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2009年二季度上海樓市開局供需下滑
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2009-4-11
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- 中研網(wǎng)訊：
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2009-2012年中國別墅行業(yè)應(yīng)對新經(jīng)濟環(huán)境變化及發(fā) 2008年以來，中國經(jīng)濟社會發(fā)展經(jīng)受了近幾年最為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)和重大考驗。盡管國際經(jīng)濟形勢發(fā)生了2009-2012年中國深圳房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)對新經(jīng)濟環(huán)境變 2008年以來，中國經(jīng)濟社會發(fā)展經(jīng)受了近幾年最為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)和重大考驗。盡管國際經(jīng)濟形勢發(fā)生了2009-2012年中國上海房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)對新經(jīng)濟環(huán)境變 2008年以來，中國經(jīng)濟社會發(fā)展經(jīng)受了近幾年最為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)和重大考驗。盡管國際經(jīng)濟形勢發(fā)生了2009-2012年中國北京房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)對新經(jīng)濟環(huán)境變 2008年以來，中國經(jīng)濟社會發(fā)展經(jīng)受了近幾年最為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)和重大考驗。盡管國際經(jīng)濟形勢發(fā)生了統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上周（3月30日－4月5日）上海商品住宅新增供應(yīng)量只有4.39萬平方米，環(huán)比少供應(yīng)24.31萬平方米，減幅高達(dá)84.7%。成交量上，上海商品住宅成交量38.84萬平方米，環(huán)比少成交4.95萬平方米，減幅11.29%。商品住宅成交均價12488元/平方米，環(huán)比下降了915元/平方米，跌幅6.83%。這一數(shù)據(jù)與剛剛過去的火暴3月相比，顯得黯然失色。上海3月樓市出現(xiàn)量價齊升，商品住宅新增供應(yīng)量126萬平方米，環(huán)比增幅 250%。成交量156萬平方米，環(huán)比增幅97%，該數(shù)據(jù)已超過了上海住宅市場最為火熱的2007年的同期成交量。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前上海樓市形成高檔和低檔樓盤熱銷的“兩頭熱”格局，前者以高租金回報和高保值吸引投資客，后者則以低總價取勝，但市民購房的主力中檔樓盤則出現(xiàn)供應(yīng)緊缺，這一格局如不能改善，上海樓市的膠著局面將無法開釋。
4月樓市膠著開局
隨著3月樓市的過快回暖，打破了開發(fā)商原定的“降價快速出貨”的策略，而價格的再度回暖也抑制了購房，使得4月樓市以膠著開局。
中國證券報記者從房產(chǎn)研究機構(gòu)易居中國了解到，上周上海的推盤數(shù)目從18個下滑到了5個，僅有4.95萬平方米的商品住宅房源上市，環(huán)比下滑84.7%。在沒有開發(fā)商推盤的支持下，持續(xù)3周創(chuàng)新高的成交量終于轉(zhuǎn)向下滑，并帶動成交均價出現(xiàn)6.83%的回落。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，供應(yīng)、成交、均價同時出現(xiàn)回落，說明上海房地產(chǎn)市場進入新一輪的膠著。易居中國分析師薛建雄告訴中國證券報記者，由于前期市場的過快回暖，使得市場的可供應(yīng)量被快速消化，導(dǎo)致了后續(xù)供應(yīng)相對不足。由于購房者的熱情過高，一些熱銷樓盤都采用了小幅多次的提價策略，價格的持續(xù)回升，使得前期熱銷樓盤的“低價”優(yōu)勢頓失，成交和均價也隨之下滑。于是，新一輪的膠著開始出現(xiàn)，預(yù)計4月的成交量環(huán)比將略有下滑。
目前，提價策略已經(jīng)成為開發(fā)商的普遍選擇，如不久前曾經(jīng)因新推房源位置不好而下跌到15000元/平方米的中遠(yuǎn)兩灣城，3月底又推出了147套新房源，但其成交的60套房源均價回升到20310元/平方米，漲幅達(dá)35%。
樓市出現(xiàn)高低分化
在市場推盤量和價格均出現(xiàn)微妙變化的時刻，上海出現(xiàn)高檔樓盤熱銷和地段偏遠(yuǎn)樓盤熱銷的“兩頭熱”格局。中國證券報記者發(fā)現(xiàn)，上周上海一手住宅成交套數(shù)前十名的樓盤，一半的樓盤單價為1萬元/平方米以下，均價最高的樓盤單價不到2萬元/平方米。與之相適應(yīng)的，是上海樓市成交套數(shù)最多的區(qū)縣分別是浦東、寶山、松江、閔行和青浦等“邊緣”地區(qū)，樓盤集中在中外環(huán)。
與此同時，上海近期高檔樓盤銷售火熱。翠湖天地嘉苑、御翠園等8萬元上的頂級樓盤都有成交出現(xiàn)，總價高達(dá)3000萬的御翠園成交更是達(dá)到7棟。薛健雄認(rèn)為，頂級市場的放量，表明實力買家已走出經(jīng)濟低迷的困境，再度進入稀缺性的不動產(chǎn)領(lǐng)域進行投資。而低端市場的放量，除剛性需求的釋放外，則歸因于中端供應(yīng)的嚴(yán)重不足和價格的持續(xù)回升，導(dǎo)致消費者的購買力無法釋放。
有趣的是，目前，開發(fā)商和業(yè)內(nèi)人士已經(jīng)對后市走向形成分歧。一位樓盤銷售經(jīng)理表示，4月開局樓市的膠著，可能會為后市的再度井噴積累能量。根據(jù)其多年的售樓經(jīng)驗，在目前中國經(jīng)濟已經(jīng)出現(xiàn)穩(wěn)定跡象的情況下，持續(xù)數(shù)月的樓市回暖將走向正常，后市的消費能力將與開發(fā)商的推盤速度相配合，只要品質(zhì)有保障，不愁銷售不出去。但房產(chǎn)分析師楊紅旭則表示，目前的房價水平比2008年同期上漲了6%，比2007 年同期上漲了36%，比2006和2005年同期上漲了40%。因此回落空間相當(dāng)大，約為15－20％。第一創(chuàng)業(yè)研究所分析師陳曉波也認(rèn)為，目前全國房地產(chǎn)成交量環(huán)比負(fù)增長的重點城市正在擴大，市場已經(jīng)面臨環(huán)比下滑的考驗。
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