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房企負債率達到13年來峰值 住房租賃成房企融資捷徑

  • 2018年8月23日 FanTianQing來源:鳳凰資訊、鳳凰財經(jīng) 422 21
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房企負債率達到13年來峰值,住房租賃成房企融資捷徑。

在融資渠道越來越窄,融資成本越來越高的窘境之下,作為資金密集型企業(yè)的地產(chǎn)商們不得不開始尋求新的融資渠道。公司債一直是地產(chǎn)商的主要融資方式之一,但在房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿的背景下,從5月底開始,一系列房企的發(fā)債遭遇中止,這也讓房企融資難的氛圍愈加緊張。但并非所有的發(fā)債都遭到了發(fā)行障礙,記者觀察到,以租賃名義發(fā)行的公司債已有多個獲得了通過,其中部分發(fā)債公司甚至尚未公布租賃業(yè)務(wù)。

融資渠道收緊,地產(chǎn)商將目光瞄向住房租賃債

8月22日,據(jù)不完全統(tǒng)計,進入2018年以來,有不少開發(fā)商發(fā)行了住房租賃專項公司債券。截至目前,已有12家公司提交了發(fā)行住房租賃專項公司債的申請,發(fā)行規(guī)??傆?18.8億元。其中,獲得證監(jiān)會審核通過的項目有6個,已回復(fù)交易所的項目有4個,另外有3個項目目前為中止狀態(tài)。

4月25日,中國證監(jiān)會、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》,以實際政策支持促進住房租賃市場發(fā)展。隨著文件下發(fā),被認為達到數(shù)萬億規(guī)模的住房租賃產(chǎn)業(yè)獲得了最明確的資金渠道支撐。

此次下發(fā)的文件明確了開展住房租賃資產(chǎn)證券化的基本條件、政策優(yōu)先支持領(lǐng)域、資產(chǎn)證券化開展程序以及資產(chǎn)價值評估方法等作出具體安排,并直接指出將在審核領(lǐng)域設(shè)立“綠色通道”。

此后,無論是已涉足長租領(lǐng)域的還是未涉足的房企,均開始提交發(fā)行住房租賃債的申請。

沒有租賃業(yè)務(wù)的也在發(fā)債

在國家提出多項鼓勵及支持住房租賃市場發(fā)展的政策之后,無論民營企業(yè)還是央企開發(fā)商,紛紛布局長租公寓及自持住房等領(lǐng)域。

目前市場上運營長租公寓的主體主要包括品牌運營商、中介系、酒店系、房企和央企。品牌運營商手中包括集中式與分散式公寓,如魔方公寓、蛋殼公寓、You+公寓等等;中介系以分散為主,如鏈家旗下的自如、我愛我家旗下的相寓,世聯(lián)行旗下紅璞公寓;酒店系以集中式公寓為主,如雅詩閣、輝盛閣、逗號公寓等等;房企主要以集中式公寓為主,如萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領(lǐng)寓、碧桂園的BIG+碧家國際社區(qū)等等;央企也是以集中式公寓為主,目前已涉足長租公寓的有上海地產(chǎn)、上海陸家嘴集團、張江集團、保利集團等等。

如今,在2017年銷售額前5名的開發(fā)商中,除了恒大集團的業(yè)務(wù)中并沒有涉及長租公寓之外,其余四家均有所涉及。

有行業(yè)相關(guān)人士對媒體表示,“一般都會要求發(fā)債方披露債券募集資金的具體投向,包括住房租賃項目的預(yù)計開工時間,預(yù)計總投資額等一些資料。”前述人士同時提及,在這些房企中不排除有些是出于融資的考慮,所以為了防范一些企業(yè)借助住房租賃市場的綠色通道來發(fā)債為公司輸血,監(jiān)管層的審核會日趨嚴格。

在目前被中止發(fā)行住房租賃債券的房企中,富力地產(chǎn)和合生創(chuàng)展均無項目涉足長租領(lǐng)域。在已回復(fù)狀態(tài)中的融信、龍光目前也未有實質(zhì)性的長租公寓項目。此外,已獲得上海證券交易所通過的100億元規(guī)模“中聯(lián)前海開源-恒大租賃住房一號第N期資產(chǎn)支持專項計劃”的恒大地產(chǎn)集團,目前的業(yè)務(wù)中也并無實質(zhì)性的涉足長租公寓。

國泰君安在研究報告中表示,住房租賃專項公司債券約定了住房租賃項目的自持比例及期限,保證債券募集資金能夠被用于住房租賃項目,但是從5月開始陸續(xù)有房企發(fā)行住房租賃債券被中止,以此來看,后期監(jiān)管部門會對此類型發(fā)債進一步從嚴審核。

房企負債率達到13年來峰值

在2015年至2016年的樓市熱潮中,不少房企為了更快速地擴張,紛紛加大了發(fā)債力度,通過公司債等形式補充流動資金。但進入2018年之后,由于部分三年期以內(nèi)的債務(wù)到期,償債高峰期也悄然而至。即便今年上半年銷售業(yè)績喜人,不過回款的力度顯然抵不過其高企的負債。

數(shù)據(jù)顯示,2017年末,60家重點房企有息負債占比達84.1%,增加3.1個百分點。2017年,總有息負債超過千億元的房企有14家,較2016年增加6家,90%的房企總有息負債在上漲,且超過一半的企業(yè)負債增速有所增加。

Wind數(shù)據(jù)顯示,2017年全年,136家上市房企平均負債率達到79.1%,房企負債率已經(jīng)達到了13年來的一個峰值,為2005年以來的最高位。2008年至今10年間,房地產(chǎn)行業(yè)整體負債率上升了將近20%。

海通證券的報告也顯示,存續(xù)地產(chǎn)債中2018年需要償付的規(guī)模為1613億元,是2017年的2.3倍,在接下來的2019年至2021年需要償付的規(guī)模分別為2807億元、3998億元和4037億元,規(guī)模之大史無前例。

對房企來說,2018年將是房企最近4年資金壓力最大的一年。

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