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2007年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及2008年展望
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-3-19
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1、價(jià)格走勢(shì)及成交量
2、政策總結(jié)
3、個(gè)案——“半島城邦”
4、展望█價(jià)格走勢(shì)及成交量
判斷一個(gè)樓市走勢(shì)如何，價(jià)格和成交量是直接的。
2007年深圳的樓市無(wú)疑是最引人注目的焦點(diǎn)，1到7月份全市商品房特別是住宅銷售價(jià)格一路上漲，在全國(guó)城市房?jī)r(jià)漲幅榜上位列第一。
7月份是深圳樓市的分界點(diǎn)，7月份之前，深圳樓市總體呈現(xiàn)“越漲越買，越買越漲”的瘋狂狀態(tài)，商品房的價(jià)格特別是住宅價(jià)格一路走高，住宅的價(jià)格在7月份達(dá)到頂峰—19169元/平方米，而后就開(kāi)始大幅下滑，成交量也呈現(xiàn)相同的特點(diǎn)，1季度，市場(chǎng)處于明顯的供不應(yīng)求狀態(tài)，商品房銷供比高達(dá)8.75，住宅的銷供比更高達(dá)9.64，4至7月份，供銷比在0.73-1.07的范圍內(nèi)波動(dòng)，供需基本平衡。7月份之后首先從住宅開(kāi)始，銷售量大幅下滑，到12月份，住宅的銷供比跌至0.18，商品房跌至0.17，市場(chǎng)陷入“量?jī)r(jià)齊跌”的尷尬境地，市民持幣觀望氣氛濃厚，負(fù)資產(chǎn)開(kāi)始增多，眾多炒家被套牢。
數(shù)據(jù)顯示，整體來(lái)講，2007年雖然政府出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控政策，但是2007年深圳商品房?jī)r(jià)格還是持續(xù)上升，12月份達(dá)到16336元／平方米，較年初的11875元／平方米增長(zhǎng)了37.6％。12月份住宅均價(jià)由最高峰的19169元/平方米降到16151元/平方米，但較年初的10872元/平方米仍上漲了48.6%，總體上仍是全國(guó)增幅最快、價(jià)格最高的城市之一。
2007年1-12月商品房及住宅交易價(jià)格走勢(shì)（表1）
2007年1-12月商品房及商品住宅交易量分布（表2）
數(shù)據(jù)來(lái)源：中指調(diào)查，深圳國(guó)土局2007年1-12月商品房及銷供比走勢(shì)（表3）
█07年總結(jié)
那么，引起深圳樓市驟然變臉的原因是什么呢？一方面是因?yàn)?005年以來(lái)房?jī)r(jià)持續(xù)的快速上漲，除了真正的住房需求所引發(fā)外，主要還是由于旺盛的投資需求所推動(dòng)，房?jī)r(jià)漲幅已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了人們的收入漲幅，使得居民購(gòu)房支付能力逐漸下降，抑制了廣大群眾的合理住房需求，而“房?jī)r(jià)上升、需求減少、進(jìn)而抑制房?jī)r(jià)上升”的市場(chǎng)規(guī)律最終開(kāi)始發(fā)揮其自身調(diào)節(jié)作用，使得房?jī)r(jià)向理性回歸。
另一方面，國(guó)家和深圳本地的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的不斷落實(shí)，尤其是深圳商業(yè)銀行住房貸款額度的控制和國(guó)家有關(guān)部門規(guī)定第二套住房執(zhí)行40%首付加1.1倍利率并以家庭為單位來(lái)認(rèn)定住房貸款次數(shù)的政策，是對(duì)2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)影響力較大的新政，使住房市場(chǎng)的資金來(lái)源得到了嚴(yán)格控制。此外限外令、6次加息、保障性住房政策等一系列涉及土地、金融、住房保障、稅收、市場(chǎng)整治、外資利用等各個(gè)方面的宏觀調(diào)控政策紛紛出臺(tái)，宏觀調(diào)控的綜合作用逐漸顯現(xiàn)，使深圳市場(chǎng)的投資和投機(jī)現(xiàn)象得到了有效抑制， 避免了市場(chǎng)規(guī)律失靈而陷入“越漲越買，越買越漲”的怪圈。因此，深圳房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降，是市場(chǎng)和宏觀調(diào)控政策多種因素綜合作用的結(jié)果 。
█個(gè)案——“半島城邦”
針對(duì)深圳樓市的冰火兩重天現(xiàn)象，央視曾多次進(jìn)行專題報(bào)道。其中，央視曾三次提過(guò)深圳樓市變化的典型代表“半島城邦”。
“半島城邦”是深圳關(guān)內(nèi)唯一擁有一線海景的豪宅項(xiàng)目，總建筑面積為100萬(wàn)平方米，是深圳市超級(jí)大盤。一期1012套于2006年2月18日公開(kāi)發(fā)售，五天售完，當(dāng)時(shí)實(shí)現(xiàn)均價(jià)11500元/平方米。
07年初，一期的二手房開(kāi)始進(jìn)行三級(jí)市場(chǎng)流通。上半年，市場(chǎng)異�；鸨�，再加上“半島城邦”一期占有了稀有海景資源，它的價(jià)值受到買家的重估，其臨海景單元最高峰時(shí)直逼5萬(wàn)元/平方米，一期的業(yè)主一轉(zhuǎn)手，就能賺到200萬(wàn)以上；隨著9.28政策第二套住宅需首付40%及1.1倍利率的實(shí)施，深圳樓市開(kāi)始走向價(jià)降量跌，“半島城邦”也不例外，具體體現(xiàn)在海景單元3萬(wàn)元/平方米左右，就有業(yè)主放盤，比起最高峰時(shí)，明顯跌了不少。
當(dāng)然，有錢賺的，有交易的，有買家的，才有炒家，“半島城邦”能成為07年最具風(fēng)云的樓盤，其自有過(guò)人的地方，不說(shuō)其它，光它是深圳市區(qū)內(nèi)最大的進(jìn)海社區(qū)就足夠人想象了。
█展望
深圳樓市在經(jīng)歷了2007年的“大起大落”，2008年又將會(huì)迎來(lái)怎樣的市場(chǎng)變化呢？各種猜測(cè)，使目前的深圳樓市再次成為關(guān)注的焦點(diǎn)。
從宏觀調(diào)控背景，國(guó)家已經(jīng)明確2008年將實(shí)行緊縮的貨幣，2008年缺乏積極信貸支撐的投資需求將會(huì)越來(lái)越少，投資需求主導(dǎo)的市場(chǎng)逐漸讓位于自住需求市場(chǎng)，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整和住房保障政策進(jìn)一步推進(jìn)等使2008年的市場(chǎng)供應(yīng)更為充裕，因此房?jī)r(jià)缺乏大幅上漲的動(dòng)力。
從另一個(gè)方面來(lái)看 ，當(dāng)前國(guó)內(nèi)資金流動(dòng)性過(guò)剩、經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)、居民收入持續(xù)增加、物價(jià)上漲因素導(dǎo)致的負(fù)利率（儲(chǔ)蓄利率低于通貨膨脹率）將不斷地把居民儲(chǔ)蓄擠向股市、樓市等，加上深圳人口持續(xù)快速增長(zhǎng)，自主性需求和改善型需求旺盛，土地空間有限等因素，長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有持續(xù)增長(zhǎng)的支撐；再者，從國(guó)家宏觀調(diào)控的目的是在抑制投資投機(jī)性需求的同時(shí)，鼓勵(lì)合理的住房消費(fèi)，綜合上述因素，預(yù)計(jì)2008年，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)處于調(diào)整期，房?jī)r(jià)2008年將繼續(xù)調(diào)整，并逐漸向理性回歸。
看市場(chǎng)，首先要看龍頭大盤和品牌商的表現(xiàn)。08年即將發(fā)售的樓盤“半島城邦”二期、“卓越維港”、“寶能項(xiàng)目”等，而只“半島城邦”二期就要推出2000多套住宅，近29萬(wàn)平方米，而且后期還有60萬(wàn)平米的銷售面積，如此大的放盤量，放在那里，都是重頭戲。07年領(lǐng)導(dǎo)品牌中海、萬(wàn)科突先降價(jià)，08年，它們將采用什么策略，對(duì)其它中小開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，也只有跟隨其后了。而諸如“半島城邦”這些樓盤在市場(chǎng)的表現(xiàn)，也會(huì)對(duì)其它中小樓盤產(chǎn)生巨大的影響，它們對(duì)深圳市08年的樓市和今后若干年的房地產(chǎn)市場(chǎng)有著怎樣的影響，它們能否影響到深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局，甚至成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)，值得關(guān)注和研究。
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