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房企究竟為何要投資產(chǎn)業(yè)新城?

  • 2017年10月19日 FanTianQing來源:鳳凰網(wǎng) 1170 75
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易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析,投資產(chǎn)業(yè)新城可以借助產(chǎn)業(yè)運(yùn)作帶來更多發(fā)展空間和機(jī)會,其中,最直接和顯著的效益就是低成本拿地。

房企,投資產(chǎn)業(yè)新城,萬科

  房企投資產(chǎn)業(yè)新城的背后有何深意?

  日前,萬科對外宣布擬在成都新增投資2000億元,開展成都產(chǎn)業(yè)新城投資建設(shè)。實(shí)際上,與萬科類似,近年來,包括華夏幸福、中國金茂等越來越多的房企開始投資產(chǎn)業(yè)新城,少數(shù)大型房企更是將目標(biāo)瞄準(zhǔn)“城市級”大型項(xiàng)目。業(yè)內(nèi)人士指出,產(chǎn)城融合項(xiàng)目可以讓企業(yè)以更低成本拿地,同時,配套住宅無疑能給企業(yè)帶來穩(wěn)定的銷售額,同時,開發(fā)商也可借此在產(chǎn)業(yè)上下游開展物業(yè)服務(wù)、軌道交通、教育配套、倉儲物流等衍生行業(yè)業(yè)務(wù),尋找新的企業(yè)經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。

  城市級“大單”頻出

  連續(xù)兩月,萬科在成都簽下“造城”的“大單”。10月12日,成都市人民政府與萬科集團(tuán)舉行戰(zhàn)略合作框架協(xié)議簽約儀式。簽約儀式上,萬科集團(tuán)董事會主席郁亮稱,未來幾年,萬科集團(tuán)擬在成都新增投資2000億元,開展成都產(chǎn)業(yè)新城投資建設(shè)。據(jù)悉,簽約項(xiàng)目包括新建萬科集團(tuán)中西部區(qū)域總部基地、天府國際金融中心、空港新城萬科智慧物流城、簡州新城萬科生態(tài)夢想城和雙流區(qū)萬科創(chuàng)新夢想城等。

  其中,以9月4日已正式簽約的雙流區(qū)萬科創(chuàng)新夢想城為例,總占地面積約1.1萬畝,經(jīng)營性國有建設(shè)用地約5639畝,項(xiàng)目總投資達(dá)700億元。據(jù)介紹,該項(xiàng)目將建設(shè)總部基地集群、云創(chuàng)中心、雙創(chuàng)公社、國際醫(yī)院、國際學(xué)校、酒店、長租公寓、會議中心、文化藝術(shù)中心、購物中心等,包含產(chǎn)業(yè)、教育、科研、文化、雙創(chuàng)5個發(fā)展方向。建成投產(chǎn)后,年產(chǎn)值將達(dá)到270億元,稅收38億元。

  不只萬科,投資產(chǎn)業(yè)新城正在成為越來越多開發(fā)商的選項(xiàng)。10月12日,華夏幸福中標(biāo)安徽六安產(chǎn)業(yè)新城PPP項(xiàng)目;10月16日,榮盛房地產(chǎn)與唐山市玉田縣人民政府簽訂整體開發(fā)建設(shè)經(jīng)營唐山市玉田高鐵新城項(xiàng)目框架協(xié)議,就玉田縣高鐵新城土地整理與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)行合作。

  易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析,投資產(chǎn)業(yè)新城可以借助產(chǎn)業(yè)運(yùn)作帶來更多發(fā)展空間和機(jī)會,其中,最直接和顯著的效益就是低成本拿地。

  實(shí)際上,隨著核心城市土地資源的稀缺,房企正面臨土地成本快速上漲不斷蠶食企業(yè)利潤的問題。而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目通常頗具規(guī)模,除了產(chǎn)業(yè)之外,城市配套的商業(yè)、住宅用地往往具有傳統(tǒng)城市住宅用地不具備的價格優(yōu)勢,尤其是近年來不乏“城市級”大型產(chǎn)城融合項(xiàng)目涌現(xiàn),也給配套住宅開發(fā)帶來了廉價土地資源。隨著項(xiàng)目的滾動開發(fā),住宅項(xiàng)目將給新城帶來更多人口入駐、生活空間的同時,也可以給企業(yè)帶來穩(wěn)定的銷售額,從而平抑產(chǎn)業(yè)利潤的滯后性給企業(yè)帶來的風(fēng)險。

  開發(fā)商的野心

  “越來越多的房企開始考慮‘去開發(fā)商化’,并將自身定位為城市運(yùn)營商,”一位樓市觀察人士告訴北京商報記者,在該戰(zhàn)略思路的驅(qū)使下,房企的盈利模式也在發(fā)生變化。對于華夏幸福、招商蛇口、北大資源這些房企而言,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)正在逐漸成為它們的重要利潤來源,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的價值也在不斷被挖掘。

  以華夏幸福為例,該公司2017年1-9月累計銷售額達(dá)到1000.09億元,同比增長12.01%。產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)建設(shè)方面,三季度華夏幸福園區(qū)結(jié)算收入額同比增長了160.5%至51.5億元,同期產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套住宅簽約銷售額244.15億元,同比上漲16.7%,兩者總計銷售額295.65億元,同比增長29.12%。

  “從成功類型來看,當(dāng)前各類產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商的一個重要趨勢就在于,大城市周邊的中小城市越來越受到關(guān)注,包括固安、嘉善等,”上述業(yè)內(nèi)人士分析,類似城市的投資會更多地體現(xiàn)在交通設(shè)施配套不斷完善,城市投資價值不斷提升。從模式來看,以華夏幸福為代表的“政府引導(dǎo)、企業(yè)運(yùn)作、統(tǒng)一規(guī)劃、分步實(shí)施”的PPP模式備受市場推崇,而企業(yè)與政府也實(shí)現(xiàn)了雙贏。

  嚴(yán)躍進(jìn)表示,此類投資對于大城市周邊的中小城市機(jī)遇更多,例如河北省固安、浙江省嘉善等均為成功案例。隨著這些城市交通設(shè)施配套不斷完善,城市投資價值也在不斷提升。

  與華夏幸福關(guān)注核心城市周邊區(qū)域不同,中國金茂則選擇進(jìn)軍一二線城市。其中,上海星外灘是中國金茂在“城市核心綜合體”領(lǐng)域的代表,包括上海國際客運(yùn)中心和上海國際航運(yùn)中心,以東方明珠為中心,在黃浦江濱江核心區(qū)形成了超過2公里的核心商務(wù)區(qū);南京青龍山國際生態(tài)新城、青島金茂中歐國際城項(xiàng)目、重慶金茂國際生態(tài)城、長沙梅溪湖國際新城都是中國金茂“城市新城”項(xiàng)目代表。

  開發(fā)商正在從以往的“開發(fā)+持有”的運(yùn)營模式向城市運(yùn)營商模式轉(zhuǎn)變。以中國金茂為例,與此前開發(fā)的住宅+酒店、寫字樓、公寓的類型不同,引進(jìn)了不同產(chǎn)業(yè)作為其中重要業(yè)態(tài),其中,大文化、大健康、大科技產(chǎn)業(yè)是當(dāng)中的主要角色。

  萬科也有與之類似的想法。在與成都市簽約時郁亮表示,未來公司可以在成都做很多方面的配套服務(wù),從房子的賣到租以及物業(yè)服務(wù)、軌道交通、教育導(dǎo)入、倉儲物流等。

  產(chǎn)城項(xiàng)目的“資本論”

  “買地蓋房子,賣樓賺錢的模式不可能永遠(yuǎn)持續(xù),開發(fā)商轉(zhuǎn)型城市運(yùn)營商是房企投資產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目的中遠(yuǎn)期目標(biāo)?!痹谏鲜鰳鞘杏^察人士看來,傳統(tǒng)的住宅開發(fā)模式下企業(yè)利潤率正在持續(xù)下滑;同時,政策調(diào)整下,國家大力振興實(shí)體經(jīng)濟(jì),以及“房子是用來住的,不是用來炒的”方向的根本變化都預(yù)示著,未來的政策大環(huán)境將是打壓短期套利,資金將向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)移。而產(chǎn)業(yè)新城會成為實(shí)力房企轉(zhuǎn)型以及多元發(fā)展的新選擇。

  但值得注意的是,與普通地產(chǎn)開發(fā)相比,城市級項(xiàng)目開發(fā)不僅門檻更高,更需要開發(fā)商在上下游擁有全產(chǎn)業(yè)的支撐能力和實(shí)力,因此這并不是普通企業(yè)所能參與的“游戲”。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的客戶面向企業(yè)和政府,產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)高,開發(fā)難度大,涉及融資、開發(fā)、服務(wù)、招商、產(chǎn)業(yè)培育等問題。尤其是產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入是關(guān)鍵,否則很容易淪為借助以產(chǎn)業(yè)運(yùn)營為名,行圈地蓋房之實(shí)。此外,項(xiàng)目開發(fā)前期的資本最為關(guān)鍵,畢竟產(chǎn)業(yè)新城建設(shè)存在周期久、占用資金大,資金回收期長等問題。

  值得一提的是,針對資金的問題,目前已有開發(fā)商設(shè)立了資產(chǎn)支持專項(xiàng)計劃發(fā)行資產(chǎn)支持證券;聯(lián)合投行合資成立資本平臺等不斷進(jìn)行融資創(chuàng)新也正在成為開發(fā)商應(yīng)對的手段。

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