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房地產(chǎn)暴利時代已終結
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-8-6
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- 中研網(wǎng)訊：
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昨天國家統(tǒng)計局發(fā)布經(jīng)濟述評稱，目前無論從宏觀經(jīng)濟形勢和政策層面還是需求層面，都不支持房價持續(xù)高漲，“房地產(chǎn)的暴利時代已經(jīng)終結，在長達10年的房價上漲之后，中國房地產(chǎn)市場開始向理性回歸。”
房價漲幅逐月回落
“從總體走勢看，目前房價漲幅正逐月回落，但幅度尚不是很大。”該經(jīng)濟述評認為，面對銷售萎縮的市場，開發(fā)商必須在資金回籠速度和利潤率之間尋找平衡，世界上沒有只漲不跌的房地產(chǎn)市場�！百彿啃枨笫艿截泿耪摺⑼恋卣�、稅收政策等一系列房地產(chǎn)相關調(diào)控政策的抑制，房地產(chǎn)泡沫受到了擠壓，房價正在失去上漲的動力�！�
據(jù)統(tǒng)計，今年1-5月，40個重點城市新建商品房、二手房累計成交面積同比分別下降24.9%、20.9%。而上半年全國70個大中城市房屋銷售價格同比和環(huán)比漲幅均呈下降走勢。
為了抑制投機性需求，自去年下半年以來，央行、銀監(jiān)會出臺了多次加息和提高存款準備金率的政策措施，從開發(fā)商和購房者兩頭收緊信貸閘門，提高貸款條件，抑制投機需求。今年1月，國務院又下發(fā)了《關于促進節(jié)約集約用地的通知》，土地閑置兩年的將無償收回�！敖衲晟习肽�，央行依然執(zhí)行從緊的貨幣政策，在半年內(nèi)5次上調(diào)人民幣存款準備金率，這就意味著房地產(chǎn)發(fā)展商獲得開發(fā)貸款的難度更大，資金面更趨緊張�！�
超出國民消費能力
“當一種商品的價格，上漲至遠離其基本價值，或是遠超國民的消費能力時，其價格的最終回落就成為必然，樓市(專題)也是如此�！眹医y(tǒng)計局在經(jīng)濟述評中稱，根據(jù)全國6.5萬戶城鎮(zhèn)居民家庭抽樣調(diào)查資料顯示，上半年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際增長6.3%，遠低于房價近幾年的增長幅度。
同時，維持房地產(chǎn)商資金快速回籠的另一個通道“銷售”在今年表現(xiàn)一直不佳。統(tǒng)計資料顯示，上半年北京住宅銷售面積為349.3萬平方米，同比下降49.5%；上海商品房銷售面積比去年同期下降18.5%；深圳新建商品房銷售面積170.41萬平方米，同比減少54.38%。
國家統(tǒng)計局提醒，房價漲幅雖已放緩，在房價的理性回歸沒有到位、房地產(chǎn)市場結構調(diào)整沒有到位的情況下，房地產(chǎn)市場發(fā)展的基礎就不會穩(wěn)固，房地產(chǎn)市場發(fā)展的預期也難以真正樂觀起來。
2008年二季度經(jīng)濟述評：市場不支持高房價
2008年的房價走勢從年初開局就備受關注。半年的時間過去了，房市的確發(fā)生了一些變化：全國各地一路狂漲的房價開始出現(xiàn)分化，在一些大城市率先出現(xiàn)了下跌；由于對未來房價預期的改變，消費者開始了對房市的觀望，恐慌性的購房需求得到了抑制；在消費者的觀望中，房屋銷售市場交易量開始急劇萎縮；面對房地產(chǎn)市場的變化，房地產(chǎn)商感受到了危機。于是，2008年上半年的房地產(chǎn)市場風生水起，各種觀點、論調(diào)盈耳，各執(zhí)一詞。
房地產(chǎn)市場究竟如何？客觀的描述莫過于讓數(shù)據(jù)說話。
國家統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.2%，漲幅比上年同期高4.2個百分點。相關月度數(shù)據(jù)顯示，1-6月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比漲幅分別為11.3%、10.9%、10.7%、10.1%、9.2%和8.2%；月度環(huán)比數(shù)據(jù)顯示，1-6月份，全國70個大中城市新建商品房銷售價格環(huán)比漲幅分別為0.3%、0.2%、0.3%、0.3%、0.2%和0.1%。
分地區(qū)看，6月份新建住房銷售價格同比漲幅較大的主要城市包括：烏魯木齊20.2%、海口18.1%、寧波14.7%、北京14.3%和杭州13.3%。環(huán)比價格下降的城市有14個，其中，降幅較大的主要城市包括：南充-1.0%、南昌-0.9%、成都-0.7%和無錫-0.4%等。
從總體走勢看，房價漲幅正逐月回落，但幅度尚不是很大，從近年來房地產(chǎn)市場總體走勢看，推動并保持房價的理性回歸任重道遠。
宏觀經(jīng)濟形勢和政策面不支持房價持續(xù)高漲
從宏觀經(jīng)濟形勢方面來看，國家統(tǒng)計局就上半年國民經(jīng)濟運行情況答記者問時，新聞發(fā)言人李曉超表示：“應當看到當前經(jīng)濟增速回落符合宏觀調(diào)控的預期。為防止經(jīng)濟增長偏快轉(zhuǎn)為過熱，中央采取了貨幣、財稅、貿(mào)易、土地等各項綜合性政策。所以說，隨著這些政策的落實，經(jīng)濟出現(xiàn)增速回落，符合宏觀調(diào)控的預期�！备鶕�(jù)國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計，上半年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長33.5%，房地產(chǎn)業(yè)的景氣指數(shù)仍然維持在100點以上的高位。這表明，房地產(chǎn)行業(yè)繁榮發(fā)展的格局并未改變。
從政策面來看，根據(jù)年初溫家寶總理政府工作報告中的精神，房地產(chǎn)是宏觀調(diào)控的重點對象。業(yè)界專家分析，對房地產(chǎn)調(diào)控有兩個方面：一是進一步實行從緊的貨幣政策；二是進一步對房地產(chǎn)市場進行劃分，把中等收入階層住房、流動就業(yè)人口如農(nóng)民工等劃到政府干預和保障范圍之內(nèi)。為此，政府加大了針對中低收入階層的住房保障體系建設力度。
從2005年以來，中央政府為了整頓房地產(chǎn)秩序，抑制房價，采取了一系列貨幣政策、土地政策、稅收政策和行政手段，并敦促地方實施房地產(chǎn)新政，希望過熱的房地產(chǎn)市場回歸理性，但不少地方的土地政策、銀行信貸政策、二手房交易的稅費政策并沒貫徹調(diào)控要求，隨后的兩年里房價這頭瘋牛越?jīng)_越高。這些措施在進入2008年后，才伴隨國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境的變化漸次生效。今年上半年各地房價環(huán)比出現(xiàn)下降，說明政府的宏觀調(diào)控效果終于得以顯現(xiàn)，購房需求受到房地產(chǎn)調(diào)控政策的抑制，房地產(chǎn)泡沫受到了擠壓，房價正在失去上漲的動力，房價開始回歸理性。
房價漲幅高位回落，中央的調(diào)控政策效應初步顯現(xiàn)，調(diào)控方向不可能在房價依然較快上漲的情況下發(fā)生改變。因此新華社發(fā)表評論文章：“豈能房價一跌就喊救市”，表示“同市場中的所有商品一樣，房價不可能只漲不跌。奇怪的是，幾個房價瘋漲了兩年的大城市，房價剛出現(xiàn)下跌跡象，便有人高喊政府‘救市’，似乎房價只能漲、不能跌。這是哪家的理？”
需求層面不支持房價持續(xù)高漲
當一種商品的價格，上漲至遠離其基本價值，或是遠超國民的消費能力時，其價格的最終回落就成為必然，樓市也是如此。
從1998—2007年，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了10年高速發(fā)展，在住房制度改革、經(jīng)濟高速增長及相應的人口結構等多重利好推動的情況下，住宅年銷售量增長10倍，住房銷售額增長近14倍，特別是2006—2007年各地房價更是出現(xiàn)快速飆升，房價的增長幅度遠遠超過大多數(shù)家庭的收入增長幅度，提前透支了未來房價增長的可能性，透支了未來的市場空間。政府從2005年就開始進行房地產(chǎn)調(diào)控，說明2005年的房價就已經(jīng)被視為存在巨大風險，偏離了民眾的實際購買力。據(jù)全國6.5萬戶城鎮(zhèn)居民家庭抽樣調(diào)查資料顯示，上半年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際增長6.3%，遠低于房價近幾年的增長幅度。就目前的情況來看，房地產(chǎn)市場最大的問題是房價增長過快，價格過高，從而把大多數(shù)居民排除在房地產(chǎn)市場之外，使大部分有自住需求的購房者“望而卻步”。一套房子動輒上百萬元，絕大多數(shù)工薪階層只能望房興嘆。而去年6次上調(diào)存貸款利率也增大了購房者的購房成本，并在一定程度上削弱了購買力。
為了抑制投機性需求，自去年下半年以來，央行、銀監(jiān)會出臺了多次加息和提高存款準備金率的政策措施，從開發(fā)商和購房者兩頭收緊信貸閘門，提高貸款條件，抑制投機需求。尤其是提高第二套住房首付比例和貸款利率的政策，對遏制投機作用更加明顯；超越購買能力的“恐慌性”購房行為也得到控制。于是造成了今年房地產(chǎn)市場的另一個顯著特點———銷售面積大幅度下滑，成交量嚴重萎縮。來自住房和城鄉(xiāng)建設部的數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月，40個重點城市新建商品房、二手房累計成交面積同比分別下降24.9%、20.9%。下降集中在上海、北京、深圳、廣州等東部主要城市和中西部中心城市。
成交低迷只能說明需求方認為價格不合理，市場觀望氛圍較重，房價自然還會下跌。按照國內(nèi)目前購房者群體的情況，以及普通百姓的收入增長速度，不足以支撐房價的高位運行狀態(tài)，房價下調(diào)是必然的。
供給方面臨的資金困境不支持高房價
對于房地產(chǎn)市場來說，決定房價走高的關鍵在于資金，當流向房地產(chǎn)的資金足夠多，就可能推動房價上漲，反之亦然。但就目前的現(xiàn)狀而言，對房地產(chǎn)行業(yè)似乎并不能形成這種支撐。
業(yè)界大腕潘石屹分析，“2008年中國房地產(chǎn)行業(yè)最重要的特點是缺錢，因為行業(yè)規(guī)模太大，去年一年房地產(chǎn)開發(fā)商購買土地用掉了去年全年的銷售收入。而今年房地產(chǎn)銷售額全國各地都在下降，這些原因都造成了中國房地產(chǎn)行業(yè)前所未有的缺錢局面”。
而今年1月，國務院下發(fā)了《關于促進節(jié)約集約用地的通知》，《通知》規(guī)定，土地閑置兩年的將無償收回；土地閑置一年以上的按土地交易價格的20%收取閑置費。這無疑是給了那些期待囤房囤地賺取高額利潤的房地產(chǎn)商一記沉重的打擊。
作為一個資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)與銀行業(yè)關系密切，其資金大部分源于金融機構。但自2007年9月27日起，我國實施了房貸新政和貸款規(guī)模調(diào)控政策，銀行向房地產(chǎn)領域輸入的資金流量迅速減少。今年上半年，央行依然執(zhí)行從緊的貨幣政策，在半年內(nèi)5次上調(diào)人民幣存款準備金率，截至6月底存款準備金率達到了17.5%。央行的主要目的是抑制通貨膨脹，回收流動性，造成銀行信貸投放進一步放緩，這就意味著房地產(chǎn)發(fā)展商獲得開發(fā)貸款的難度更大，資金面更趨緊張。
維持房地產(chǎn)商資金快速回籠的另一個通道———銷售，今年表現(xiàn)一直不佳。以幾個大城市為例，北京市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上半年，北京住宅銷售面積為349.3萬平方米，同比下降49.5%，降幅比一季度擴大1.6個百分點。其中，期房銷售面積為272.9萬平方米，下降49.4%；現(xiàn)房銷售面積為76.4萬平方米，下降50%。商品住宅銷售套數(shù)也在減少。上半年，住宅銷售30352套，同比下降46%。其中，6月當月銷售住宅7377套，比上年6月減少6726套；上海市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，上海市商品房銷售面積比去年同期下降18.5%；據(jù)深圳市房地產(chǎn)研究中心剛剛公布的報告，今年上半年，全市新建商品房銷售面積170.41萬平方米，同比減少54.38%。其中，住宅銷售面積154.25萬平方米，同比減少54.02%。
不論是商品房銷售面積，還是商品房銷售額均為負增長，出現(xiàn)了近年來房地產(chǎn)市場少有的“冷”現(xiàn)象。然而，對于目前五花八門的樓市優(yōu)惠促銷手段，消費者并不買賬，因為他們需要的是真正的降價和實惠。
面對銷售萎縮的市場，開發(fā)商需要調(diào)整心態(tài)，認識到房地產(chǎn)的暴利時代已經(jīng)終結這個事實，必須在資金回籠速度和利潤率之間尋找平衡。世界上沒有只漲不跌的房地產(chǎn)市場，在長達10年的房價上漲之后，國人應該開始熟悉一個房價理性回歸的市場。近兩年來，住房供給結構的持續(xù)改善，也是推動房價總體回落的一個重要因素。在確信房地產(chǎn)市場真正穩(wěn)定下來之前，政府不會過早地松動房地產(chǎn)的調(diào)控政策。房價漲幅雖已放緩，相對于近年來房地產(chǎn)市場泡沫的過度膨脹，房地產(chǎn)市場的調(diào)整依然任重道遠。在房價的理性回歸沒有到位、房地產(chǎn)市場結構調(diào)整沒有到位的情況下，房地產(chǎn)市場發(fā)展的基礎就不會穩(wěn)固，房地產(chǎn)發(fā)展的市場預期也難以真正樂觀起來。
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