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長(zhǎng)租公寓產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀 長(zhǎng)租公寓發(fā)展前景分析

  • 2022年2月23日 ZhouXun來(lái)源:互聯(lián)網(wǎng) 699 41
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長(zhǎng)租公寓行業(yè)呈現(xiàn)明顯的分化狀態(tài),既有青客公寓成為行業(yè)內(nèi)上市第一股,緊隨其后蛋殼也在今年年初登陸資本市場(chǎng),但更多的小公寓企業(yè)都遭遇了資金鏈斷裂的危機(jī)。一場(chǎng)突如其來(lái)的疫情,也成了長(zhǎng)租公寓的“試金石”,在這場(chǎng)大考下,幾乎沒(méi)有一家企業(yè)能通過(guò)。

當(dāng)年乘著政策東風(fēng)涌入市場(chǎng)的長(zhǎng)租公寓,過(guò)去一年經(jīng)歷波折和行業(yè)洗牌,中小品牌公司立足愈發(fā)困難,行業(yè)亂象也頻發(fā)。長(zhǎng)租公寓行業(yè)呈現(xiàn)明顯的分化狀態(tài),既有青客公寓成為行業(yè)內(nèi)上市第一股,緊隨其后蛋殼也在今年年初登陸資本市場(chǎng),但更多的小公寓企業(yè)都遭遇了資金鏈斷裂的危機(jī)。一場(chǎng)突如其來(lái)的疫情,也成了長(zhǎng)租公寓的“試金石”,在這場(chǎng)大考下,幾乎沒(méi)有一家企業(yè)能通過(guò)。頭部的上市企業(yè)也不能幸免,在這次疫情期間,沒(méi)有強(qiáng)大資金實(shí)力支撐的長(zhǎng)租公寓企業(yè)幾乎都陷入了更深的輿論漩渦。

長(zhǎng)租公寓產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀

2019年是長(zhǎng)租公寓行業(yè)回歸理性之年。在經(jīng)歷了前兩年的野蠻生長(zhǎng)后,參與主體認(rèn)識(shí)到行業(yè)發(fā)展之艱難。這一年企業(yè)放慢擴(kuò)張步伐,企業(yè)間優(yōu)勝劣汰現(xiàn)象加劇,資本介入更加審慎,政策在鼓勵(lì)市場(chǎng)發(fā)展的同時(shí)更多著墨于規(guī)范市場(chǎng)、整治亂象、防范風(fēng)險(xiǎn)。在政府主導(dǎo)推進(jìn)下,我國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)正在逐步規(guī)范,市場(chǎng)規(guī)模上了很大一個(gè)臺(tái)階,參與主體、房源、相關(guān)用地供應(yīng)規(guī)模均有大幅提升。2019年以來(lái),長(zhǎng)租公寓行業(yè)遭遇“資本寒冬”,融資難度加大。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,2019年全年長(zhǎng)租公寓行業(yè)投融資事件16起,同比減少15起,投融資金額123.01億元。2019年長(zhǎng)租公寓融資難度大,但是單筆融資金額龐大,資本越來(lái)越向國(guó)企、開(kāi)發(fā)商、知名品牌公寓等頭部企業(yè)和優(yōu)質(zhì)企業(yè)集中。

在集中式公寓品牌中,“房企系”的萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領(lǐng)寓分別以累計(jì)拓展23萬(wàn)間、10萬(wàn)間、5萬(wàn)間位列前三。在開(kāi)業(yè)長(zhǎng)租公寓房源量榜領(lǐng)先的,也是5.4萬(wàn)間的龍湖、5萬(wàn)間的萬(wàn)科和1.5萬(wàn)間的旭輝;其他房企如碧桂園、華潤(rùn)和保利,也在奮起直追。分散式公寓運(yùn)營(yíng)商則以中介系為首,管理房源數(shù)量分別達(dá)到80萬(wàn)間、70萬(wàn)間以及40萬(wàn)間的自如、相寓和蛋殼公寓,躋身排行榜前三。而橫向?qū)Ρ雀鱾€(gè)派系項(xiàng)目拓展及開(kāi)業(yè)情況,有資金和資源優(yōu)勢(shì)的房企系公寓品牌不僅在整體規(guī)模拓展上獨(dú)占優(yōu)勢(shì),也有較好的運(yùn)營(yíng)管理和產(chǎn)品服務(wù)表現(xiàn)。

長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)容量

在政策面延續(xù)“房住不炒”的主基調(diào)下,長(zhǎng)租公寓成為房企多元化布局的主要方向之一,截至2019年,國(guó)內(nèi)TOP100規(guī)模房企中已布局長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的企業(yè)占比接近1/4 。從規(guī)模上來(lái)看,2019年房企長(zhǎng)租公寓TOP20的累計(jì)開(kāi)業(yè)房源規(guī)模已突破32萬(wàn)間,成為集中式長(zhǎng)租公寓的主力軍。

2019年,在整體大環(huán)境不容樂(lè)觀的背景下,長(zhǎng)租公寓行業(yè)整體規(guī)模增速放緩,著力于已拓房源的開(kāi)業(yè)效率和經(jīng)營(yíng)質(zhì)量。從2019年的開(kāi)業(yè)情況來(lái)看,TOP10企業(yè)的增長(zhǎng)情況較好,而頭部企業(yè)更保持了領(lǐng)先優(yōu)勢(shì),其中,萬(wàn)科泊寓和龍湖冠寓的新開(kāi)業(yè)規(guī)模占TOP10新增總量的6成。

在日本,租賃房屋有八成以上是由專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理。而美國(guó)大部分地區(qū)房屋租賃企業(yè)占整體住房出租比例都在35%以上。目前,我國(guó)租賃企業(yè)滲透率僅為2%,遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家水平。住建部數(shù)據(jù)顯示,現(xiàn)階段一、二線城市租房比例已達(dá)到50%以上,而規(guī)模化住房租賃企業(yè)市場(chǎng)份額僅2%,品牌租賃機(jī)構(gòu)更是寥寥無(wú)幾,房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展空間巨大。

長(zhǎng)租公寓競(jìng)爭(zhēng)格局

隨著國(guó)家層面各項(xiàng)利好住房租賃政策的不斷出臺(tái),各地方也相繼推動(dòng)租賃市場(chǎng)的發(fā)展,社會(huì)對(duì)于長(zhǎng)租公寓的關(guān)注度隨之提高。在長(zhǎng)租公寓品牌商搶占市場(chǎng)份額的同時(shí),國(guó)企、央企紛紛涌入住房租賃領(lǐng)域,并推動(dòng)各自的品牌公寓。TOP30房企中,近20家房企已進(jìn)軍或?qū)⒉季珠L(zhǎng)租公寓,搶灘市場(chǎng)。未來(lái),在市場(chǎng)監(jiān)管趨嚴(yán)之下,隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)有效性的提升,將更考驗(yàn)公寓項(xiàng)目的硬核運(yùn)營(yíng)實(shí)力,行業(yè)將進(jìn)入精細(xì)化運(yùn)營(yíng)時(shí)代。在規(guī)模之外,未來(lái)有望形成以運(yùn)營(yíng)和產(chǎn)品為驅(qū)動(dòng)力的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局。

長(zhǎng)租公寓發(fā)展前景

在政策面延續(xù)“房住不炒”的主基調(diào)下,長(zhǎng)租公寓成為房企多元化布局的主要方向之一。2019年,在長(zhǎng)租公寓行業(yè)遇冷的大環(huán)境下,房企長(zhǎng)租公寓整體風(fēng)格偏謹(jǐn)慎,規(guī)模拓展收縮,而將主要精力放在拓展房源的開(kāi)業(yè)轉(zhuǎn)化方面。據(jù)悉,2018年TOP10房企長(zhǎng)租公寓拓展的管理規(guī)模同比增速173%,2019年增速極大放緩,僅增長(zhǎng)了18.9%,但累計(jì)開(kāi)業(yè)規(guī)模增幅達(dá)到79.6%。截至2019年,國(guó)內(nèi)TOP100規(guī)模房企中已布局長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的企業(yè)占比接近1/4.從規(guī)模上來(lái)看,2019年TOP20房企長(zhǎng)租公寓的累計(jì)開(kāi)業(yè)房源規(guī)模已突破32萬(wàn)間,成為集中式長(zhǎng)租公寓的主力軍。2020年是全面建成小康社會(huì)和“十三五”收官之年,2019年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議重申要“大力發(fā)展租賃市場(chǎng)”,長(zhǎng)租公寓作為租賃市場(chǎng)重要組成部分,未來(lái)仍將處于政策紅利期,市場(chǎng)仍大有可為。

長(zhǎng)租公寓面臨挑戰(zhàn)

目前中國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)面臨四大挑戰(zhàn)。第一,重資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)導(dǎo)致長(zhǎng)租公寓企業(yè)盈利周期較長(zhǎng),目前國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓企業(yè)在高負(fù)債,資金壓力大的狀態(tài)下運(yùn)營(yíng),其中資金壓力主要集中于長(zhǎng)租公寓的裝修成本和租金成本兩個(gè)方面。第二,融資和稅收成本相對(duì)較高,目前租金分期業(yè)務(wù)的融資成本都在10%以上。而且稅收負(fù)擔(dān)較重,“營(yíng)改增”后部分住房租賃機(jī)構(gòu)稅負(fù)不降反增,累計(jì)超過(guò)租金收入的20%。第三,非規(guī)?;头菍?zhuān)業(yè)化不能存活,長(zhǎng)租公寓企業(yè)持有的房源和租客數(shù)量必須達(dá)到一定的均衡點(diǎn),才能實(shí)現(xiàn)盈利,只有具備一定規(guī)模和專(zhuān)業(yè)化服務(wù)水平的機(jī)構(gòu)才能從殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中存活并獲得發(fā)展機(jī)會(huì)。然而,目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上長(zhǎng)租公寓企業(yè)相對(duì)分散難以形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。第四,租期的維穩(wěn)考驗(yàn)長(zhǎng)租公寓企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力,中國(guó)目前住房租賃市場(chǎng)上的租期太短,一般分散式長(zhǎng)租公寓租期為3-6年,集中式長(zhǎng)租公寓租期為10年左右。房東和租客續(xù)約率低,房源和租客的不穩(wěn)定,這就造成了長(zhǎng)租公寓企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本過(guò)高。

更多行業(yè)調(diào)研分析,可點(diǎn)擊查閱中研普華研究報(bào)告《2020-2025年中國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》。

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