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監(jiān)管趨嚴(yán) 房地產(chǎn)中介們的金融夢被逐漸扼殺

2017年5月11日     來源:香港鳳凰周刊      編輯:ZhangHongYuan      繁體
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如今房地產(chǎn)中介旗下的互聯(lián)網(wǎng)平臺或者被剝離,或者長時間沒有新的標(biāo)的,就像一個“植物人”,殘喘維系。

  2016年的春天,正在中國房地產(chǎn)中介開始陸續(xù)唱響和布局更大的金融版圖的時候,由上海鏈家違規(guī)發(fā)行金融產(chǎn)品推高杠桿引發(fā)的房產(chǎn)中介金融業(yè)務(wù)危機(jī),推倒了整個行業(yè)的多米諾骨牌;隨后,多地火速叫停首付貸等違法違規(guī)的金融產(chǎn)品和服務(wù)。而后一年,各家中介的房地產(chǎn)金融野心,基本被逐漸扼殺。

房地產(chǎn)中介,房地產(chǎn)中介金融夢

  2017年3月,原中國平安旗下的房地產(chǎn)平臺“平安好房”董事長莊諾確認(rèn)加盟中民投,此前,他曾對媒體稱,“在調(diào)控日益趨嚴(yán)的金融環(huán)境下,首付貸叫停,P2P被嚴(yán)控,創(chuàng)新產(chǎn)品要嚴(yán)格做好風(fēng)控十分不易。”一位知情人士坦言,“類似于平安好房等互聯(lián)網(wǎng)金融平臺,基本上被認(rèn)為是失敗的,管理團(tuán)隊也出現(xiàn)了人才流失的問題?!?/p>

  3月24日,央行再次發(fā)聲,各房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不得提供或與其他機(jī)構(gòu)合作提供首付貸、尾款貸等違法違規(guī)金融產(chǎn)品和服務(wù)。對使用首付貸等金融產(chǎn)品加杠桿的客戶,應(yīng)拒絕發(fā)放貸款。這個表態(tài)讓那些等待反轉(zhuǎn)和回暖的平臺,幾乎完全斷了迎接“春天”的念頭。

  被“扼殺”后的中介系互聯(lián)網(wǎng)金融平臺

  3月7日,北京發(fā)布樓市最嚴(yán)新政后,不僅認(rèn)房又認(rèn)貸,且二套房首付比例提高至60%,絕大部分賣一買一的需求,實際首付成本提高了幾十萬到數(shù)百萬不等。一些先賣后買的在途交易的換房者,不僅面臨首付無法湊齊而一夜無房的境地,更面臨違約的風(fēng)險。

  但是如果發(fā)生在2016年3月以前,他們面臨的突如其來的絕望,或許可以大大的緩解和補(bǔ)救。

  因為那時,正值中介推出的首付貸快速斬殺市場。

  首付貸,可以簡單理解為,通過互聯(lián)網(wǎng)平臺,為購房支付能力不足或需資金周轉(zhuǎn)的購房者提供首付部分不同比例的貸款,平臺另一端連接的是有投資理財需求的投資者。

  類似于這樣的業(yè)務(wù),這樣的平臺是地產(chǎn)中介打開金融大門的窗口。

  成立于2001年的老牌房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司鏈家,是其中最具典型性的代表。資料顯示,自2014年11月29日上線的鏈家理財主要是通過線上線下相結(jié)合,提供過橋融資,線上對接投資理財需求的投資人,線下對接在鏈家辦理購房業(yè)務(wù)的業(yè)主,形成買賣——支付——理財?shù)姆慨a(chǎn)金融閉環(huán)模式。根據(jù)官方答復(fù),鏈家理財是為了促成房產(chǎn)交易,填補(bǔ)銀行貸款和房產(chǎn)交易短期借款需求之間的空白。

  在鏈家看來,金融未來的市場和前景想象空間巨大,這是依托互聯(lián)網(wǎng)整合房地產(chǎn)和金融的絕妙切入點(diǎn)。

  數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示,截至2016年2月23日,鏈家理財平臺累計投資金額已超過1755億元,用戶超31萬人,單日最高成交量近2億元,日均成交量超過3800萬元,人均投資金額超過16萬元。

  如此迅速壯大的業(yè)務(wù)模式,2015年在眾多地產(chǎn)中介和P2P平臺中迅速鋪開。那一年,多數(shù)地產(chǎn)中介平臺推出了類似于首付貸這樣的金融產(chǎn)品,布局基于P2P平臺的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。比如,搜房網(wǎng)推出的“天下貸”、平安旗下的“平安好房”、我愛我家旗下的“我家貸”等。

  直到2016年2月23日上海市消保委新聞發(fā)布會上,“鏈家被指存在隱匿房源信息,提供‘高息短借’等問題”的消息一出,自擔(dān)保、超額擔(dān)保、高利貸、關(guān)聯(lián)公司等一系列問題被暴露。這些地產(chǎn)中介磨刀霍霍將要奔往的蜃樓,開始頃刻間迅速坍塌。

  隨后,多地開始對地產(chǎn)中介的違規(guī)行為進(jìn)行排查,責(zé)令整改,首付貸等金融產(chǎn)品被明令禁止。

  去年年底至今,這些曾經(jīng)需要秒殺的首付貸、尾款貸類理財產(chǎn)品,在各家的互聯(lián)網(wǎng)金融平臺上銷聲匿跡。

  “現(xiàn)在暫時沒有任何標(biāo)。”

  “從去年年底開始就沒有新標(biāo)了?!?/p>

  “什么時候恢復(fù),目前沒有任何信息,請持續(xù)關(guān)注我們平臺?!?/p>

  這是我家貸客服給出的答復(fù),而平安好房等平臺,類似的P2P產(chǎn)品均已下架。

  鏈家理財,在今年1月3日,被“鏈鏈金融”這個完全獨(dú)立的品牌代替。其經(jīng)營主體也發(fā)生變更,但管理團(tuán)隊和業(yè)務(wù)主體并未發(fā)生變化。這也意味著,理財業(yè)務(wù)正式從鏈家地產(chǎn)旗下被拆分出來,變成一項獨(dú)立業(yè)務(wù)來運(yùn)營。但據(jù)媒體稱,鏈鏈金融的實際控制人仍是左暉——鏈家地產(chǎn)董事長。

  平臺信息顯示,從1月4日運(yùn)營以來,鏈鏈金融一直經(jīng)營“家多寶”產(chǎn)品,項目信息顯示,該項目是為借款人使用資金用于裝修或購買家具家電。

  陸媒報道稱,鏈鏈金融方面曾坦言,鏈鏈金融作為全新獨(dú)立的品牌啟動運(yùn)營,是基于合規(guī)發(fā)展的需求。

  “監(jiān)管層對中介行業(yè)從事地產(chǎn)金融的嚴(yán)控日趨嚴(yán)格,使得這類業(yè)務(wù)基本上被扼殺了?!币晃徊辉竿嘎缎彰臉I(yè)內(nèi)人士稱。

  最初的夢想

  鏈家副總裁、CFO魏勇曾在接受媒體采訪時稱,“目前(鏈家)金融業(yè)務(wù)已占整體盈利的近10%,在未來5年里做到50%也是有可能的。”

  在他看來,鏈家在北京二手房市場的占有率為50%左右,也就是說2015年全年成交的20萬套二手房中,有10萬套左右都經(jīng)鏈家成交。而截至2016年初,鏈家金融在鏈家客戶中的市場滲透率在17%左右,這意味著還有80%的空間有待開發(fā)。

  此外,根據(jù)其分析,中國住宅房屋大概有200萬億元的資產(chǎn),美國也有約合200萬億元,但是美國的按揭貸款余額80萬億元,中國僅10萬億元。同樣價值的產(chǎn)品,由于美國的相關(guān)金融化率是80∶200,而中國是10:200,結(jié)論是中國有190萬億元的房產(chǎn)沒有進(jìn)行金融化的任何杠桿運(yùn)作。

  “伴隨著存量房交易活力的進(jìn)一步激發(fā),未來的市場空間或許將比預(yù)想中更為寬廣?!?/p>

  2016年初,有媒體拿到的一份鏈家項目投資計劃書顯示,鏈家對金融業(yè)務(wù)的未來有著明確規(guī)劃。計劃書顯示,鏈家金融業(yè)務(wù)包括理財和住房短期借貸兩部分,其中還將抵押消費(fèi)貸、房產(chǎn)眾籌等業(yè)務(wù)設(shè)計為可能的資產(chǎn)證券化方向。

  這樣的野心并非只有老牌地產(chǎn)中介才有。

  高管出走的平安好房,原本也想打出一手漂亮的地產(chǎn)金融牌。

  2014年由中國平安創(chuàng)辦的平安好房,組建的初衷,就是想通過金融業(yè)務(wù)切入新房、二手房銷售和租房業(yè)務(wù),提高房地產(chǎn)金融滲透率,并且曾經(jīng)將2016年互聯(lián)網(wǎng)金融的目標(biāo)大幅上調(diào):規(guī)模達(dá)到1000億元,帶動的房產(chǎn)銷售額超過4000億元。

  以其核心金融產(chǎn)品貨幣基金“好房寶”為例,有購房打算的投資者把錢先存在“好房寶”里,享受貨幣基金4%-5%的年化收益,資金隨時可以轉(zhuǎn)出;投資者如果有購房意愿,平安好房可以把這筆基金轉(zhuǎn)給開發(fā)商,其年化收益可達(dá)14%以上,比貨幣基金收益多出的部分,則由平安好房或者地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)。“好房寶對開發(fā)商來說就是用金融提前鎖定客戶,對購房者來講就是認(rèn)籌款購房準(zhǔn)備金的投資理財增值。”莊諾在接受媒體采訪時解釋。

  但所有當(dāng)時看來深謀遠(yuǎn)慮的思考和規(guī)劃,都難以掩蓋背后自擔(dān)自保、違規(guī)放貸等問題,在加大房地產(chǎn)杠桿的同時,使房地產(chǎn)和金融兩種風(fēng)險相疊加,隱患無窮。

  尷尬未來

  除了央行的表態(tài),各地陸續(xù)出臺了相關(guān)政策,不斷重申地產(chǎn)中介的金融服務(wù)紅線。

  2016年12月,北京市住建委、市發(fā)改委等9部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)〈住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見〉通知》,明確房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)包括收集、記錄、核查、發(fā)布房源、客源信息,協(xié)助或代理洽談、簽訂房地產(chǎn)交易合同等服務(wù)內(nèi)容?!懊鞔_業(yè)務(wù)的同時,其實也厘清了不動產(chǎn)登記、金融、經(jīng)營管理等非房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)性質(zhì),禁止房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)捆綁這類服務(wù)并收取費(fèi)用。”

  多地多輪對房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的整頓此起彼伏。結(jié)果是,今年3月份的集中整頓中,“金融服務(wù)”這樣的字眼已經(jīng)消失不見。這也許意味著,地產(chǎn)中介針對類似的業(yè)務(wù),已經(jīng)整改得卓有成效。

  易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受采訪時表示,對于普通的中介機(jī)構(gòu)來說,此類金融支持減少以后,房屋中介買賣就相對缺少底氣。

  “過去存在類似的情況,比如說房主賣一買一的時候,為了趕時間,往往中介會提供一些額外的資金扶持,這樣就不影響這兩筆業(yè)務(wù)。但現(xiàn)在類似資金扶持會被理解為是為首付提供資金支持,往往被認(rèn)定為違規(guī),所以后續(xù)如何看待此類金融業(yè)務(wù),也是中介本身急需知道的?!?/p>

  他認(rèn)為,后續(xù)地產(chǎn)類金融公司會比較尷尬,關(guān)鍵是看政策走向。他預(yù)計,監(jiān)管層會對此類金融業(yè)務(wù)進(jìn)行限制,如提供金融服務(wù)可以,但要針對一些合規(guī)的購房尤其是換房需求進(jìn)行,同時不允許提供首付貸等名義?!傲硗鈱τ谙冉桓顿Y金理財后購房獲取折扣等做法,可能也還是會成為進(jìn)一步改革的內(nèi)容,很難說會完全取消。”

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