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樓市:高房價被摁住高杠桿被降低 明年將是本輪房地產(chǎn)市場最困難一年

  • 2017年12月12日 FanTianQing來源:鳳凰房產(chǎn) 800 48
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2018年將是本輪房地產(chǎn)市場最為困難的一年,從市場的基本面和周期看,經(jīng)歷2016年一二線、2017年三四五線的梯次上漲之后,需求基本釋放,市場供求關(guān)系基本平衡,上漲的動力逐漸衰竭。

房地產(chǎn),樓市,房價

房地產(chǎn)調(diào)控下,樓市出現(xiàn)了什么變化?炒房客現(xiàn)狀又如何?

上海市民李健(化名)最近有些后悔,一個多月前在浦東買的一套100多平方米房子,如今總價已縮水10%。同樣后悔的,還有長期浸淫樓市的投機客張斌(化名),“如果早幾個月拋,一套能多賺幾百萬。”如今,他的一套200平方米的房子報價已砸穿橫盤大半年的小區(qū)二手房均價,但問津者依舊寥寥。

在調(diào)控基調(diào)指引下,北京、上海、深圳、南京、廈門等熱點城市的二手房價都進入平穩(wěn)甚至小幅下跌的通道。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為,明年“加快住房制度改革和長效機制建設(shè)”,意味著租賃市場的發(fā)展將受到重視。同時,對于住房開發(fā)和銷售等方面或有新調(diào)整,類似預(yù)售制度、房地產(chǎn)金融制度等。業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)計,2018年長效機制相關(guān)制度建設(shè)會加快推進,尤其是住房財稅政策等。

高房價被摁住

買房人都會發(fā)現(xiàn),同一個樓盤,今年買的價格和去年9月份樓市調(diào)控后的價格幾乎差不多,這讓一些投資客看漲的希望落空?!皼]漲就是跌。”張斌說,以前買進一手房后,價格是逐年上漲,如今調(diào)控不斷加碼,投機空間變得非常小。

張斌告訴記者,今年他只投資了2套住房,而且只買一二手房之間價格每平方米倒掛上萬元的新房,“差價相當(dāng)于保護墊,主要是防范下跌風(fēng)險?!?/p>

在嚴格的限價措施下,高房價已被牢牢摁住。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示,今年10月份,70個大中城市中15個熱點城市房地產(chǎn)市場總體平穩(wěn),一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續(xù)13個月回落,二線城市新建商品住宅價格同比漲幅連續(xù)11個月回落。70個大中城市中,二手房價格環(huán)比下跌的城市,由9月份的13個增加到10月份的20個,包括北京、廈門、廣州和合肥等熱點城市,其中北京、海口環(huán)比跌幅最大,達到了0.5%。

限價改變了購房者的預(yù)期,樓市正逐步降溫。今年四季度,熱點城市開盤即日光的現(xiàn)象越來越少,有些樓盤開始推出各種購房優(yōu)惠。以南京為例,上周共有11盤加推1939套住房,結(jié)果僅4盤售罄。

經(jīng)濟學(xué)家馬光遠認為,2018年將是本輪房地產(chǎn)市場最為困難的一年,從市場的基本面和周期看,經(jīng)歷2016年一二線、2017年三四五線的梯次上漲之后,需求基本釋放,市場供求關(guān)系基本平衡,上漲的動力逐漸衰竭。

業(yè)內(nèi)人士表示,房地產(chǎn)調(diào)控最大的目的是回歸房子居住的屬性,打擊投資炒房行為,擠出樓市水分,最終幫助剛需解決居住問題。今年的樓市調(diào)控已達到了一定的冷卻市場的目標,限價、限購等非市場化措施可能會慢慢撤出,取而代之的將是“長效機制”。

高杠桿被降低

買房放杠桿是樓市中的普遍現(xiàn)象,一些投資客靠著極高的杠桿賺得盆滿缽滿,但進入四季度后,想用高杠桿買房已越來越難。

一二線城市紛紛上調(diào)房貸門檻,不但借錢困難、借錢更少,未來的利息還更高。融360《11月份中國房貸市場報告》數(shù)據(jù)顯示,在全國35個城市533家銀行中,有86家銀行首套房貸款利率上升,占比16.13%;有388家銀行首套房貸款利率與上月持平,占比72.79%。共有56家銀行分(支)行因額度等原因暫停受理首套房貸業(yè)務(wù),較上月新增14家。

以南京為例,河西10家樓盤同時將首付款提至八成,最高首付金額達840萬元,大部分在230萬元到600萬元之間。位于祿口的朗詩青春街區(qū),除將首付提至五成外,還要求購房者30天內(nèi)銀行必須下款,如無法下款將沒收10萬元定金另行出售。位于城北的保利朗詩蔚藍,貸款條件同樣十分苛刻:征信報告上顯示有消費類貸款,無論結(jié)清未結(jié)清均無法辦理貸款;有信用逾期一次以上也無法貸款;首套房利率上浮15%,二套房上浮20%等。

有機構(gòu)總結(jié)了最近一些樓盤在貸款方面的幾個共同點:兩個自然人合伙買房的不批貸款,共同還款人只接受夫妻或父母,大學(xué)生未必能貸款,征信報告上顯示有消費類貸款的、有信用逾期的未必能貸款,個體戶辦理貸款需要提供營業(yè)執(zhí)照,首付可能會提高,銀行統(tǒng)一貸款利率上浮15% ……所有這些限制都指向去杠桿。

除了降杠桿,還圍繞限貸進行聯(lián)網(wǎng)認定首房,認房又認貸,上海甚至還進行全國性聯(lián)網(wǎng)認定首套房,這使樓市炒作明顯降溫。

住房租賃放量

當(dāng)住房租賃剛提出之時,不少人還持觀望態(tài)度,如今,這一市場正在悄悄興起。

11月24日,南京約100套租賃房源同時在線上多渠道掛牌。幾天時間,?其中有兩渠道的訪問量便有近20萬。為降低租賃門檻,南京市規(guī)定,若租客在芝麻信用等信用體系中的個人信用達到一定分值,可以零押金入住。此外,南京市還將陸續(xù)批量掛牌7000間公寓式房屋房源。

據(jù)統(tǒng)計,自今年7月份住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等九部門下發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》以來,首批12個試點城市中已有北京、成都、杭州、廣州、武漢、南京、佛山等城市正式推出住房租賃交易服務(wù)平臺,合肥、廈門、沈陽也給出了住房租賃平臺的搭建時間表。

此外,北京市在2017年至2021年住宅用地供應(yīng)計劃中,提出要供應(yīng)租賃住房50萬套。上?!笆濉逼陂g,租賃住房供應(yīng)約70萬套,占新增市場化住房總套數(shù)的比例超過60%。杭州則提出,未來三年,新增租賃住房總量占新增商品住房總量的30%。

非試點城市也在積極推進住房租賃市場發(fā)展。比如,山東近日宣布,全省17市住房租賃綜合服務(wù)平臺建設(shè)正在同步建設(shè)中,不久將上線。據(jù)不完全統(tǒng)計,全國已有超過50個城市發(fā)布了有關(guān)住房租賃的政策措施,開始搭建統(tǒng)一的住房租賃平臺,并加速租賃土地供應(yīng)。

業(yè)內(nèi)人士認為,租賃房源掛牌政府平臺,對租房群體而言,解決了租房人群最頭疼的房源虛假、租期不穩(wěn)等問題,有利于住房租賃市場的發(fā)展。

嚴躍進表示,會議提到了要加快住房制度改革,應(yīng)該理解為第二次房改或開啟。過去的房改是福利分房制度到商品房住房制度的變革,現(xiàn)在提出房改,意味著租賃市場的發(fā)展會受到重視,同時對于住房開發(fā)和銷售等方面或有新調(diào)整。

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