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業(yè)內(nèi)人士:搖號未必能解決杭州樓市供需關系矛盾等問題

  • 2018年5月30日 ZhangHongYuan來源:每日經(jīng)濟新聞 1233 80
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杭州首次出現(xiàn)“萬人搖號”樓盤。


該人士同時表示,從其經(jīng)手的二手房購房人群組成來看,市場價格或有“虛高”嫌疑。其指出,“限購以后,剛需購房者和投資客能夠購房的數(shù)量明顯受抑,購買力更強的是拆遷戶。”據(jù)其介紹,去年杭州市區(qū)拆遷力度空前,可能有5萬多戶。拆遷的基本都是城中村,居民大多兩代人甚至三代人居住在一起,每戶獲得的拆遷補償費用基本為800萬~1000萬元。(對于上述拆遷戶數(shù)量及拆遷補償費用問題,記者尚未獲得相關部門證實)

“相比普通購房者,拆遷戶手中有大量現(xiàn)金,在購房過程中也有特別的優(yōu)勢,比如一戶可以購買三套房,房款和契稅也有相應補貼?!鼻笆龇慨a(chǎn)中介人士表示,“比如去年城東融創(chuàng)某樓盤,有傳言周邊拆遷戶購買量就占了將近一半。近期我們手中成交的大戶型房源全部都是拆遷戶(買走的),很多甚至是全款付清。不過,這批人購房完畢之后,未來幾年市場購房預期可能會明顯下降?!?/p>

高價拿地房企承壓

對于如何解決新房與二手房房價倒掛問題,同策研究院首席分析師張宏偉對記者表示,從需求上講,需要解決的主要問題是控制投資預期。從供應上來說,供地和樓盤入市的節(jié)奏需要進一步加快。

記者注意到,去年以來杭州土地供應量明顯增長。據(jù)第三方平臺住在杭州網(wǎng)數(shù)據(jù),杭州市區(qū)2017年全年成功出讓土地153宗(主城區(qū)81宗,蕭山區(qū)35宗,余杭區(qū)37宗),總面積522.4萬平方米,總可建面積1226.8萬平方米;總成交金額1942.98億元,同比上漲21.6%,創(chuàng)歷史紀錄。其中,杭州市區(qū)涉宅用地(宅地、商住用地)共成交86宗,總出讓面積402.6萬平方米,總可建面積912.2萬平方米;總成交金額1685.6億元,平均樓面價18478元/平方米,雙雙刷新歷史紀錄。另據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù),截至2018年5月28日,杭州市土地出讓金達1244億元,同比上漲210%。

盡管杭州市在大量供應土地,但丁建剛指出,商品房上市的節(jié)奏并不快,房子供應量沒有與土地供應量同步增長。

對于去年搶地大戰(zhàn)中高價拿地的房企來說,減緩新房上市節(jié)奏無疑將帶來財務成本的上升。據(jù)悉,2018年杭州市區(qū)有36個板塊地價創(chuàng)紀錄。記者注意到,近期杭州市場已傳出轉讓高價地消息。比如,有媒體報道稱,去年8月以18205元/平方米的樓面價拿下轉塘地塊的某房企已準備轉讓土地。

“現(xiàn)在來看,一些高價拿地房企的風險明顯增加。”張宏偉指出,“據(jù)我們了解到的情況,房企定價一般通過成本疊加法(計算),以樓面價為基準,疊加各類成本最終定價,而一些政府限價政策中的定價是以利潤疊加為準,雙方不同的定價準則導致開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)兩難。加上近期資本市場融資環(huán)境嚴峻,對房企的融資和資金周轉能力等都提出了考驗?!?/p>

“政府調(diào)控初衷在于既保證市場活躍度又能將樓市熱度調(diào)節(jié)在可控范圍內(nèi),但從相應的市場行情看,限價導致了二手房與新房房價的倒掛。接下來如何進一步調(diào)控是眼下許多地方政府面臨的問題?!彪p贏機構總經(jīng)理章惠芳對記者表示,其實可以采用的調(diào)控手段還有不少,比如限售、增收交易環(huán)節(jié)稅費等,但在目前的市場預期下,這些措施能否奏效有待進一步觀察。

丁建剛表示,相比限價政策帶來的系列“后遺癥”,利用稅收、金融等手段調(diào)控市場過熱可能更為長效。比如,可考慮按每戶持有住宅的套數(shù)梯級征收契稅,打個比方,第一套征收契稅3%,第二套6%,第三套15%,第四套30%……或者使用金融貨幣政策調(diào)控市場,比如首套房貸按揭基準利率,二套房貸按基準利率上浮20%等。

據(jù)悉,由于新房與二手房價格倒掛,截至目前在全國范圍內(nèi)有8個城市發(fā)布了搖號買房政策,即上海、南京、長沙、成都、杭州、西安、武漢和深圳,全部或者部分房源需要搖號出讓。


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