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樓市蔓延“打折風(fēng)” 房價(jià)真拐？還是假摔？
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期：2008-2-25
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報(bào)告 投資分析 市場調(diào)研 萬科 樓市 房地產(chǎn)
- 中研網(wǎng)訊：
- 如果“拐點(diǎn)”并非是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然規(guī)律所形成的，那么就是不可預(yù)測的，同時(shí)也并不是可以長久的。
2007年11月14日，擁有150余間二手房經(jīng)紀(jì)門店的深圳中天置業(yè)老板蔣飛卷款失蹤的傳聞得到證實(shí)。輿論一片嘩然。
以招商地產(chǎn)為代表的深市地產(chǎn)股開始了一波迅猛的殺跌。
2007年12月9日，萬科朝本已風(fēng)聲鶴唳的市場扔了一顆重磅炸彈。位于廣州康王路的萬科金色康苑開盤，均價(jià)14000元/平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場預(yù)熱階段的20000元/ 平方米， 也要低于周邊樓盤17000-18000元/ 平方米的售價(jià)。開盤不到兩個(gè)小時(shí)，首次推出的156 套單元售罄，銷售金額愈2.1億元。
12月14日，在一個(gè)公開場合，萬科董事長王石承認(rèn)市場出現(xiàn)了“拐點(diǎn)”。12月17日，在一連串的信貸緊縮、土地新政的背景下，市場爆出了萬科在廣州、深圳和上海等城市低價(jià)出售新盤的消息，當(dāng)日，A 股、H 股市場內(nèi)地上市房地產(chǎn)公司股價(jià)再次迎來暴跌。其中，A 股市場中地產(chǎn)“四大天王”——萬科、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)和金地集團(tuán)分別下跌9.52%、6.30%、7.59% 和6.82%；香港紅籌股SOHO 中國和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等也未能幸免，分別下跌6.78% 和7.68%。
與此相隨的是，廈門等多個(gè)城市出現(xiàn)土地以拍賣底價(jià)成交的現(xiàn)象，甚至出現(xiàn)了流拍。12月27日， 南京2007 年“ 最后一拍”遇冷。在單次推出16 幅土地的拍賣中，一幅地處江寧區(qū)的地塊以底價(jià)成交，樓面地價(jià)不足一個(gè)月前成交價(jià)的一半。
難道真如王石所言，“拐點(diǎn)”來了？
是掉頭向下，還是短線調(diào)整
對于王石的“拐點(diǎn)論”，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)給予了強(qiáng)烈的反駁。他認(rèn)為，銀行關(guān)閉了向個(gè)人購房發(fā)放按揭貸款的支持，那么銷售量就必然下降，因?yàn)榇蠖鄶?shù)人需要信貸的支持。但如果這也算是市場的“拐點(diǎn)”的話，那么任何時(shí)候政府都可以在正常的市場運(yùn)行中，甚至上升中創(chuàng)造出來一個(gè)“拐點(diǎn)”�！暗@種‘拐點(diǎn)’并非是經(jīng)濟(jì)發(fā)展必然規(guī)律所形成的，是不可預(yù)測的，同時(shí)也并不是可以長久的�！比沃緩�(qiáng)說。
信貸緊縮有兩個(gè)內(nèi)容：一個(gè)是提高第二套住房按揭貸款的首付比例，并實(shí)施高出10% 的懲罰性利率；另一個(gè)是央行出臺2008年企業(yè)貸款新政， 即控制增量，按季發(fā)放。中金公司房地產(chǎn)分析員白宏煒在一份研究報(bào)告中指出，對按揭貸款的限制是抑制需求的，但影響僅限于2007年底，2008年將重新放開， 這是因?yàn)榘唇屹J款屬于優(yōu)質(zhì)貸款是各大銀行爭取對象；而對開發(fā)商的貸款在2008年仍將較為嚴(yán)格，加上資本市場再融資的暫停，開發(fā)商資金壓力較為嚴(yán)重。而這將抑制供給。白宏煒通過分析2004 年信貸緊縮的結(jié)果，發(fā)現(xiàn)當(dāng)時(shí)開發(fā)商并沒有預(yù)期那樣低價(jià)甩賣房子， 反而房價(jià)上漲明顯， 主要原因是企業(yè)通過預(yù)售款和自有資金提升彌補(bǔ)貸款減少。他進(jìn)一步認(rèn)為， 目前銀行貸款占資金來源的20%，考慮到房價(jià)漲幅較高，2008年信貸緊縮結(jié)果將會是區(qū)域性房價(jià)調(diào)整，珠三角受到影響大一些，但調(diào)整幅度有限。另外，從實(shí)際利率的水平來看，2007年的真實(shí)利率大致為-1.5%，考慮到2008 年的通貨膨脹和可能的加息幅度，預(yù)計(jì)2008年實(shí)際利率可能為0，對住房需求的抑制有限。
白宏煒坦言，多數(shù)人認(rèn)為信貸緊縮了，開發(fā)商低價(jià)甩賣房子，則房價(jià)下跌，這種想法并不現(xiàn)實(shí)（2004年調(diào)控結(jié)果可以證明）。信貸緊縮下，大開發(fā)商擁有項(xiàng)目較多，有動力加快周轉(zhuǎn)，但僅限于個(gè)別項(xiàng)目及區(qū)域；而中小開發(fā)商，資金早已回流，過去的資金緊縮已經(jīng)使得他們只求生存不求發(fā)展，所以再繼續(xù)緊縮，只有一種選擇，就是捂盤獲得利潤最大化。但不管是哪一種情況，結(jié)果都是區(qū)域房價(jià)調(diào)整或者一些個(gè)別樓盤下跌，原因是目前供給遠(yuǎn)小于需求，單抑制需求不可能降房價(jià)；從另外一個(gè)角度來看，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤較高，資金成本可以提高到15％-20%，而其他行業(yè)的資金流向這個(gè)行業(yè)的動力很足。
歷史總在重演
2004年，全國銀行信貸總額同比增長僅為11.1%，比2003年增幅下降了10.3個(gè)百分點(diǎn)，信貸緊縮十分明顯。但全國房地產(chǎn)開發(fā)總投資額仍保持了30.2% 的增幅，房地產(chǎn)開發(fā)總資金增幅亦達(dá)到30.8%放緩的速度明顯低于全國信貸總額。
房地產(chǎn)開發(fā)資金并沒有隨著信貸緊縮而下降的原因在于，雖然信貸緊縮導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)從銀行借款的資金來源增幅下降十分明顯，同比增幅僅為1.1%。但另一方面，開發(fā)商明顯加快了商品房銷售，來自于銷售定金和預(yù)售款的增幅加快了7.3個(gè)百分點(diǎn)至45.4%——開發(fā)商通過加快銷售解決了行業(yè)發(fā)展資金問題。
2004年度的信貸緊縮使得開發(fā)商通過預(yù)售來加快周轉(zhuǎn)，但并未帶來房價(jià)的下跌。相反2004 年全國商品房價(jià)格漲幅達(dá)14.1%，遠(yuǎn)高于2003年3.8%的漲幅。
究其原因在于，房價(jià)的根本決定因素是供求關(guān)系。2004年年底竣工/銷售比為1.11，低于2002 年的1.30 和2003 年的1.23，供應(yīng)與需求之間的距離縮小一定程度上導(dǎo)致了當(dāng)年房價(jià)的上漲。
2004年度信貸緊縮情況下，在建面積增幅呈現(xiàn)小幅放緩趨勢；而新開工面積增幅呈現(xiàn)大幅放緩跡象，且近年來與信貸總額增幅的相關(guān)性逐步增強(qiáng)。白宏煒認(rèn)為，2008 年可能的信貸緊縮可能會帶來在建面積增幅的進(jìn)一步下降（2007 年9 月底增幅為22.4%）， 新開工面積增幅的下降幅度可能更大（2007 年9 月底增幅為21.6%）進(jìn)而將導(dǎo)致未來竣工面積增幅進(jìn)一步縮小，抑制未來商品房供應(yīng)市場，房價(jià)的未來發(fā)展趨勢更不容樂觀。
其實(shí)，房價(jià)漲勢如虹的本質(zhì)在于供需失衡。2006 年以來，廣州和深圳兩地的商品房銷售（含預(yù)售）面積明顯大于竣工面積。2007 年前三季度，廣州商品房竣工面積480 萬平方米， 同比下降18%，而商品房銷售（含預(yù)售）面積為840 萬平方米，同比上升16%，二者之間差額為360 萬平方米；2007 年前三季度，深圳商品房竣工面積305 萬平方米，同比下降20%，而商品房銷售（含預(yù)售）面積為500 萬平方米，同比下降15%，二者之間差額為200 萬平方米。正是由于供需之間的嚴(yán)重失衡從根本上導(dǎo)致了廣州和深圳的商品房價(jià)格大幅上揚(yáng)。
而市場供需失衡的根源，則在于現(xiàn)行土地管理制度已不適應(yīng)迅猛的城市化進(jìn)程。這在本刊2007 年10月號封面文章“瘋狂的土地”中已有詳細(xì)闡述。
萬科“假摔”？
對開發(fā)商而言，這個(gè)冬天不太冷，因?yàn)槭袌錾喜]有出現(xiàn)多數(shù)人預(yù)想中房價(jià)大幅下跌的慘狀。除了萬科等個(gè)別大開發(fā)商降價(jià)促銷外，不少中小開發(fā)商依舊捂盤惜售。
那萬科為什么會急切切地降價(jià)呢？王石真的認(rèn)為市場拐點(diǎn)將至嗎？高通智庫總經(jīng)理張宏認(rèn)為， 王石的言行類似“假摔”：在未來社保住房領(lǐng)域，萬科需要獲得政策層對其進(jìn)入的支持。也就是說，萬科降價(jià)“做秀”，是想得到“裁判的歡心和支持”。
王石的用心我們不得而知， 但我們看一下萬科2007 年第三季度的存貨也可了解其苦衷。而且， 其第三季度的存貨周轉(zhuǎn)率已降為正常經(jīng)營水平的三分之一。萬科能不急嗎？
截至2007年12月，萬科銷售收入523.6 億元，在2006 年銷售實(shí)現(xiàn)200億之后實(shí)現(xiàn)翻番。這是問題的關(guān)鍵，萬科在2008 年需要保持怎樣的增長率？600億？還是800億？顯然難度很大。張宏認(rèn)為，目前市場“價(jià)漲量縮”，對很多中小房企是件喜事，但對萬科是災(zāi)難。這是因?yàn)樵诔山豢s量的背景下，萬科保持業(yè)績持續(xù)高增長幾乎是不可能的。由此，可以理解王石為什么說“ 房價(jià)已經(jīng)超過了消費(fèi)能力”。對萬科而言，房價(jià)不重要，周轉(zhuǎn)率才是根本。
其實(shí)，萬科僅是這一輪“資本圈地”運(yùn)動的代表之一。跟在它后面的，是一連串的A 股房地產(chǎn)上市公司。隨著央行出臺嚴(yán)厲的信貸緊縮政策—信貸總量控制，按季發(fā)放，以及國土部對囤地行為的嚴(yán)厲打擊，這些在資本市場風(fēng)光一時(shí)的上市公司們或?qū)⒃庥觥皧A板氣”：這邊廂難以獲得銀行信貸，那邊廂被逼快速開發(fā)。對它們而言，2008 年現(xiàn)金為王。在此背景下，“重倉”者當(dāng)然要提前一步“出貨”。
在萬科先“出貨”的情況下，如果其他開發(fā)商死扛價(jià)格，就有可能在未來房價(jià)下跌時(shí)砸在自己手里變成存貨，從而導(dǎo)致現(xiàn)金流出現(xiàn)問題。而這是握有大量現(xiàn)金的萬科所樂意看到的：既可趁機(jī)并購，還可以低價(jià)拿地。
白宏煒也認(rèn)為，信貸和再融資的限制是近期政府調(diào)控政策的重點(diǎn)，擁有較多土地儲備和在建項(xiàng)目公司面臨較大的資金壓力，“信貸的控制將會維持半年時(shí)間左右，公司改善現(xiàn)金流的唯一選擇就是加快銷售。”
如此看來，萬科降價(jià)可謂“一石幾鳥”，王石畢竟是王石。 - ■ 與【樓市蔓延“打折風(fēng)” 房價(jià)真拐？還是假摔？】相關(guān)新聞
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