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2017房企投資指南出爐 哪些城市值得投資?

2017年2月6日     來源:經(jīng)濟觀察報      編輯:HeDaoHui      繁體
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2016年,中國商品房銷售金額達(dá)到了空前絕后的12萬億。2000年以來中國商品房市場的發(fā)展,減去2007年-2008年和2013年-2014年的兩次調(diào)控,2016年正好是哈里斯周期瘋狂上漲的最后一年,又被哈里斯稱為“勝利者的詛咒”,此后,市場將進入為期4年的泡沫破裂期。以下內(nèi)容為對2

樓市

  2016年,中國商品房銷售金額達(dá)到了空前絕后的12萬億。2000年以來中國商品房市場的發(fā)展,減去2007年-2008年和2013年-2014年的兩次調(diào)控,2016年正好是哈里斯周期瘋狂上漲的最后一年,又被哈里斯稱為“勝利者的詛咒”,此后,市場將進入為期4年的泡沫破裂期。以下內(nèi)容為對2017年房地產(chǎn)投資給出了詳細(xì)建議。

  毫無疑問,2017年-2020年對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言,必然是風(fēng)控和投資大年,開發(fā)商一方面需要做好風(fēng)險控制,另一方面也要把握周期波動帶來的低位投資機會。盡管從周期上來看,中國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入到高風(fēng)險區(qū)間,但我們?nèi)匀幌M氐椒康禺a(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的本質(zhì)——“現(xiàn)金流”和“內(nèi)部收益率”,尋找十大優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)投資標(biāo)的城市,避開行業(yè)的“勝利者的詛咒”。

  現(xiàn)金流

  “現(xiàn)金流”取決于市場規(guī)模,而市場規(guī)模擴大的基礎(chǔ)來自于人口增量。我們整理了全國30大重點城市2001-2015年15年間的人口數(shù)據(jù),通過數(shù)學(xué)建模對各城市人口發(fā)展趨勢進行預(yù)測。

  未來5年,北上廣深的人口壓力依然很大,與此同時,土地的供應(yīng)卻非常有限,這就決定了這四個一線城市未來的地價依然會高燒不止。

  然而,人口增量高,只意味著住房需求旺盛,并不表示房價上漲動力強或上漲幅度大。所以,開發(fā)商在一線城市,即便投資拿地得當(dāng),也很難獲取暴利的。

  從這個角度看,在一線城市爭奪地王的風(fēng)險遠(yuǎn)大于回報,倒不如全力布局都市圈,如環(huán)北京、環(huán)上海和臨深區(qū)域,土地獲取成本更低,風(fēng)險更低,可以為更多的外溢剛需提供高性價比產(chǎn)品,從而獲得快速穩(wěn)健的規(guī)模增長。

  同時也可以看到,蘇州、合肥、重慶、成都、鄭州、杭州等強二線城市,人口增量也很高,這些城市也是值得開發(fā)商關(guān)注的重點城市。

  比較讓人意外的是,南京和天津表現(xiàn)出了人口增長乏力的趨勢,對追求規(guī)模的開發(fā)商而言,或許是時候調(diào)整在這兩個城市的經(jīng)營投資策略,從規(guī)模增長轉(zhuǎn)向質(zhì)量增長。

  內(nèi)部收益率

  “內(nèi)部收益率”的提升取決于兩大因素,一是城區(qū)土地的稀缺性,供不應(yīng)求的城市,房地產(chǎn)開發(fā)的周轉(zhuǎn)率更高,二是房價泡沫風(fēng)險低,房價合理且未來上升空間大的城市,房地產(chǎn)開發(fā)的利潤率更高。城區(qū)土地稀缺性方面,我們采集了30大城市的網(wǎng)格化自駕交通、公共交通大數(shù)據(jù),計算城市實際建成區(qū)的面積,并計算各個城市實際建成區(qū)、核心建成區(qū)分別占全市面積的比例,即實際城市化率及都心化率,以此判斷各城市的土地稀缺性。

  城市化率代表城市蔓延、攤大餅范圍的大小,都心化率代表城市成熟配套覆蓋范圍的大小。

  依據(jù)城市化率及都心化率可將城市劃分為三種類型,規(guī)模主導(dǎo)型城市、規(guī)模&利潤雙收型城市及利潤主導(dǎo)型城市。

  其中,規(guī)模&利潤雙收型城市是最值得關(guān)注的類型。這類城市城市化率在30%-70%之間,都心化率在10%-30%之間,處于城市化快速發(fā)展階段。具體城市方面,蘇州、廣州、北京和寧波具有人口增量的支撐,發(fā)展?jié)摿Ω?,?guī)模和利潤兩方面均可發(fā)力,而珠海、常州、無錫、南京及天津未來缺少人口增量,需更注重投資安全,精選投資區(qū)域。

  利潤主導(dǎo)型城市,城市化率超過70%或都心化超過30%,已進入城市化中后期,規(guī)模擴張遭遇瓶頸,需積極關(guān)注舊改等城市更新的存量市場,精耕細(xì)作,以獲取利潤為主。 具體城市上,深圳、上海作為城市群核心城市,且未來人口增量巨大,在注重舊改的同時也可積極布局環(huán)都市圈,享受城市群區(qū)域一體化的紅利,向腹地要規(guī)模。東莞、佛山未來人口增量相對有限,未來發(fā)展需更注重與廣深的同城化,引入廣深中高端客群,提升利潤空間。

  規(guī)模主導(dǎo)型城市,這類城市的城市化率在30%以下,都心化率在10%以內(nèi),處于城市化起步階段,城市規(guī)模的突破、城市骨架的拉大是其發(fā)展的主題。這類城市需區(qū)別對待,對合肥、重慶、成都、鄭州、杭州這些未來人口增量大的城市,可積極獲取潛在城市拓展區(qū)的土地,將增量人口導(dǎo)入拓展區(qū),快速做大規(guī)模。而對像昆明、青島、濟南、沈陽這些未來人口增量乏力的城市,拓展區(qū)將面臨缺客的風(fēng)險。

  房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險

  房價泡沫風(fēng)險方面,我們采用國際通用的房價收入增速比指標(biāo),房價收入增速比大于1的為一般泡沫,大于2的為嚴(yán)重泡沫。

  房價泡沫風(fēng)險嚴(yán)重的城市中,北上廣深全部入圍,一線城市房價短期內(nèi)已遭遇天花板,需要通過未來產(chǎn)業(yè)升級、居民收入增加來消化。

  二線城市中,東莞、天津、廈門房價泡沫也已經(jīng)相當(dāng)嚴(yán)重,房價的維持需要靠改善及高端等彈性需求來支撐,剛性需求逐漸被迫退出市場或轉(zhuǎn)向二手市場,市場存在大幅波動的風(fēng)險。

  已經(jīng)開始出現(xiàn)泡沫風(fēng)險的主要為熱點二線城市,市場將從剛需為主轉(zhuǎn)向剛需、改善并重。無泡沫風(fēng)險的城市中,值得特別關(guān)注的是房價經(jīng)過大幅上升后的合肥,房價依然健康,仍存在整體向上抬升的空間,其次杭州、成都等蓄勢待發(fā)的城市也仍有較好的機會。

  結(jié)合市場規(guī)模、建成區(qū)土地稀缺性及房價泡沫風(fēng)險進行綜合評估,2017年最值得投資的城市——規(guī)模&利潤型城市為蘇州和寧波;利潤型城市為佛山,規(guī)模型城市為合肥、重慶、成都、鄭州、杭州、大連和武漢。

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