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134家房企存貨逾4.2萬億元上漲20%

  • 2017年11月14日 FanTianQing來源:網易新聞 776 47
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預計接下來行業(yè)將進入調整期,房企存貨轉化為現(xiàn)金難度增加。

房地產,房企,134家房企存貨逾4.2萬億元上漲20%

房企所面臨的問題有哪些?

負債逾6萬億元,貨幣資金9000億元的A股房企板塊,存貨攀升至4.2萬億元。

記者根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),截至2017年9月底,按照申銀萬國行業(yè)分類,剔除數(shù)據(jù)不全的上市房企,134家上市房企存貨總計超過4.2萬億元,同比增長20%。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進接受記者采訪時表示,近年來房企新增項目土地成本較高,貨值增加。同時,今年多數(shù)城市限價調控,房企拿不到理想預售價減緩了新盤銷售速度。此外,“京滬”對商業(yè)立項項目的限制性政策,導致商住市場進入冰凍期,部分房企此類存貨較多,成為大量滯銷品。

存貨攀升6900億元

值得關注的是,以萬科為首的A股9大房企存貨總計為2.3萬億元,占比接近55%。

對此,嚴躍進認為,房地產行業(yè)集中度進一步提升,劍指3000億元以上銷售目標的房企陣營壯大。更重要的是,在增量市場銷售規(guī)模增速減緩趨勢下,調控從嚴帶來的市場降溫效應也將持續(xù),預計接下來行業(yè)將進入調整期,房企存貨轉化為現(xiàn)金難度增加。

記者根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),截至2017年9月底,134家上市房企存貨總計4.2萬億元,與去年同期相比增加了6900億元,同比增長幅度為20%。

其中,存貨門檻在3000億元以上的有3家,合計存貨占比為34%;存貨1000億元-3000億元的房企有6家;500億元—1000億元的有11家;300億元-500億元的有10家;100億元-300億元的有29家。

據(jù)記者統(tǒng)計,截至2017年9月底,萬科存貨為5505.73億元,同比上漲23%;綠地控股存貨為4852.38億元,同比上升13%;保利地產存貨3924.69億元,同比上升32%。

對此,有業(yè)內人士表示,房企財務報表中的存貨指標包括了住房庫存、土地儲備、開工建設項目等指標,所以整個存貨規(guī)模會比實際上的待售住宅面積或金額要高。不過,嚴躍進認為,從占比來看,住房庫存規(guī)模是其中較大的一項。

事實上,房地產項目開發(fā)周期較長,庫存增加有其合理性,一般房企會儲備滿足未來3年發(fā)展需求的土地量,這是房地產行業(yè)的本身屬性。但近年來,房企拿地成本越來越高,存貨的貨值增加,加上市場波動、布局不合理,調控政策和企業(yè)本身的擴張欲望等因素,房企存貨一直處于攀升狀態(tài)。不過,若消化得當,存貨較多可提升房企業(yè)績,反之,若開發(fā)商不能加快項目周轉速度,在負債高企的壓力下,陷入困境則是大概率事件。

目前來看,鑒于過去兩年樓市銷售的火爆,今年房企將迎來歷史上銷售業(yè)績最高的一年。但記者注意到,仍有不少企業(yè)存貨周轉次數(shù)減少,存貨周轉天數(shù)變長,可見其運營能力和存貨管理水平變弱,項目適銷不對路,進而導致現(xiàn)金回流較慢,資金鏈承壓,對企業(yè)快速擴張造成阻力。另外,還有些企業(yè)雖存貨增長幅度較慢,甚至出現(xiàn)存貨大幅降低的現(xiàn)象,這并不意味這些房企運營健康。

庫存管理壓力加大

值得關注的是,記者觀察到,與去年同期相比,據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)顯示,在A股9大存貨超過1000億元的房企中,有些房企存貨低,存貨轉天數(shù)卻很高。

以首開股份為例,截至2017年9月底,據(jù)Wind資訊顯示,首開股份存貨約達1352億元,存貨周轉天數(shù)為3187天,而存貨為1445億元的招商蛇口,存貨周轉天數(shù)則為1796天。由此可見,不同企業(yè)的周轉速度不同,產品業(yè)態(tài)、資金沉淀規(guī)模和運營能力均存在差異。

事實上,今年以來,多城限價,不少房企的高端項目因限價政策,難以高價拿到預售許可證,低價則犧牲利潤,開發(fā)商不認可。僵局之下,項目銷售周期拉長,推高資金成本,減緩資產周轉速度。

鑒于此,在負債規(guī)模過高的壓力下,項目周轉速度幾乎決定著企業(yè)生死。有多位房企高管向記者透露,庫存管理是房企地產企業(yè)管理鏈條上非常重要的一環(huán),若該能力較弱,存貨周轉速度慢,流動性差,影響企業(yè)的短期償債能力,更影響企業(yè)擴張速度,雖然現(xiàn)在已經不是銷售規(guī)模論英雄的時代,但銷售規(guī)模排位靠前,運營能力較強的房企才能拿到低成本的融資,才能為企業(yè)運營輸血。

事實上,2018年來臨之后,還債高峰期也將到來,屆時融資渠道若繼續(xù)收緊,項目周轉速度仍在下降,幾乎相當于掐住了企業(yè)發(fā)展的咽喉。

對此,嚴躍進也認為,這一輪調控政策如此嚴厲之下,多個城市成交量都在下滑,包括商住類項目限購之后,房企的銷售壓力進一步增加,隨之而來的去庫存能力也將變弱,資金鏈有一定壓力。

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