fā)時(shí)間。
一名開發(fā)商表示，國家宏觀調(diào)控政策日益趨緊，加上1月、2月是銷售淡季，不少樓盤會(huì)調(diào)整營銷策略，打折促銷很正常�！叭ツ甑暮暧^調(diào)控政策對市場有比較好的敲擊作用，而且，去年很多開發(fā)商超額完成了任務(wù)。透支的不僅是銷售額，還有利潤�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士說，在兩會(huì)的敏感時(shí)期，喘息一段時(shí)間，這很正常。
據(jù)了解，去年鄭州市商品住宅成交量為832萬平方米。其中，去年8月逼近百萬平方米，達(dá)到98.97萬平方米。
該業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這就像在一池清水中投下一塊石頭，會(huì)引起波動(dòng)，但在外力逐漸消失后，也會(huì)趨向風(fēng)平浪靜。
河南省住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)秘書長趙進(jìn)京表示，現(xiàn)在一線城市房價(jià)大幅下跌，給了購房者房價(jià)要下跌的心理預(yù)期，今年3月可能會(huì)繼續(xù)低迷，但4月、5月將回暖，6月之后會(huì)趨向正常。
一些開發(fā)商堅(jiān)信，有時(shí)數(shù)據(jù)并不能完全反映當(dāng)月的市場情況，比如，鄭東新區(qū)一樓盤分別在1月21日、2月3日分三批取得預(yù)售許可證，但到目前，以該樓盤在房管局備案的情況來看，尚無一套房子售出。其實(shí)，這并非真實(shí)的情況，因?yàn)樵撔^(qū)1824套住宅被某單位集體團(tuán)購了�！肮�(jié)后各開發(fā)商打出鋪天蓋地的招聘廣告，這可能是形象宣傳，但同時(shí)也說明他們手中有項(xiàng)目，對未來依然充滿信心�！币幻_發(fā)商告訴記者，各開發(fā)商會(huì)利用3月的房展會(huì)，探探虛實(shí)，到了4月、5月，會(huì)對市場有一個(gè)明確的認(rèn)識。
這些“春天論”者認(rèn)為，1月、2月市場的低迷，與去年9月、10月一樣，銷量萎縮只是暫時(shí)的，很快就會(huì)陽光燦爛。
“拐點(diǎn)論”的反駁
股市慘淡，物價(jià)上漲，“錢變薄了”，投資客慢慢退場。有消息稱，開發(fā)商密謀欲死扛房價(jià)
反對者很快找到了反駁的理由。
去年9月、10月，“9·27”房貸新政剛出，購房者的觀望心理和開發(fā)商配合宏觀政策的心態(tài)，可能會(huì)導(dǎo)致出現(xiàn)暫時(shí)的“集體假摔”。還有一個(gè)重要的原因，就是9月之前兩個(gè)月的投放量有所減少。
但是，去年11月、12月，還有今年1月的投放量已經(jīng)大幅度增加，分別達(dá)到93.15萬平方米、82.27萬平方米和78.93萬平方米，單月投放量在這幾年中都算比較高的，迎來的卻是成交量連續(xù)下跌。
而且，如果說1月、2月是淡季，為何2006年、2007年的1月、2月不是這種狀況？2008年1月的成交量甚至比2005年1月還低近21%，2008年2月的成交量則回到了2005年2月份的水平。
據(jù)了解，從2005年1月起到2008年2月，鄭州商品住宅投放量為2082.43萬平方米，目前還有446.14萬平方米未售，共49852套。
臺灣鴻龍國際商務(wù)有限公司董事長黃福堂支持“拐點(diǎn)論”。他說，早期更多的是投資客買房，但目前股市慘淡，物價(jià)上漲，“錢變薄了”，投資客慢慢退場，真正的購房者也開始理性回歸，至少，心理上有了“拐點(diǎn)”。“鄭州東、西、南、北的房價(jià)都一樣，每平方米五六千元，這是開發(fā)商的炒作�！币幻麡I(yè)內(nèi)人士坦言。
離奧運(yùn)會(huì)還有幾個(gè)月，股市已經(jīng)一片慘淡。人們還有個(gè)強(qiáng)烈的預(yù)期，奧運(yùn)會(huì)之后房價(jià)會(huì)大跌，很多投資客正急于“倒貨”。“但大跌不是一天兩天的事，是一年兩年的思考�！秉S福堂說。
針對開發(fā)商土地稀缺的炒作，消費(fèi)者也覺醒了：鄭州還有這么多等待改造的城中村，哪塊不是好地？開發(fā)商一邊變相降價(jià)促銷，一邊在臺面上死扛房價(jià)。
2008年2月份，鄭州市商品住宅投放量39.74萬平方米，為2006年8月以來單月投放量最低。開發(fā)商的信心已經(jīng)有所動(dòng)搖，甚至散播出了十幾家開發(fā)商秘密聚會(huì)，密謀死扛房價(jià)的傳聞。
一場懸疑重重的較量
宏觀政策和保障性住房建設(shè)給了購房者觀望的理由，但房地產(chǎn)行業(yè)是地方“納稅大戶”，一個(gè)疑問隨之產(chǎn)生：政府是否會(huì)出手救市？
購房者、開發(fā)商各有各的預(yù)期。目前，在這場購房者、開發(fā)商、政府、銀行等多方的博弈中，形勢似乎對購房者更為有利。
隨著鄭州市商品住宅成交量接連三個(gè)月持續(xù)下跌，部分省會(huì)銀行表示將密切關(guān)注，收緊房貸審批，防止房貸風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。而且，保障性住房建設(shè)也給購房者帶來不少希望。
據(jù)了解，去年12月26日，鄭州公共住宅投資有限公司建設(shè)的兩個(gè)小區(qū)動(dòng)工，將建設(shè)2570套保障性住房，這也是鄭州市政府首次全資建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房。同時(shí)，鄭州市政府承諾，到2009年，經(jīng)濟(jì)適用房將按需建設(shè)。
今年2月15日，《鄭州市2008年住房建設(shè)計(jì)劃》公布，今年將建設(shè)165萬平方米保障性住房，另外還將建設(shè)50萬平方米限價(jià)商品房。各類住房建設(shè)總量達(dá)到1050萬平方米，如果全部投放，每月的投放量可達(dá)87.5萬平方米。這樣大的投放量，必然會(huì)給購房者更多選擇的機(jī)會(huì)和觀望的理由。
但是，一名開發(fā)商說，“房地產(chǎn)對地方財(cái)政貢獻(xiàn)太大了，政府不可能讓樓市崩盤。否則，對地方經(jīng)濟(jì)影響太大了”。
據(jù)媒體報(bào)道，去年1月~10月，鄭州市房地產(chǎn)行業(yè)完成稅收收入30.95億元，已占鄭州市地方稅收總量的33.11%，增長貢獻(xiàn)率達(dá)50.1%。2007年前三季度，房地產(chǎn)和建筑安裝行業(yè)稅收收入為40.6億元，占全市稅收收入總量的48.6%。
根據(jù)鄭州市國土資源局網(wǎng)“土地出讓統(tǒng)計(jì)表”顯示，2007年，鄭州出讓的13宗住宅用地，共1738畝，土地出讓金48.4億元，畝均278.48萬元。這讓開發(fā)商堅(jiān)守著最后的底氣。新一輪的較量或許剛剛開始。
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