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北京住宅期房庫存壓頂
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2009-4-13
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報告 投資分析 市場調(diào)研 北京 房地產(chǎn) 樓市
- 中研網(wǎng)訊：
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2009-2012年中國別墅行業(yè)應(yīng)對新經(jīng)濟環(huán)境變化及發(fā) 2008年以來，中國經(jīng)濟社會發(fā)展經(jīng)受了近幾年最為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)和重大考驗。盡管國際經(jīng)濟形勢發(fā)生了2009-2012年中國深圳房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)對新經(jīng)濟環(huán)境變 2008年以來，中國經(jīng)濟社會發(fā)展經(jīng)受了近幾年最為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)和重大考驗。盡管國際經(jīng)濟形勢發(fā)生了2009-2012年中國上海房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)對新經(jīng)濟環(huán)境變 2008年以來，中國經(jīng)濟社會發(fā)展經(jīng)受了近幾年最為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)和重大考驗。盡管國際經(jīng)濟形勢發(fā)生了2009-2012年中國北京房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)對新經(jīng)濟環(huán)境變 2008年以來，中國經(jīng)濟社會發(fā)展經(jīng)受了近幾年最為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)和重大考驗。盡管國際經(jīng)濟形勢發(fā)生了對于地產(chǎn)商而言，決戰(zhàn)的日子轉(zhuǎn)眼就到，2009年的5月，或?qū)⑹悄芊衽まD(zhuǎn)銷售頹勢的關(guān)鍵一月，于是，看到了回暖起色的地產(chǎn)商們，開始厲兵秣馬，儲糧備戰(zhàn)。
與牛市之年不同，這一次北京的地產(chǎn)商們選擇了盡快消化“庫存”而不是“提價”——盡管一些在3月熱銷的樓盤向上調(diào)整了價格，但仍低于區(qū)域均價，更有開發(fā)商直接降價之舉，當(dāng)進入2009年房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資下降還在繼續(xù)之時，消化庫存已經(jīng)成為了地產(chǎn)商們不約而同的選擇。
“惜售”的年代剛剛過去一年，但在地產(chǎn)商們的追憶中，已經(jīng)變得十分久遠(yuǎn)。
清空庫存
“賣完這900多套就沒事了�！边h(yuǎn)洋地產(chǎn)銷售部總經(jīng)理肖勁對《中國經(jīng)營報》記者說。此時恰逢遠(yuǎn)洋·沁山水的第三次銷售，半年之內(nèi)“清盤”，這足以讓肖勁長出了一口氣，“賣完了最好�！彼f，此前，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)已經(jīng)做了最壞的準(zhǔn)備。
記者了解到，遠(yuǎn)洋·沁山水總計2000多套房，在弱勢的2009年一季度開盤銷售，執(zhí)行層感受到壓力很大。肖勁告訴記者，當(dāng)時很多人建議推遲開盤的日期，但集團的意思很明確，哪怕是賣不出太高的價格，也要把“庫存”消化掉，于是才有了該項目從11000元/平方米開盤的低價，以及清空“庫存”回籠了30億元現(xiàn)金。
“以前這么大規(guī)模的項目，沒有這么賣的，一定是分多期，然后慢慢把價格漲上去，能賣六七次，多的甚至十次，最后前后單價相差五六千元是很正常的，但現(xiàn)在沒辦法，都是被這一年的市場給逼的，三次開盤，清空了省心。”肖勁說。
這種“清空庫存”的心態(tài)，進入4月以來就更為明顯，住宅期房成交量基本上以環(huán)比平均10%的幅度增長，遠(yuǎn)洋·沁山水也絕非個案，孫宏斌掌控的融創(chuàng)地產(chǎn)旗下的禧福會項目以及保利地產(chǎn)旗下的百合花園、西山林語等項目，也都基本上采用了類似的“消化庫存”的思路，單次開盤拿出銷售的房源明顯增多，價格不再是第一位的因素，“跑庫存”成為首要訴求。
中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰告訴記者，恰是開發(fā)企業(yè)的如此心態(tài)，才造就了3月以來樓市成交量的上漲，即是所謂的“小陽春”所在，但他認(rèn)為，這種“清空庫存”的心態(tài)，反過來又說明了地產(chǎn)企業(yè)對5月以后的樓市走勢如何，也是心中沒底。
“現(xiàn)在賣得快當(dāng)然好，我們現(xiàn)在也就差1~2棟樓就清盤了，那樣壓力會小很多�！比趧�(chuàng)地產(chǎn)分管銷售的副總樓艷清告訴記者，他們十分期望禧福會早點賣完，因為他們公司在北京的西北旺一帶的一個新項目馬上就要啟動了。舊的不去，新的不來。
價格杠桿
北京市建委的一位官員告訴記者，按照他們的統(tǒng)計，截至4月8日，北京市住宅期房“庫存”仍然高達(dá)92444套，有這些“庫存”壓頂，開發(fā)商若想消化庫存，“低價”仍是主旋律。
“降價才是硬道理�！北本Y皓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理施盛輝告訴記者。讓他堅定這一看法的是金泰城·麗灣這個位于北京西二環(huán)沿線、金融街延長線上的住宅項目。記者了解到，該樓盤已經(jīng)直接把部分房源的銷售價格從原來的21000元/平方米，下調(diào)至14800元/平方米，降幅在6000元/平方米上下，已經(jīng)接近2007年中期的價格水平。
2009年4月9日上午，記者來到該項目，其在售的為10、11、18號樓，借適當(dāng)調(diào)價的方式，清理庫存的思路十分明顯。
盡管熱銷帶動了向上調(diào)價，但卻仍低于區(qū)域均價。遠(yuǎn)洋·沁山水在第三次開盤當(dāng)日，以14500元/平方米的價格“清盤”，合同金額11億元，而其14500元/平方米的單價，但仍低于區(qū)域價格，而位于金泰城同區(qū)域的中信城，也將售價提高至20000元/平方米以上，保利百合花園、錦上國際公寓等項目亦是如此。該區(qū)域價格雖然“有下有上”，但均低于2007年~2008年上半年的高位水平。
而經(jīng)記者走訪，保利百合花園等項目提價之后的銷售價格，也遠(yuǎn)低于形成于2007~2008年上半年的區(qū)域均價，而肖勁則向記者坦言，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)另一個大項目遠(yuǎn)洋易方所在的北京東南四環(huán)區(qū)域，“價格跌的比較厲害”。
5月“決戰(zhàn)”
針對目前樓市的現(xiàn)狀，國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所副所長張文魁告訴記者，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的心態(tài)，與去年下半年尤其是四季度制造業(yè)企業(yè)的心態(tài)十分類似�！斑M入2009年開始，房地產(chǎn)企業(yè)開始壓縮產(chǎn)能，具體表現(xiàn)是房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資額連續(xù)下降，實際上是地產(chǎn)企業(yè)摸不準(zhǔn)未來，所以才壓縮產(chǎn)能，清空庫存，這是一種最保險的辦法�！彼f。
“5月的銷售挺關(guān)鍵的，但5月市場會怎么走，我們現(xiàn)在心里也沒底�！睒瞧G清表示。肖勁則慶幸除了沁山水全部清盤，另外一個大項目遠(yuǎn)洋易方所有可預(yù)售的房源都已清盤，后期項目剛剛啟動準(zhǔn)備工作，庫存壓力驟然減少許多。
李文杰認(rèn)為，雖然3、4月份樓市有一輪熱銷，但其后還將有一次調(diào)整的過程，因為這次熱銷屬于剛性需求被壓抑過久之后的釋放，如果開發(fā)商就此大規(guī)模提價，達(dá)到或者接近區(qū)域內(nèi)2007~2008年上半年的價格水平，那么市場將會重新陷入觀望，這恰是5月成為樓市的關(guān)鍵一月所在，因為受到壓抑的剛性需求，從3月到5月，應(yīng)該可以基本釋放完畢。此后，才是正常狀態(tài)之下樓市走勢的“市場選擇”。
“我們將加大在北京、三亞及環(huán)渤海區(qū)域的土地儲備和擴張速度，因此要向萬科學(xué)習(xí)，加快資金周轉(zhuǎn)，逆市擴張。本次麗灣的特價房優(yōu)惠是一次非常態(tài)的價格調(diào)整，將價格一次降到位，以打破市場觀望情緒，促進實際成交�！敝苯咏祪r的金泰地產(chǎn)市場部經(jīng)理周小燕，向記者解釋為何趕在5月之前迅速降價的原因所在。 - ■ 與【北京住宅期房庫存壓頂】相關(guān)新聞
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