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京城樓市冰凍還是復(fù)蘇？
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-3-6
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- 中研網(wǎng)訊：
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公園1872的低價(jià)入市，是房?jī)r(jià)下跌亮起的信號(hào)，抑或純粹只是樓市淡季開(kāi)發(fā)商的促銷(xiāo)手段？新年伊始，房地產(chǎn)市場(chǎng)各路人群對(duì)撲朔迷離的房?jī)r(jià)走勢(shì)又陷入新一輪的糾結(jié)。
1月26日，全國(guó)知名地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)招商地產(chǎn)進(jìn)駐北京的第一個(gè)綜合高檔住宅項(xiàng)目——公園1872一期9號(hào)樓開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。盡管年初時(shí)候，多重政策壓力下的樓市陰云重重，但在開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)，記者看到購(gòu)房者們?nèi)詿崆椴粶p。據(jù)該項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理透露，這次推出的305套精裝修酒店式公寓于開(kāi)盤(pán)當(dāng)天已經(jīng)累計(jì)認(rèn)購(gòu)近180套，認(rèn)購(gòu)率達(dá)到60%。不過(guò)在銷(xiāo)售價(jià)格上，記者卻發(fā)現(xiàn)其16500元/平方米起的單價(jià)比起周邊的泛海國(guó)際居住區(qū)、天鵝灣等同類(lèi)項(xiàng)目，的確超值了很多，而在此前，其預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)均價(jià)卻至少在22000元/平方米之上。
降價(jià)為“拐點(diǎn)”亮起信號(hào)？
招商地產(chǎn)入京第一個(gè)住宅項(xiàng)目就以“低價(jià)”姿態(tài)現(xiàn)身，并且時(shí)間剛好在“拐點(diǎn)論”甚囂的2008年初、春節(jié)前，這不得不讓人懷疑，公園1872的降價(jià)或?qū)榫┏欠績(jī)r(jià)“拐點(diǎn)”亮起信號(hào)。
隨之而來(lái)的是，“降價(jià)”冷風(fēng)一夜間吹過(guò)京城樓市，據(jù)記者了解，春節(jié)期間，萬(wàn)科四季花城和萬(wàn)科紫臺(tái)也開(kāi)始進(jìn)行打折促銷(xiāo)。四季花城在春節(jié)前推出20套特價(jià)房，如果一次性付款，最低優(yōu)惠至7400元/平方米；如果銀行按揭則最低優(yōu)惠至7600元/平方米。而富力又一城的促銷(xiāo)動(dòng)作更大，3%契稅、10年物業(yè)費(fèi)、0.05%印花稅以及2%公共維修基金全由開(kāi)發(fā)商買(mǎi)單。
不過(guò)在各樓盤(pán)節(jié)日期間的促銷(xiāo)“感召”下，購(gòu)房者似乎并未如想象中積極。特別是在進(jìn)入2月份以后，北京的住宅銷(xiāo)售幾乎進(jìn)入冰點(diǎn)。記者從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上了解到，除去除夕至初六交易系統(tǒng)歇業(yè)的7天，接下來(lái)的半個(gè)月里，期房住宅日均簽約85套，僅為1月份日均成交量的1/3。尤其春節(jié)后的第一個(gè)星期，受節(jié)日影響，京城樓市無(wú)論是供應(yīng)還是成交情況都呈低迷態(tài)勢(shì)。七天新增供應(yīng)不足1萬(wàn)平方米，商品住宅期房?jī)H成交309套，與去年同期相比下降幅度高達(dá)47%。
1月26日與公園1872同一天開(kāi)盤(pán)的金地名京、美利山等項(xiàng)目，推出的房源大都在百余套，但開(kāi)盤(pán)數(shù)日后都還剩余數(shù)十套房可以選擇，且各類(lèi)戶型都有剩余。顯然，這種狀況與此前房?jī)r(jià)快速上漲、開(kāi)盤(pán)即售罄的狀況形成了鮮明的對(duì)比。而在最近有熱點(diǎn)樓盤(pán)推出的區(qū)域，如百子灣等，開(kāi)發(fā)商普遍反映銷(xiāo)售狀況很不理想，而且這種狀況可能會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。
放眼全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，更是隱隱透著冰凍跡象：廣州市國(guó)土資源和房屋管理局近日公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1月份該市十區(qū)一手住房成交均價(jià)為9766元/平方米。這是去年10月廣州房?jī)r(jià)達(dá)到11574元/平方米以來(lái)，單月均價(jià)首次回落到萬(wàn)元以下，同時(shí)該月的成交量只有35萬(wàn)平方米，只相當(dāng)于以往正常月份成交量的一半。
而在上海，前幾日最熱門(mén)的事件莫過(guò)于元宵節(jié)期間，萬(wàn)科“回饋老客戶”的一場(chǎng)“大甩賣(mài)”——萬(wàn)科旗下的上海萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司在元宵節(jié)對(duì)旗下部分樓盤(pán)進(jìn)行集中優(yōu)惠銷(xiāo)售，優(yōu)惠幅度達(dá)到5%。這是萬(wàn)科繼在廣州、深圳等地之后，第一次在上海地區(qū)采取類(lèi)似促銷(xiāo)手段，此次優(yōu)惠也是萬(wàn)科在上海促銷(xiāo)力度最大的一次。
萬(wàn)科這一舉措，無(wú)疑給“拐點(diǎn)”跡象不甚明朗的樓市撥開(kāi)了一層云霧。在廣州，萬(wàn)科“領(lǐng)跌”之后，中海地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)紛紛跟隨進(jìn)入降價(jià)的行列；在上海，萬(wàn)科為元宵節(jié)的優(yōu)惠剛“預(yù)熱”，作為上海地產(chǎn)老大的綠地集團(tuán)也針對(duì)上海周邊的樓盤(pán)做優(yōu)惠促銷(xiāo)。
當(dāng)然，除了上海、廣州、北京這樣的一線城市，武漢、天津、南京、成都等二線城市也不甘落伍于“時(shí)代潮流”，于春節(jié)期間打折優(yōu)惠活動(dòng)不斷。這是為樓市“拐點(diǎn)”的鋪墊，還是應(yīng)對(duì)春節(jié)寒流而自我冰凍的策略？開(kāi)發(fā)企業(yè)、購(gòu)房者各有看法。
“降價(jià)”說(shuō)辭
作為當(dāng)前房?jī)r(jià)“領(lǐng)跌”的主力，一直宣揚(yáng)“拐點(diǎn)論”的萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石卻自有說(shuō)法。他表示：萬(wàn)科樓盤(pán)降價(jià)銷(xiāo)售，是萬(wàn)科提前啟動(dòng)樓市應(yīng)對(duì)模式的策略之一，公司已經(jīng)根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)調(diào)整了策略，包括在土地市場(chǎng)過(guò)熱時(shí)，公司放慢拿地速度。“在市場(chǎng)調(diào)整發(fā)生之后，萬(wàn)科在部分城市的一些樓盤(pán)的價(jià)格迅速調(diào)整到比周邊同類(lèi)樓盤(pán)低10%～15%的水平。”
從上海樓市目前的情況來(lái)看，在經(jīng)歷去年年尾的市場(chǎng)低迷與春節(jié)期間的成交慘淡后，的確有部分開(kāi)發(fā)商對(duì)手中樓盤(pán)做出了降價(jià)以促進(jìn)銷(xiāo)售的決定，不過(guò)大部分開(kāi)發(fā)商似乎仍持觀望態(tài)度，其中不少開(kāi)發(fā)商選擇推遲開(kāi)盤(pán)。易居房地產(chǎn)研究院研究中心研究人員表示，上海的開(kāi)發(fā)商可能要等到3月后樓市逐漸步入旺季才會(huì)有明確舉動(dòng)。“短期內(nèi)大范圍大幅度打折的可能性很小，上海房?jī)r(jià)調(diào)整只是微幅調(diào)整，基本穩(wěn)定。不過(guò)繼上海之后，萬(wàn)科可能會(huì)在長(zhǎng)三角其他城市也推出此類(lèi)‘客戶回饋’活動(dòng)�！�
而在北京，不少開(kāi)發(fā)商也并不以為自己項(xiàng)目的降價(jià)就是順應(yīng)了“拐點(diǎn)”之勢(shì)，“我們只是借著春節(jié)做一些優(yōu)惠活動(dòng)，再加上現(xiàn)在是銷(xiāo)售淡季，這些活動(dòng)可以吸引到一些客戶，我們的銷(xiāo)售成績(jī)也可以隨著上去�！本┏菛|三環(huán)某項(xiàng)目銷(xiāo)售經(jīng)理如是向《樓市》記者透露。
“從目前所了解的情況來(lái)看，多數(shù)項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格維持不變。”招商地產(chǎn)公園1872營(yíng)銷(xiāo)策劃總監(jiān)宋翔華對(duì)《樓市》記者表示，今年春節(jié)后北京多數(shù)項(xiàng)目在售價(jià)方面采取了“按兵不動(dòng)”的政策，主要原因是這些項(xiàng)目銷(xiāo)售情況較差。不過(guò)也有少數(shù)項(xiàng)目節(jié)后上調(diào)了銷(xiāo)售價(jià)格，但幅度不是很大。在招商地產(chǎn)看來(lái)，今年的市場(chǎng)不會(huì)大漲大跌，可能更適宜用“溫和”來(lái)形容，剛性需求的存在是支撐市場(chǎng)的關(guān)鍵要素。
不過(guò)面對(duì)開(kāi)發(fā)商的“降價(jià)”行動(dòng)，還是有部分購(gòu)房者表示十分“受落”。記者在公園1872開(kāi)盤(pán)當(dāng)日隨機(jī)采訪了幾名購(gòu)房者，他們都表示這樣低于周邊幾個(gè)同類(lèi)樓盤(pán)的價(jià)格確實(shí)很“吸引人”，“才17000元/平方米不到，精裝修又送價(jià)值10萬(wàn)元的德國(guó)名牌整體櫥柜，性價(jià)比相對(duì)周邊樓盤(pán)而言，具有一定優(yōu)勢(shì)�！闭谂d致勃勃挑選戶型的吳先生告訴記者，他已經(jīng)買(mǎi)過(guò)兩套房了，不過(guò)看到公園1872的開(kāi)盤(pán)價(jià)格相當(dāng)誘人，于是決定趕緊出手買(mǎi)來(lái)投資，日后謀得更大回報(bào)，“對(duì)于降價(jià)，我覺(jué)得不太可能，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該只是趁這樣的淡季打折，往后繼續(xù)降低的可能性不大�！�
對(duì)于春節(jié)后北京樓市該走向何方，購(gòu)房者迫切想知道，開(kāi)發(fā)商也在急于尋找答案。不少開(kāi)發(fā)商甚至都不約而同地向記者打聽(tīng)其他開(kāi)發(fā)商對(duì)于市場(chǎng)的判斷，由此可見(jiàn)，目前他們對(duì)將來(lái)走勢(shì)也不明朗。
冰凍或復(fù)蘇？
業(yè)內(nèi)有專(zhuān)家分析，在政府嚴(yán)格的調(diào)控措施下，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了明顯的“冰凍期”，連續(xù)四個(gè)月的成交量下降、項(xiàng)目銷(xiāo)售周期延長(zhǎng)讓眾多的開(kāi)發(fā)商心焦萬(wàn)分，更多的開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)了觀望情緒，同時(shí)期待春節(jié)過(guò)后房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠回暖。因此，1月出現(xiàn)了項(xiàng)目取證量下降的局面，開(kāi)發(fā)商對(duì)于新增樓盤(pán)的定價(jià)也趨于理性和審慎，使得預(yù)售均價(jià)也出現(xiàn)了下降趨勢(shì)。
盡管春節(jié)后京城樓市仍舊蕭條，但業(yè)內(nèi)普遍分析認(rèn)為，每年春節(jié)前后京城樓市的銷(xiāo)售放緩，交易量會(huì)出現(xiàn)較大幅度的下降，尤其是春節(jié)后幾周內(nèi)新盤(pán)入市及市場(chǎng)交易量都會(huì)下降到最低點(diǎn)，如此交易低迷是市場(chǎng)慣例，不能因短期的市場(chǎng)交易萎縮，來(lái)判斷樓市的走向。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)高級(jí)分析師孟奇認(rèn)為，目前北京新房供應(yīng)量與成交量均出現(xiàn)一定程度的萎縮，市場(chǎng)人氣與信心的恢復(fù)仍需時(shí)間，上海則已經(jīng)呈現(xiàn)企穩(wěn)跡象。目前，包括宏觀緊縮政策、行業(yè)調(diào)控等各層面的信息紛繁復(fù)雜，買(mǎi)賣(mài)雙方均陷入了困惑，市場(chǎng)在情況不明下仍將處于一段時(shí)間謹(jǐn)慎觀望中。同時(shí)，一些因素的變化也可能會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)產(chǎn)生影響。
著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙曉則指出，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)供不應(yīng)求的基本格局未有任何改變，導(dǎo)致供不應(yīng)求局面出現(xiàn)流動(dòng)性過(guò)剩和政府壟斷性的土地制度沒(méi)有任何改變，因此所謂“拐點(diǎn)論”是虛妄的，其實(shí)更多表明的是一種社會(huì)公眾對(duì)拐點(diǎn)的期待。他認(rèn)為，當(dāng)前中國(guó)許多城市房地產(chǎn)發(fā)展肯定已經(jīng)“擠”掉了未來(lái)許多年的發(fā)展空間，但這并不意味著當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)即將崩盤(pán)并進(jìn)入拐點(diǎn)。
“房地產(chǎn)市場(chǎng)的‘嚴(yán)冬’還沒(méi)有真正到來(lái)，在全國(guó)范圍來(lái)看，整體趨勢(shì)還是上漲的。雖然國(guó)家在2008年大力發(fā)展兩限房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等的建設(shè)，但真正走入各家各戶是需要時(shí)間的，而且2008年勢(shì)必減少土地供應(yīng)，還有政策的綜合疊加因素，整個(gè)2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)可能趨于慢漲階段，不可避免個(gè)別地區(qū)出現(xiàn)暫時(shí)停滯情況，但大勢(shì)基本已定，房?jī)r(jià)不會(huì)有很大的起伏和下行震蕩�！敝袊�(guó)房地產(chǎn)企業(yè)家協(xié)會(huì)全國(guó)理事會(huì)副會(huì)長(zhǎng)姜仁曾公開(kāi)明確指出。
截至發(fā)稿時(shí)，記者又從公園1872的相關(guān)負(fù)責(zé)人處了解到，目前該項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格已經(jīng)過(guò)調(diào)整，達(dá)到18000元~19000元/平方米，而且據(jù)透露，預(yù)計(jì)3月新開(kāi)盤(pán)的200平方米左右大戶型均價(jià)將上調(diào)至3～4萬(wàn)元/平方米樓市究竟是遭遇“冰凍期”或者復(fù)蘇，仍需拭目以待。
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