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20年嚴(yán)查屢查屢多 全國(guó)閑置宅地5年翻3倍

  • 2018年1月8日 FanTianQing來源:鳳凰房產(chǎn) 1348 88
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2017年9月,國(guó)土資源部印發(fā)《關(guān)于開展住宅用地出讓合同執(zhí)行情況檢查的通知》,組織全國(guó)71個(gè)重點(diǎn)城市開展住宅用地出讓合同執(zhí)行情況檢查。

房地產(chǎn),閑置宅地,全國(guó)閑置宅地5年翻3倍

全國(guó)閑置宅地5年翻3倍,這說明了什么?

2017年9月,國(guó)土資源部印發(fā)《關(guān)于開展住宅用地出讓合同執(zhí)行情況檢查的通知》,組織全國(guó)71個(gè)重點(diǎn)城市開展住宅用地出讓合同執(zhí)行情況檢查。據(jù)各?。▍^(qū)、市)及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)國(guó)土資源主管部門報(bào)送數(shù)據(jù),地方結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì),將檢查范圍增加至111個(gè)城市。

4個(gè)月后,2017年12月29日,國(guó)土資源部公布了檢查結(jié)果。此次檢查內(nèi)容是2013年以來住宅用地出讓合同執(zhí)行情況,總計(jì)檢查了2013年1月1日以來出讓的住宅用地52285宗、面積170404.7公頃,重點(diǎn)是按時(shí)開工、竣工情況和出讓價(jià)款繳納情況,各省級(jí)國(guó)土資源主管部門于2017年11月30日前完成檢查、提交報(bào)告。

檢查結(jié)果表明,全國(guó)住宅用地出讓合同執(zhí)行情況良好,合同正常履約比例達(dá)到81.8%,安徽等8個(gè)省級(jí)行政區(qū)正常履約合同超過90%,但檢查對(duì)象中仍有近二成不能正常履約。

記者比對(duì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),根據(jù)近二成的未履約率計(jì)算,2017年住宅用地閑置面積約3.4萬公頃,而根據(jù)國(guó)土資源部土地利用管理司原司長(zhǎng)廖永林公開對(duì)外發(fā)布的2012年11月數(shù)據(jù),全國(guó)閑置房地產(chǎn)用地為1.1萬公頃,其中閑置住宅用地面積為7461公頃。這意味著,全國(guó)閑置住宅用地面積5年內(nèi)增長(zhǎng)3倍之多,國(guó)土資源部加大打擊囤地行為力度勢(shì)在必行。

20年嚴(yán)查屢查屢多

20余年來,國(guó)土資源部一直打擊囤地,以確保住宅有效供給,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。但現(xiàn)在看來,局面讓人無法樂觀。

早在1999年,國(guó)土資源部出臺(tái)的《閑置土地處置辦法》就明確規(guī)定,閑置土地滿1年的可征收土地閑置費(fèi);滿2年以上的可無償收回土地使用權(quán)。2005年,“國(guó)八條”追加“1年不開工按土地出讓金的20%進(jìn)行罰款”。2009年新修訂的《閑置土地處置辦法》進(jìn)一步細(xì)化關(guān)鍵環(huán)節(jié),比如將“動(dòng)工開發(fā)”定義為依法取得施工許可證后,區(qū)分需挖深基坑的項(xiàng)目、使用樁基的項(xiàng)目和其他項(xiàng)目,避免出現(xiàn)“僅圍墻動(dòng)工”現(xiàn)象。

2013年,國(guó)土資源部在全國(guó)范圍內(nèi)建立土地利用巡查制度,嚴(yán)厲打擊囤地行為,制度包括建設(shè)項(xiàng)目跟蹤、信息現(xiàn)場(chǎng)公示、價(jià)款繳納提醒、開竣工預(yù)警提醒、開竣工申報(bào)、現(xiàn)場(chǎng)核查、閑置土地查處、建立誠(chéng)信檔案八項(xiàng)內(nèi)容。據(jù)國(guó)土資源部數(shù)據(jù),截至2013年5月,全國(guó)閑置土地仍多達(dá)3.55萬公頃,其中房地產(chǎn)閑置土地1.07萬公頃。

在房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建立的大趨勢(shì)下,2017年國(guó)土資源部加大巡查力度。去年全國(guó)兩會(huì)期間,國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明就表示,根據(jù)“房子是用來住的,不是用來炒的”定位,國(guó)土資源部提出“住宅用地是保障住有所居的,不能拿來炒作囤積”,將進(jìn)一步規(guī)范土地市場(chǎng)秩序,遏制炒作土地的投機(jī)行為。

2017年9月,國(guó)土資源部部署對(duì)71座城市住宅用地出讓合同執(zhí)行情況展開檢查的同時(shí)再次強(qiáng)調(diào),住宅用地是保障住有所居的,不能拿來炒作囤積,并明確了三個(gè)檢查工作環(huán)節(jié),包括城市開展自查,省級(jí)國(guó)土資源主管部門指導(dǎo)、現(xiàn)場(chǎng)抽查核實(shí)和督導(dǎo),以及國(guó)土資源部調(diào)研、督導(dǎo)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示:“從此次檢查精神來看,總體上是為了實(shí)現(xiàn)更好的供應(yīng)。很多房企存在一定的囤地可能,這會(huì)帶來很多新問題,比如各地在庫(kù)存增補(bǔ)方面乏力,房企又不主動(dòng)進(jìn)行開發(fā),造成房源偏少的現(xiàn)象。所以,積極進(jìn)行檢查,也是為了形成有效供應(yīng),使得各類土地資源得以真正的利用,防范土地資源浪費(fèi)?!?/p>

二成未履約誰是元兇

從2012年11月份的7461公頃到2017年11月底的3.4萬公頃,全國(guó)閑置住宅用地面積5年翻3倍。其大背景是,2012年全國(guó)出讓國(guó)有建設(shè)用地面積32.28萬公頃,2013年至2016年出讓20.32萬公頃、15.1萬公頃、12.0萬公頃和20.82萬公頃。

除了供應(yīng)量的連年疊加,近年來樓市調(diào)控趨嚴(yán)也導(dǎo)致部分房企以銷定產(chǎn),降低施工速度。

嚴(yán)躍進(jìn)表示:“房企囤地一種是惡意的,主要是因?yàn)榈貎r(jià)上漲有利可圖,另一種是無意的,主要是由于開發(fā)壓力大,資金到位狀況差,本質(zhì)上都是對(duì)土地供應(yīng)和開發(fā)節(jié)奏的干擾。在實(shí)際操作中,囤地項(xiàng)目甚至可能會(huì)違規(guī)用于抵押,影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策落地?!?/p>

中國(guó)城市發(fā)展研究院投資部主任劉澄表示:“房企囤地主要有兩類原因,第一種是由于周邊同類型產(chǎn)品過多,等待更好的開發(fā)時(shí)機(jī);第二類是開發(fā)商捂地等待升值,未來以更高的評(píng)估價(jià)格合作開發(fā)或者整體轉(zhuǎn)讓?!?/p>

但是,在合肥房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)凌斌看來,房企一般情況下是不情愿囤地的,其中沉淀的資金成本是一筆大賬,“從成本角度來考慮,第一要做規(guī)模,第二做速度,第三控制成本。按照合肥市場(chǎng)的測(cè)算,囤地資金成本率為12%,也就是說,如果有100億元的土地囤積,每年的成本就是12億元,開發(fā)企業(yè)是不愿意付這個(gè)錢的,它們更希望快進(jìn)快出?!?/p>

值得注意的是,國(guó)土資源部原副部長(zhǎng)贠小蘇曾公開表示,截至2009年底,全國(guó)54%左右的閑置土地主要是政府部門原因造成的,這顯然成為房企囤地的另一隱性因素,其主要反映在當(dāng)下的土地出讓合同明細(xì)中。

凌斌表示:“造成房企囤地的主要原因,客觀層面是開發(fā)企業(yè)以銷定產(chǎn),市場(chǎng)銷售遇阻時(shí)降低開發(fā)速度;主觀層面是土地出讓合同明確了開工竣工期限,其中承諾的諸如水、電、氣、道路等配套條件沒有及時(shí)溝通履行,造成施工延誤。”

一半以上違約宗地在整改

針對(duì)囤地行為,各地政府和國(guó)土資源部門針對(duì)存在問題的宗地進(jìn)行了逐宗整改,目前已經(jīng)對(duì)一半以上違約宗地制定了整改措施。在追繳土地出讓價(jià)款方面,采取催繳、仲裁、提起訴訟等方式,按照合同約定對(duì)超期未支付價(jià)款的受讓方征收違約金;在督促開工、竣工方面,采取了向受讓方發(fā)出開竣工提醒通知書、約談督促、啟動(dòng)閑置土地處置程序等方式,督促加快開發(fā)建設(shè)進(jìn)度。地方國(guó)土資源部門將進(jìn)一步規(guī)范管理,強(qiáng)化住宅用地出讓合同執(zhí)行監(jiān)管。

嚴(yán)控土地出讓環(huán)節(jié)是避免房企囤地的重要手段。嚴(yán)躍進(jìn)表示:“認(rèn)定方面其實(shí)壓力不大,但是囤地的原因有很多,尤其是類似動(dòng)拆遷等原因,都可以成為合理囤地理由,有很多解釋空間。建議后續(xù)土地項(xiàng)目也要貼上‘身份證’,這樣土地交易才可以實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)管控?!?/p>

劉澄表示:“囤地行為主要從時(shí)間上來界定,土地出讓程序完成后3年沒有合理原因不建設(shè),可以初步認(rèn)為涉嫌囤地。限制囤地行為要從土地出讓環(huán)節(jié)設(shè)置條件,比如限定開工時(shí)間。減少囤地行為有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展?!?/p>

凌斌表示:“界定上還存在一定問題,按照國(guó)土資源部的界定,達(dá)到總投資的25%認(rèn)定為開發(fā),不是囤地,現(xiàn)在房企開發(fā)都是分為四期,第一期達(dá)到25%,剩下三期根據(jù)市場(chǎng)情況逐步推進(jìn),所以主要還是合同出讓明細(xì)問題造成囤地現(xiàn)象。合肥也遇到類似情況,比如十五里河地塊出讓之前環(huán)評(píng)問題沒有在土地出讓條件中列出來,開發(fā)企業(yè)拿地之后遇到環(huán)保部門對(duì)合肥的督查,以至于無法正常施工。建議采用土地意見書制度,對(duì)相關(guān)部門水、電、氣、市政配套、環(huán)保等問題采用書面契約形式,開發(fā)進(jìn)度就更加明確了。

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