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虛高房?jī)r(jià)難以維系狀況分析
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期：2008-2-29
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報(bào)告 投資分析 市場(chǎng)調(diào)研 房?jī)r(jià) 房地產(chǎn)
- 中研網(wǎng)訊：
- 對(duì)話中國(guó)建設(shè)銀行高級(jí)研究分析師李鋼
國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，目前爭(zhēng)論很多。其中一種觀點(diǎn)認(rèn)為，去年第四季度樓市受第二套房貸款政策直接影響而“拐”入調(diào)整期，但與房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)的第三季度相比，各大城市第四季度的房?jī)r(jià)漲幅有增無減。國(guó)家發(fā)改委和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2007年第四季度全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲10.2%，漲幅比第三季度又高出2個(gè)百分點(diǎn)。那么，如何評(píng)價(jià)去年以來的宏觀調(diào)控效果？今年的調(diào)控政策又該如何進(jìn)行？高企的房?jī)r(jià)到底能不能降下來？
記者：房地產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勁增長(zhǎng)的動(dòng)因是什么？
李鋼：近年來，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，年均GDP保持在10%上下，人均可支配收入保持或超過10%的增長(zhǎng)速度，而儲(chǔ)蓄存款的增速已經(jīng)超過可支配收入的增速，顯示出我國(guó)居民總體支付能力迅速增強(qiáng)。目前我國(guó)人均GDP已經(jīng)超過1000美元，正值消費(fèi)增長(zhǎng)與轉(zhuǎn)型時(shí)期，其消費(fèi)取向主要表現(xiàn)為從衣食向住行方向轉(zhuǎn)化，其對(duì)房地產(chǎn)（特別是住宅）的潛在需求十分巨大，形成對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的巨大牽引力量。
與此同時(shí)，我國(guó)的城鎮(zhèn)化率呈現(xiàn)逐年遞增的態(tài)勢(shì)，從1953年的13.3%到2006年的43.9%。根據(jù)“十一五”時(shí)期人口發(fā)展目標(biāo)，我國(guó)到2010年的城鎮(zhèn)化率將達(dá)到47%左右。農(nóng)村人口向城市的大規(guī)模轉(zhuǎn)移，增加了對(duì)大中城市住宅的真實(shí)需求。
記者：充裕的流動(dòng)性對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展起到了什么作用？
李鋼：市場(chǎng)流動(dòng)性極其充裕為本輪房地產(chǎn)增長(zhǎng)奠定了基礎(chǔ)。中國(guó)從1993年的經(jīng)濟(jì)過熱后，連續(xù)數(shù)次的降息，已將基礎(chǔ)利率降至歷史的最低位，導(dǎo)致市場(chǎng)流動(dòng)性極為充裕。近年來我國(guó)貨幣供應(yīng)增長(zhǎng)速度一直大大高于名義GDP的增長(zhǎng)速度。長(zhǎng)期以來我國(guó)廣義貨幣供應(yīng)量M2的增長(zhǎng)速度一直大大高于GDP增長(zhǎng)速度。從理論上看，如果經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度為10%，通貨膨脹率為3%，假定貨幣流通速度不變，廣義貨幣的增長(zhǎng)速度應(yīng)該為13%左右。但實(shí)際上，我國(guó)貨幣供應(yīng)量的增長(zhǎng)速度多年來遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于此數(shù)。經(jīng)過十幾年、二十年的積累，中國(guó)的M2/GDP將可能升至160％以上。
記者：有學(xué)者認(rèn)為，投資渠道缺乏和迅速上升的物價(jià)指數(shù)，對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)的心理預(yù)期產(chǎn)生了強(qiáng)化的作用，導(dǎo)致巨額投機(jī)資金涌向房地產(chǎn)市場(chǎng)。你怎么看待這一問題？
李鋼：我比較認(rèn)同這一觀點(diǎn)。在2006年以前，我國(guó)股市長(zhǎng)期低迷，債券市場(chǎng)收益率也相對(duì)較低。在流動(dòng)性過剩、投資機(jī)會(huì)缺乏的背景下，房地產(chǎn)業(yè)成為投資或投機(jī)資金的必然選擇。很多居民紛紛將手中的儲(chǔ)蓄投入了樓市，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)大中城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒作現(xiàn)象大增。
去年以來，受糧食、豬肉價(jià)格走高等因素的影響，CPI加速上漲。持續(xù)存在的負(fù)利率進(jìn)一步強(qiáng)化了居民投資沖動(dòng)，促使居民金融資產(chǎn)由低風(fēng)險(xiǎn)的儲(chǔ)蓄向高風(fēng)險(xiǎn)投資領(lǐng)域轉(zhuǎn)移，由于房地產(chǎn)具有國(guó)內(nèi)居民偏好的實(shí)物資產(chǎn)的特征及近年來顯示的賺錢效應(yīng)，自然成為投機(jī)資金追逐的對(duì)象。
記者：房地產(chǎn)增長(zhǎng)勢(shì)頭能否持續(xù)？
李鋼：僅從大中城市房屋租售比遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過國(guó)際警戒線這一點(diǎn)來看，房地產(chǎn)增長(zhǎng)勢(shì)頭就難以維系。
對(duì)于潛在的購(gòu)房者來說，如果購(gòu)房資金成本大于租房成本，他們更愿意租房，這就削弱了房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的動(dòng)力；反之，他們則更愿意購(gòu)房，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。同樣，對(duì)于投資者來說，如果購(gòu)房資金成本高于房租收益，投資欲望將會(huì)下降，房?jī)r(jià)上漲將難以持續(xù)。因此，如果購(gòu)房資金成本/租金比率大于1，房?jī)r(jià)將難以持續(xù)上漲。從發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律看，一般房屋租售比的警戒線是1∶200，當(dāng)超出這一比例時(shí)，表明市場(chǎng)存在風(fēng)險(xiǎn)。從我國(guó)大中城市房地產(chǎn)租售比迅速增長(zhǎng)的情況看，我國(guó)房地產(chǎn)存在泡沫，2006年我國(guó)部分主要城市的二手房房?jī)r(jià)均出現(xiàn)了大幅上漲，而房屋租賃市場(chǎng)的價(jià)格卻相對(duì)平穩(wěn)，同時(shí)根據(jù)部分房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的統(tǒng)計(jì)，北京、上海、深圳、杭州等城市中心城區(qū)的租售比已經(jīng)達(dá)1∶270～1∶400左右，房?jī)r(jià)虛高傾向明顯。
記者：未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將是一種什么態(tài)勢(shì)？
李鋼：2008年，由于美國(guó)次級(jí)抵押貸款危機(jī)和油價(jià)高企等因素的影響，預(yù)計(jì)國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境偏緊，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)由于緊縮調(diào)控措施影響，投資增長(zhǎng)可能趨于放慢，消費(fèi)需求盡管會(huì)有所增長(zhǎng)，但由于經(jīng)濟(jì)環(huán)境和傳統(tǒng)的消費(fèi)習(xí)慣影響，不會(huì)產(chǎn)生大幅度提升。根據(jù)我國(guó)近30年來經(jīng)濟(jì)周期高增長(zhǎng)期維持4至5年的經(jīng)驗(yàn)，相信2008年特別是奧運(yùn)會(huì)以后，我國(guó)經(jīng)濟(jì)將逐漸步入周期性的調(diào)整時(shí)期。宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控和人民幣的加速升值有助于解決近期一直困擾經(jīng)濟(jì)的流動(dòng)性過剩問題，使得近年來支持房地產(chǎn)景氣的重要支撐力量有所衰減，加之房地產(chǎn)有效需求不足所引發(fā)的內(nèi)在調(diào)整需求，將導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)在2008年至2009年出現(xiàn)拐點(diǎn)。
目前房地產(chǎn)特別是住宅市場(chǎng)的繁榮已經(jīng)持續(xù)10年，隨著房?jī)r(jià)收入比、房屋租售比不斷擴(kuò)大以及投機(jī)性購(gòu)房比率的持續(xù)攀升，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)在的調(diào)整壓力不斷上升，目前京滬穗深城市樓市正在發(fā)生深刻變化，四大城市交易量萎縮趨勢(shì)明顯，其中上海、廣州與深圳房?jī)r(jià)已開始出現(xiàn)下跌苗頭，中心城市房地產(chǎn)景氣度降低并已經(jīng)呈現(xiàn)出逐步向內(nèi)陸二三線城市擴(kuò)散的趨勢(shì)。與此同時(shí)，隨著政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控力度的增強(qiáng)，房地產(chǎn)調(diào)控的效果將愈加明顯。
因此，我們預(yù)計(jì)在2008年下半年至2009年中期，我國(guó)房地產(chǎn)將步入調(diào)整期，而房地產(chǎn)增長(zhǎng)的拐點(diǎn)極可能出現(xiàn)在2008年奧運(yùn)會(huì)前后，屆時(shí)房地產(chǎn)業(yè)積聚的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)出現(xiàn)較為集中的釋放。由于我國(guó)金融體系尚處在發(fā)育過程中，存在許多不完善的地方，承擔(dān)與轉(zhuǎn)移金融風(fēng)險(xiǎn)的能力有限。同時(shí)由于我國(guó)融資結(jié)構(gòu)單一，房地產(chǎn)開發(fā)資金、購(gòu)房消費(fèi)主要依賴銀行信貸，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)銀行資金的依賴性極大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，近兩年各家商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)上的信貸余額偏大，多數(shù)已經(jīng)占到各家商業(yè)銀行信貸總量的20％以上，并且還呈上升趨勢(shì)。預(yù)期2008年以后出現(xiàn)的房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)整，將加速企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)向商業(yè)銀行的轉(zhuǎn)移，我們必須予以高度重視并采取措施加以防范�！� - ■ 與【虛高房?jī)r(jià)難以維系狀況分析】相關(guān)新聞
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