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合肥房價每平降4千元無人問津? 業(yè)內(nèi):大幅下跌為"假象"

2017年2月6日     來源:每日經(jīng)濟新聞      編輯:HeDaoHui      繁體
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近日,由胡潤研究院與萬國置地聯(lián)合發(fā)布的全球房價指數(shù)顯示,合肥房價由于漲幅超過40%,位居2016年全球房價漲幅第一,由此可見合肥房價在去年的漲價力度。不過,進入今年1月份以來,特別是春節(jié)假日期間,關(guān)于合肥樓市暴跌的信息不斷傳出,在這兩天一度成為輿論的熱點。
  大幅下跌為"假象"

  如果根據(jù)二手房東的投訴來看,合肥的房價好像出現(xiàn)了下跌,但是事實情況并非如此。

  媒體記者從多位合肥房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士了解到,這兩天傳出的合肥房價出現(xiàn)暴跌的現(xiàn)象,僅僅是部分二手房房東降價掛牌導致,并不能代表合肥樓市的整體現(xiàn)狀,特別是新房價格并未出現(xiàn)大幅下跌。

  對此,上述孫經(jīng)理還對記者說:這些急于降價掛牌的二手房房東,大都是此前殺入合肥的投資客,在合肥出臺限購令后,樓市趨于穩(wěn)定,這些投資客急于抽身,所以選擇降價出售房源。但問題是,由于限購令的出臺,使得很多購房者開始處于觀望局面,購房者買漲不買跌的心理再次出現(xiàn),這也導致了一些二手房房東即使降價出售,也難以賣掉手中持有的房源。

  二手房房東下調(diào)價格急于出售,那么新房的價格如何?為此,媒體記者從多家目前在售的合肥樓盤了解到,他們并未聽說有樓盤價格出現(xiàn)大跌,目前他們在售的樓盤價格,與春節(jié)之前,和去年12月份的價格相比,并未出現(xiàn)太大變化。

  其中,一家大型房企安徽公司的陳姓經(jīng)理對記者說:

  公司在合肥在售的兩家樓盤價格和去年12月份相比,并無太大變化,整個濱湖區(qū)和政務(wù)新區(qū)的新房價格也沒有出現(xiàn)網(wǎng)上所說的大跌情況,價格基本保持穩(wěn)定??赡軙袠O個別樓盤在春節(jié)期間,為了促銷吸引購房者眼球,作出了一定的下調(diào),但是下降幅度也不大,對合肥樓市價格整體并無影響。

  而合肥本地媒體《安徽商報》的報道顯示,1月合肥市區(qū)和三縣共有14家樓盤價格出現(xiàn)變動,其中2家價格上漲,8家價格下跌,4家新盤首開。在價格下跌的樓盤中,蜀山區(qū)有2家樓盤價格下跌,一個是長江西路沿線某樓盤,降價0.78元/平方米,另一個是南二環(huán)邊某樓盤降價250元/平方米;新站區(qū)兩樓盤降價均未超過0.5元/平方米;高新區(qū)某樓盤降價0.21元/平方米。

  對此,合肥房房地產(chǎn)資深人士張斌對記者說:部分二手房房東掛牌價格,不能代表合肥樓市整體局面,所謂合肥樓市價格出現(xiàn)暴跌的說法,更多的是那些二手房投資客急于套現(xiàn),營造出的一個假象。

  業(yè)內(nèi)人士:2017年樓市以穩(wěn)為主

  而合肥學院房地產(chǎn)研究所副所長凌斌也表示,目前樓市保持平穩(wěn)健康發(fā)展的總基調(diào)沒有變,全國范圍內(nèi)的調(diào)控只是針對部分過熱區(qū)域。合肥在幾個月的限購等調(diào)控下,數(shù)據(jù)顯示全市均價并沒有出現(xiàn)較大的漲跌。個別樓盤降價并不能代表整個樓市,后續(xù)走勢還有待觀察。

  雖然價格下跌為假象,但是合肥樓市的成交量確實出現(xiàn)了大幅下滑的局面。

  根據(jù)合肥房地產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,今年1月,合肥市區(qū)9區(qū)成交一手商品住宅1384套,同比降幅超過80%,三縣累計成交1108套。

  而根據(jù)去年1月合肥365地產(chǎn)家居網(wǎng)等數(shù)據(jù),當月合肥市區(qū)9區(qū)銷售一手商品住宅7564套,均價尚未破萬;三縣共成交5116套。

  值得注意的是,從總體上看,今年1月在限購等一系列調(diào)控措施下,成交量萎縮明顯。

  對此,張斌對媒體記者說:合肥樓市成交量的下跌,在很多開發(fā)商是有預(yù)估的。之所以出現(xiàn)如此大幅的下跌,是因為去年合肥樓市價格的瘋漲,吸引了剛需、改善型和投資客的大量涌入,嚴重透支了潛在的購房者,在限購令出臺之后,很多購房者變得更加理性,開始處于觀望局面,所以導致了1月份成交量如此大的下滑。

  業(yè)內(nèi)人士也表示,這種成交量的下跌,會在接下來的幾個月延續(xù),但是下跌幅度不會比1月份那么大,會有所收縮。

  根據(jù)1月份熱點城市樓市的上市量和成交情況,一些業(yè)內(nèi)人士分析認為,整個市場開始冷靜下來了,2017年樓市將以穩(wěn)為主。

  此外,央行于昨日(2月3日)將7天期逆回購利率從2.25%上調(diào)至2.35%,14天從2.4%上調(diào)至2.5%,28天從2.55%調(diào)至2.65%;同時,根據(jù)媒體報道,將隔夜SLF利率從2.75%上調(diào)至3.1%,7天SLF利率從3.25%上調(diào)至3.35%,1個月SLF利率從3.6%上調(diào)至3.7%。

  對此,海通證券姜超認為,地產(chǎn)凜冬將至。他表示:截至16年9月末,銀行住房貸款平均利率為4.52%,銀行房貸的平均期限應(yīng)該在10年以上,當時10年期國開債利率只有3.13%,但是目前10年期國開債利率已經(jīng)接近4.1%,而國開債是完完全全的政府信用,對銀行而言不用占用任何風險資本,但是發(fā)放房貸要計提50%的資本占用,而銀行是高利潤率高杠桿行業(yè),其資本金有限,因而資本占用的成本極高,所以按照目前4.1%的國開債利率,從歷史數(shù)據(jù)比較來看合理的房貸利率應(yīng)該在5.5%左右,比目前的水平高出100bp.

  所以,央行確認貨幣市場加息的結(jié)果,其實意味著房貸利率存在著大幅上調(diào)的風險,目前5年期以上貸款基準利率為4.9%,這意味著按照5.5%的合理水平,所有的折扣房貸將全部絕跡,否則銀行不如去買債。

  而2016年房地產(chǎn)市場的異常繁榮,本來就沒有人口結(jié)構(gòu)的支撐,全靠天量的房貸支撐,如果未來房貸利率持續(xù)上行,疊加政府對部分一二線城市投機購房限購限貸的鋪開,地產(chǎn)銷量或?qū)⒊掷m(xù)下行,而地產(chǎn)市場的嚴冬或?qū)⒌絹怼?/p>

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