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房?jī)r(jià)走勢(shì):房?jī)r(jià)未來(lái)是漲還是跌?

  • 2017年12月19日 FanTianQing來(lái)源:鳳凰房產(chǎn) 1070 68
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總的判斷為:中國(guó)房?jī)r(jià)短期穩(wěn)定、中期不確定、長(zhǎng)期看漲。

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房?jī)r(jià)未來(lái)是漲還是跌?房?jī)r(jià)走勢(shì)將如何?

關(guān)于中國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)的觀點(diǎn)分歧較大。筆者總的判斷為:中國(guó)房?jī)r(jià)短期穩(wěn)定、中期不確定、長(zhǎng)期看漲。

一、房?jī)r(jià)短期總體穩(wěn)定,近年漲幅大的少數(shù)城市或穩(wěn)中有降

所謂房?jī)r(jià)短期平穩(wěn),是指房?jī)r(jià)在總體上短期內(nèi)不會(huì)大漲大跌,呈現(xiàn)穩(wěn)定表現(xiàn),但從結(jié)構(gòu)上看,過(guò)去15年房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大的少數(shù)城市,其房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)“穩(wěn)中有降”的情況。2018年出現(xiàn)暴漲不現(xiàn)實(shí),也不會(huì)出現(xiàn)暴跌。

短期穩(wěn)定(不會(huì)出現(xiàn)暴漲暴跌)的原因主要源于六個(gè)“穩(wěn)定”。

第一,貨幣供給量以及利率穩(wěn)定。目前中國(guó)貨幣量已超過(guò)160萬(wàn)億元,已連續(xù)多年處于較高增長(zhǎng)水平,短期內(nèi)大幅發(fā)行貨幣的可能性低,同樣大幅減少貨幣供應(yīng)量的可能性也低。從外部環(huán)境看,中國(guó)貨幣供應(yīng)量短期內(nèi)大幅增加的可能性也低。美國(guó)貨幣政策已經(jīng)發(fā)生方向性的改變,即由寬松貨幣政策向中性貨幣政策,進(jìn)而再向緊縮性貨幣政策轉(zhuǎn)變。從歐洲情況看,歐洲貨幣政策自次貸危機(jī)、歐債危機(jī)以來(lái),一直處于寬松狀態(tài),但隨著歐洲經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇,歐洲央行加息概率在提高,這也是中國(guó)在制定貨幣政策時(shí)應(yīng)考慮的重要因素。

第二,人民幣匯率穩(wěn)定。2017年3月以來(lái),人民幣對(duì)美元匯率出現(xiàn)一個(gè)“逆轉(zhuǎn)”,出現(xiàn)升值態(tài)勢(shì),中國(guó)外匯儲(chǔ)備穩(wěn)定。人民幣匯率穩(wěn)定對(duì)穩(wěn)定國(guó)際投資者信心、人民幣國(guó)際化、吸引國(guó)際資本具有重要作用,從而對(duì)穩(wěn)定包括中國(guó)房地產(chǎn)在內(nèi)的中國(guó)資產(chǎn)價(jià)格大有裨益。

第三,樓市調(diào)控目標(biāo)穩(wěn)定。近些年來(lái),中國(guó)采取了大量行政性措施調(diào)控房?jī)r(jià),其目標(biāo)是防止房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)。對(duì)房?jī)r(jià)影響最大的是房產(chǎn)稅制度改革和貨幣政策,行政性調(diào)控措施僅會(huì)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng),不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)大跌。從近些年的實(shí)際情況看,也是如此,行政性的調(diào)控措施沒(méi)有導(dǎo)致中國(guó)房?jī)r(jià)大跌。不少居民曾經(jīng)擔(dān)憂限購(gòu)、限貸、限售、共有產(chǎn)權(quán)、租售同權(quán)等這些行政性調(diào)控措施會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)大跌,其實(shí),行政性措施的根本作用是,控制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng),抑制非理性投資。從短期看,中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)出現(xiàn)松動(dòng)跡象,即防止房?jī)r(jià)過(guò)度波動(dòng)的調(diào)控目標(biāo)不會(huì)改變,“住房是拿來(lái)住的,不是拿來(lái)炒的”這個(gè)定位不會(huì)改變。

第四,房地產(chǎn)市場(chǎng)本身需要“休整”。由于近15年中國(guó)房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大,市場(chǎng)本身有調(diào)整的需要,有“休息”一下、“理性”一下的需要。這也決定了短期中國(guó)房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大漲。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,北京等一些城市住房交易量同比大幅下降。住房交易量是反映房?jī)r(jià)走勢(shì)的一個(gè)重要指標(biāo)。

第五,通脹率會(huì)表現(xiàn)穩(wěn)定。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù),2017年1月至11月平均全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平比去年同期上漲1.5%。總體看,中國(guó)物價(jià)保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。未來(lái)短期內(nèi),中國(guó)通脹率不會(huì)出現(xiàn)大的波動(dòng),房?jī)r(jià)也不會(huì)因通脹率波動(dòng)而發(fā)生劇烈波動(dòng)。

第六,中國(guó)短期城市化水平穩(wěn)定。由于戶籍等原因,中國(guó)實(shí)際的城市化水平或被低估,未來(lái)在短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)一個(gè)“突然式”的大幅提高,這就決定了住房需求會(huì)處于一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的趨勢(shì)。

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