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真如項目破土 李嘉誠30億加注上海
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2009-4-9
- 【搜索關鍵詞】：研究報告 投資分析 市場調(diào)研 房地產(chǎn) 樓市 真如
- 中研網(wǎng)訊：
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2009-2012年中國別墅行業(yè)應對新經(jīng)濟環(huán)境變化及發(fā) 2008年以來，中國經(jīng)濟社會發(fā)展經(jīng)受了近幾年最為嚴峻的挑戰(zhàn)和重大考驗。盡管國際經(jīng)濟形勢發(fā)生了2009-2012年中國深圳房地產(chǎn)行業(yè)應對新經(jīng)濟環(huán)境變 2008年以來，中國經(jīng)濟社會發(fā)展經(jīng)受了近幾年最為嚴峻的挑戰(zhàn)和重大考驗。盡管國際經(jīng)濟形勢發(fā)生了2009-2012年中國上海房地產(chǎn)行業(yè)應對新經(jīng)濟環(huán)境變 2008年以來，中國經(jīng)濟社會發(fā)展經(jīng)受了近幾年最為嚴峻的挑戰(zhàn)和重大考驗。盡管國際經(jīng)濟形勢發(fā)生了2009-2012年中國北京房地產(chǎn)行業(yè)應對新經(jīng)濟環(huán)境變 2008年以來，中國經(jīng)濟社會發(fā)展經(jīng)受了近幾年最為嚴峻的挑戰(zhàn)和重大考驗。盡管國際經(jīng)濟形勢發(fā)生了李嘉誠在上海的一進一退，都牽扯著市場人士敏感的神經(jīng)。
去年以來，和記黃埔大規(guī)模拋售上海商業(yè)地產(chǎn)項目，一度引發(fā)市場人士對上海商業(yè)地產(chǎn)的投資價值產(chǎn)生了懷疑。
而今年，長江實業(yè)啟動真如副中心項目，又再次鼓舞了市場做多上海商業(yè)地產(chǎn)的熱情。
上海曹楊路與銅川路交叉口，李嘉誠真如副中心項目所在地，打樁機的轟鳴聲貫耳，4臺吊機的身影在工地上忙碌著。與之一條馬路之隔的銅川水產(chǎn)品批發(fā)市場邊沿，上海11號地鐵線正在修建中。兩個工程的同時進行讓曹楊路上塵土飛揚。
真如項目的開工，是對“該項目已經(jīng)停工”傳言的最好反駁。在真如項目動工之前，市場上就有李嘉誠全線拋售世紀商貿(mào)廣場、御翠豪庭等上海高端物業(yè)，甚至轉(zhuǎn)讓地塊的傳言。因為李嘉誠的樓市風向標效應，他的一舉一動，讓市場一再揣度上海商業(yè)地產(chǎn)是否還有投資價值。
“長江實業(yè)對上海商業(yè)地產(chǎn)的走勢非常樂觀�！遍L江實業(yè)(0001.HK)企業(yè)事業(yè)部黃麗婷在接受時代周報記者采訪時如此表示。
真如項目終動工
位于普陀區(qū)重點建設的真如城市副中心的A3-A6地塊，自打亮相后，就受到業(yè)內(nèi)普遍關注。該地塊地理位置為曹楊路以東、銅川路以北、規(guī)劃真華路以西、規(guī)劃固川路以南，土地面積近18萬平方米。按照上海城市總體發(fā)展規(guī)劃，未來的真如城市副中心將依托上海西站交通樞紐，積極發(fā)展產(chǎn)業(yè)、技術和現(xiàn)代物流服務中心，建設企業(yè)總部基地，形成面向長三角的開放性生產(chǎn)力服務中心。
2007年1月30日，長江實業(yè)與和記黃埔聯(lián)合發(fā)布公告，正式宣布拿下真如城市副中心地塊。從當年的公告中，我們可以看到，“長和系”旗下的3家附屬公司雅富投資有限公司（以下簡稱雅富投資）、上海長潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱長潤）和上海江和地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱江和）以22億元人民幣的價格購得該地塊。這3家附屬公司還投資36億元人民幣成立一家新的合資公司，以發(fā)展該項目。其中，雅富投資是長江實業(yè)與和記黃埔分別持股51%和49%的附屬公司，長潤與江和則都是“長和系”間接控股99%的附屬公司。
這是李嘉誠在內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)最大的一單投資。但此后的2年時間里，真如副中心地塊一直都在“規(guī)劃設計”之中，未有動工跡象。在此期間，市場一度傳出李嘉誠因為金融危機，欲轉(zhuǎn)讓該地塊的消息。
今年2月中旬，上海真如城市副中心開發(fā)建設投資有限公司總經(jīng)理何智奇突然對媒體表示，收到長實副主席李澤鉅的親筆信，希望政府協(xié)助確保開工，“目前長實已經(jīng)做好所有準備，具體開工日期有望定在3月或者4月。”
“其實我們一直在按照內(nèi)部規(guī)劃進行項目的建設，從來沒有所謂的停工。”黃麗婷說道。
時代周報記者在上海規(guī)劃和國土資源處查詢得知，由上海長潤江和房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（以下簡稱長潤江和）開發(fā)的普陀真如副中心A5項目已于去年12月30日獲準開工。
長潤江和正是當年長江實業(yè)為真如項目組建的公司。在長潤江和公司注冊辦公處—位于曹楊路的中友大廈，門口貼著“普陀曹楊路發(fā)展項目公司”，但其門已緊鎖，屋內(nèi)一片狼藉。大廈物業(yè)處工作人員告訴時代周報記者，該公司去年就已搬離此處。
事實上，長江實業(yè)真如項目工地上早已打樁動工�，F(xiàn)場工地施工人員告訴記者，去年11月地塊附近居民的動遷工作結束后，施工隊在春節(jié)后就開始施工了。
真如項目為何在閑置2年后才動工？市場有消息傳，如果長實不在此時啟動真如地塊，就將面臨“土地閑置兩年”將被收回的處罰。對此，長江實業(yè)方面給予了否認，“因為真如副中心項目過大，一切都得按規(guī)劃進程進行�！�
不過佑威房地產(chǎn)陸騎麟認為，長實拿下真如項目后遲遲不開發(fā)，“正是看中真如區(qū)域日后的發(fā)展前景，假如等區(qū)域發(fā)展起來，利潤更大，太早開工的話，后期銷售回款壓力會很大”。陸騎麟認為，李嘉誠可能會慢慢開發(fā)，待上海樓市攀回高峰后再伺機投放市場。
李嘉誠進退之間
和記黃埔(0013.HK)與長江實業(yè)歷來各自分工不同。雖然同為李嘉誠旗下的產(chǎn)業(yè)航母，李嘉誠在上海的大部分項目主要是由和記黃埔運作，長江實業(yè)更多只是進行股份投資和基礎建設。從上海真如項目開始，情況則有所變化，變成由長江實業(yè)主導操作。而就在和黃上海高端物業(yè)拋盤的同時，長江實業(yè)卻在上海商業(yè)地產(chǎn)領域積極布局。
在真如項目之前，長江實業(yè)僅重點開發(fā)香港以及海外的地產(chǎn)項目，或是作為投資方參與到眾多和黃開發(fā)的地產(chǎn)項目之中。
和記黃埔則早在1992年就進入內(nèi)地，目前在深圳、上海、北京等地成立了多個區(qū)域分公司。無論拿地還是開發(fā)，此前都是由和記黃埔主導。與其他香港地產(chǎn)商一樣，和黃內(nèi)地項目主攻高端物業(yè)市場，住宅開發(fā)以豪宅為主。1993年，和黃最早在上海開發(fā)了商務樓“華爾登”廣場，此后又開發(fā)了大型商廈梅隴鎮(zhèn)廣場和供出租的別墅“四季雅苑”。
綜觀李嘉誠在上海地產(chǎn)的投資，都是長實與和黃雙方股權相互滲透，而操作主體則按照需要而定。無論是哪家公司進行操作，雙方的股權比例一般都是各持50%。
和黃與長江實業(yè)對各自主導的項目分工非常清晰。
長江實業(yè)網(wǎng)站資料顯示，從1992年至今，“長和系”在上海擁有的項目已經(jīng)達到13個，其中包括最初的梅隴鎮(zhèn)廣場以及2005年競得的浦東竹園商貿(mào)區(qū)地塊。如果加上公司在普陀的布局，長和系在上海的投資已近百億元。
在這些項目中，目前由長江實業(yè)主導的項目，除了真如副中心項目外，還包括以11.6億元購得的上海嘉定區(qū)一地塊，以及投資總額約17.4億元的陸家嘴項目。和黃與長實雙方各持一半股份成立的上海和聯(lián)房產(chǎn)開發(fā)有限公司負責嘉定區(qū)項目。
而在具體操作策略上，眼光奇準的李嘉誠屢次采取“高拋低吸”戰(zhàn)略。這種戰(zhàn)略早在本世紀初上海樓市低迷之時就屢見功效。和黃當時拋出上海的“樓王”匯賢居，同時將御翠豪庭地塊低價納入囊中。該地塊購入時樓面地價僅2468元/平方米，現(xiàn)在平均售價已超過4萬元/平方米。
市場迸發(fā)做多熱情
從去年開始，“長和系”就加快了上海的拋盤步伐。
去年5月，李嘉誠旗下的和記黃埔稱，以44.38億元出售其位于上海長樂路的世紀商貿(mào)廣場寫字樓物業(yè)。一個月后，和記黃埔位于古北的高檔公寓御翠豪庭36個商鋪降價銷售，價格跌幅最高達24％。
今年年初，和黃再次以“改租為售”的方式拋售黃金城道商鋪，回籠資金超過10億元。與此同時，“長和系”持有并收租長達10余年的別墅物業(yè)御翠園一期“四季雅苑”也被傳出計劃出售，預計回籠資金最多超過40億元。此外，和記黃埔還加推30個共3000多平方米的沿花木路商鋪以及8000平方米的會所。
李嘉誠拋售多宗商業(yè)物業(yè)之際，2月，長江實業(yè)在陸家嘴X3－2地塊也陷入了賣地傳言中。
李嘉誠是否缺錢、是否看空上海商業(yè)地產(chǎn)的猜疑一時四起。
對此，黃麗婷表示，“集團從來沒有賣地的打算，長江實業(yè)非�？春蒙虾５氖袌��！�
隨著真如項目的開工，傳言不攻自破。上海易居房地產(chǎn)研究院回建強認為，李嘉誠拋售旗下物業(yè)，很可能是由于公司認為一些物業(yè)盈利水平已經(jīng)達到預期，以回收資金。
和黃拋售套現(xiàn)，長江實業(yè)主導項目的開工，實際上顯示的是“長和系”在內(nèi)地投資策略的一種轉(zhuǎn)變。
此前，長江實業(yè)旗下長實地產(chǎn)投資董事郭子威就曾透露，長實將重點在北京、上海、廣州三地開發(fā)項目，而在二三線城市，依舊是和記黃埔獨立開發(fā)，項目定位亦偏向于中高檔。
“因為大量保障房的建設，未來上海市商品房的價格不會出現(xiàn)大幅上漲，但是隨著上海2個中心的建設發(fā)展，下一個周期，商業(yè)地產(chǎn)將長期看好�！被亟◤娬f道。
真如項目的動工，正好暗合長江實業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變的需要。根據(jù)真如地塊出讓時22億元的成交價格來計算，該項目的平均樓面地價僅在3055元／平方米左右。而當前，真如板塊的房價遠遠超越了這一水平。真如副中心開發(fā)建設投資有限公司何智奇曾表示，可以預判，李嘉誠對真如項目胸有成竹。
長江實業(yè)啟動真如項目，無疑鼓舞了市場上更多的資金投向上海商業(yè)地產(chǎn)。SOHO中國主席潘石屹近期高調(diào)宣布，未來數(shù)月將大舉收購位于北京及上海市中心的商業(yè)地產(chǎn)建成項目。近兩年押寶內(nèi)地的新鴻基地產(chǎn)(00016.HK)，在上海也啟動了濱江凱旋門有關項目。 - ■ 與【真如項目破土 李嘉誠30億加注上�！肯嚓P新聞
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