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深度分析2018年樓市的趨勢(shì)與機(jī)會(huì)

  • 2017年11月17日 FanTianQing來源:今日頭條 212 5
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隨著調(diào)控政策的持續(xù),房價(jià)總體會(huì)呈現(xiàn)穩(wěn)中趨降走勢(shì),故2018年樓市將相對(duì)疲弱,預(yù)計(jì)在2017年商品房銷量創(chuàng)下歷史新高后,2018年銷量將出現(xiàn)負(fù)增長,從而帶來房地產(chǎn)投資增速的回落。

尋找三四線中的強(qiáng)者:

來自局部“人口繁榮”的證據(jù)

過去幾年,回歸一二線似乎已經(jīng)成為絕大多數(shù)房企的共識(shí),而三四線留給市場(chǎng)的刻板印象就是人口流出、需求不足,但從近兩年京滬人口負(fù)增長、農(nóng)民工回流等現(xiàn)象來看,我們不禁要問,三四線整體真的是一片死寂嗎?局部是否存在超預(yù)期的亮點(diǎn)呢?除了棚改貨幣化安置帶來的變相放水和一二線溢出效應(yīng)之外,三四線難道一點(diǎn)內(nèi)生需求支撐都沒有嗎?讓我們先從省級(jí)層面的人口流動(dòng)變化開始分析。

一.欠發(fā)達(dá)地區(qū)出現(xiàn)人口回流

人口增長分為自然增長和流動(dòng)增長(機(jī)械增長),自然增長是出生人口減去死亡人口,流動(dòng)增長是遷入人口減去遷出人口。從中期來看,人口的流動(dòng)增長對(duì)一個(gè)城市或區(qū)域更為關(guān)鍵。根據(jù)各省統(tǒng)計(jì)公報(bào),計(jì)算出各省常住人口的流動(dòng)增長率,發(fā)現(xiàn)自2012至2016年以來,15個(gè)省份人口流動(dòng)增長率在擴(kuò)大,除河南、江西外,2016年13個(gè)省份人口處于凈流入狀態(tài)(遷入人口大于遷出人口),15個(gè)省份大致可分為三類:

第一類是民營經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)的華東、華南省份,以浙江、福建、廣東為代表;第二類是傳統(tǒng)的打工人口輸出大省,以西南的川黔、中部的鄂皖為代表;第三類是受到國家政策重點(diǎn)扶持的邊疆大省,西藏、新疆、內(nèi)蒙古。

圖表8:全國各省人口流動(dòng)增長率

地域省份2016年凈流入

規(guī)模(萬人)2016年流動(dòng)

增長率2012-16年流動(dòng)增長率變化百分點(diǎn)

西南西藏3.070.940%0.55

華東浙江19.280.347%0.55

西北新疆11.990.504%0.50

中部安徽8.340.135%0.49

華南廣東68.730.629%0.48

西南四川29.270.355%0.33

中部河南-6.04-0.064%0.26

西南貴州2.480.070%0.26

中部江西-6.71-0.147%0.24

西北陜西2.850.075%0.18

中部湖北3.750.064%0.18

西南重慶18.140.598%0.11

華南廣西4.090.085%0.08

華北內(nèi)蒙古0.760.030%0.07

華東福建2.990.078%0.03

華北河北0.000.000%0.00

華北山西0.000.000%-0.01

華東江蘇0.490.006-0.02

西南云南-2.74-0.058%-0.04

西北青海0.00-0.001%-0.05

華北山東-7.80-0.079%-0.08

中部湖南-5.65-0.083%-0.08

西北甘肅-5.23-0.201%-0.11

東北黑龍江-10.94-0.287%-0.16

西北寧夏1.000.149%-0.16

東北遼寧-3.81-0.087%-0.26

華南海南-1.52-0.167%-0.33

東北吉林-20.15-0.735%-0.73

華東上海-5.24-0.217%-1.19

華北北京-6.55-0.301%-2.31

·天津12.330.793%-3.15

來源:wind,各省統(tǒng)計(jì)公報(bào)及統(tǒng)計(jì)年鑒,中泰證券研究所

二、從人口流向看樓市:

看好珠三角、長三角,京津冀相對(duì)乏力

1. 京津冀:出現(xiàn)整一片區(qū)人口流失

從上述計(jì)算的數(shù)據(jù)來看,東北、西北(除陜西、新疆)、華北區(qū)域(除內(nèi)蒙古)的絕大多數(shù)省市5年來均呈現(xiàn)人口流出擴(kuò)大的態(tài)勢(shì),在這些城市中,略超預(yù)期的是天津。作為京津冀城市圈中規(guī)模排名第二的城市,天津并未能有效吸納從北京流出的人口,自身人口凈流入規(guī)模逐年遞減,且周邊的河北、山東人口也是呈現(xiàn)小幅凈流出。根據(jù)百度大數(shù)據(jù)的《2017年春運(yùn)遷徙總結(jié)報(bào)告》,2017年春節(jié)前北京遷出人口占比靠前的五個(gè)省份分別是河北、河南、山東、山西、天津,其中除了河南之外,其余四省5年來人口流出并未出現(xiàn)改善,京津冀整一片區(qū)都出現(xiàn)了人口流失。

圖表9:北京人口流入來源五大省的人口凈流入變化

17年春節(jié)前遷出人口占比1216年人口凈流入規(guī)模變化(萬人)

北京0%-47.6

河北35.50%0.0

河南10.20%24.4

山東8.90%-8.0

山西5.50%-0.3

天津3.70%-42.2

來源:百度大數(shù)據(jù),各省統(tǒng)計(jì)公報(bào),中泰證券研究所

圖表10:北京、天津、山東人口凈流入規(guī)模(萬人)

房地產(chǎn),樓市,2018年樓市,深度分析2018年樓市的趨勢(shì)與機(jī)會(huì)


來源:各省統(tǒng)計(jì)公報(bào),中泰證券研究所

2. 長三角:

人口從上海向周邊的浙江、安徽、江西等省擴(kuò)散

和北京一樣,上海近5年來人口凈流入規(guī)模亦在不斷縮小,在2015年首次出現(xiàn)人口凈流出。但與京津冀不同的是,長三角人口成功實(shí)現(xiàn)了從核心城市向周邊的擴(kuò)散,上海人口流入來源前五大省中的浙江、安徽、江西等近年來均出現(xiàn)了人口回流,這些省份相對(duì)較好的人口消化和吸附能力側(cè)面反映了長三角發(fā)展相對(duì)均衡的區(qū)域經(jīng)濟(jì)。

圖表11:上海人口流入來源五大省的人口凈流入變化

17年春節(jié)前遷出人口占比1216年人口凈流入規(guī)模變化(萬人)

上海0.0%-28.3

江蘇28.0%-1.3

安徽20.7%29.4

浙江10.3%30.4

河南8.0%24.4

江西5.0%10.7

來源:百度大數(shù)據(jù),各省統(tǒng)計(jì)公報(bào),中泰證券研究所

圖表12:滬浙皖贛人口凈流入規(guī)模(萬人)

房地產(chǎn),樓市,2018年樓市,深度分析2018年樓市的趨勢(shì)與機(jī)會(huì)


來源:wind,中泰證券研究所

延伸閱讀

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