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Annual Research and Consultation Report of Panorama survey and Investment strategy on China Industry
《2014-2020年青島市黃島區(qū)工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場深度調研及投資價值分析研究報告》由中研普華青島市黃島區(qū)工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)分析專家領銜撰寫，主要分析了青島市黃島區(qū)工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的市場規(guī)模、發(fā)展現(xiàn)狀與投資前景，同時對青島市黃島區(qū)工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展做出科學的趨勢預測和專業(yè)的青島市黃島區(qū)工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)分析，幫助客戶評估青島市黃島區(qū)工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投資價值。
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工業(yè)地產(chǎn)指工業(yè)類土地使用性質的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，有別于住宅、商業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質用地。工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫及工業(yè)研發(fā)樓宇等。作為工業(yè)企業(yè)，工業(yè)地產(chǎn)不僅僅是生產(chǎn)資料，更是一項可以融資的資產(chǎn)，而且，隨著工業(yè)地產(chǎn)價值的逐步發(fā)現(xiàn)，工業(yè)地產(chǎn)更可以實現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)保值、增值的功能。
與青島市區(qū)一海之隔的黃島區(qū)，從地域、經(jīng)濟發(fā)展、以及較為獨立的保稅區(qū)、大學區(qū)、產(chǎn)業(yè)園來看，與上海的浦東開發(fā)區(qū)有許多相近的地方，尤其是已經(jīng)建成和在建的跨海大橋、海底隧道，將青島與一海之隔的黃島連接起來。從發(fā)展趨勢分析，由于跨海大橋和海底隧道的建設，拉近了青島、黃島、膠州之間的距離，黃島成為青島工業(yè)地產(chǎn)資源的爭奪地。
特別是由于青島市區(qū)發(fā)展趨近飽和，近年來，黃島成為青島市工業(yè)用地出讓的主力軍，黃島基礎設施建設日趨完善，圍繞著石化、家電等產(chǎn)業(yè)建立的產(chǎn)業(yè)鏈條日趨完整，黃島區(qū)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)非常的火熱，黃島在現(xiàn)代工業(yè)、港口運輸、土地儲備上，正是承接青島經(jīng)濟外延發(fā)展的最佳時機，黃島有條件擔起“青島浦東”工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的角色。
目前，整個黃島區(qū)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)主要是自用為主，專業(yè)的廠房租售開發(fā)商比較少，整個黃島區(qū)除哈高科重點開發(fā)標準化租售廠房并專業(yè)化統(tǒng)一管理外，少有大規(guī)模廠房租售開發(fā)，從黃島區(qū)房地產(chǎn)銷售統(tǒng)計來看，工業(yè)地產(chǎn)未列入專門的統(tǒng)計范疇，出售量幾乎可以忽略不計。目前從黃島區(qū)工業(yè)廠房的租售信息來看，一是廠房面積大多偏小，80%以上都是數(shù)百平小型廠房；二是廠房非常分散，多是個體經(jīng)營，廠房大多是二手轉讓，缺少積聚性專業(yè)管理的大規(guī)模標準化廠房租售。
2013年以來，新注冊黃島區(qū)外投資、注冊資本5000萬元以上的項目中，誠匯雙達生物科技項目、國信遠洋漁業(yè)項目、明陽風電技術項目等9個項目注冊資本達7.67億元。青島魯海豐投資有限公司，注冊資本1億元，將投資101.7億元建設中國北方國際水產(chǎn)品交易中心和冷鏈物流基地，規(guī)劃近期深海魚類年交易量即達100萬噸，交易額150億元。這些大項目的引進及建設，對黃島區(qū)經(jīng)濟布局優(yōu)化、產(chǎn)業(yè)聯(lián)動、質量提升及轉型升級等方面將產(chǎn)生重要影響?！?a >十二五”期間黃島區(qū)將搶抓“橋隧時代”機遇，立足大青島“環(huán)灣型”城市新格局，努力打造世界級的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，力爭用五年時間，把青島經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)基本建設成為高端產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。
第一章 工業(yè)地產(chǎn)概述 8
第一節(jié) 工業(yè)地產(chǎn)的基礎界定 8
一、工業(yè)地產(chǎn)的定義 8
二、工業(yè)地產(chǎn)的特性 8
（一）政策主導性 8
（二）區(qū)域性分析 9
（三）項目增值性 9
（四）投資回收期長 10
三、工業(yè)地產(chǎn)的分類 11
（一）物流倉儲 11
（二）工業(yè)廠房 12
（三）工業(yè)研發(fā)樓宇 14
第二節(jié) 工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式 15
一、工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式 15
（一）開發(fā)主體 15
（二）操作手段 16
（三）所需外部條件 16
（四）開發(fā)模式流程 16
（五）開發(fā)模式案例 17
二、主體企業(yè)引導模式 19
（一）開發(fā)主體 19
（二）操作手段 19
（三）所需外部條件 19
（四）開發(fā)模式流程 19
（五）開發(fā)模式案例 20
三、工業(yè)地產(chǎn)商開發(fā)模式 21
（一）開發(fā)主體 21
（二）操作手段 21
（三）所需外部條件 21
（四）開發(fā)模式流程 21
（五）開發(fā)模式案例 22
四、綜合開發(fā)模式 23
（一）開發(fā)主體 23
（二）操作手段 23
（三）所需外部條件 23
（四）開發(fā)模式流程 24
（五）開發(fā)模式案例 24
第三節(jié) 工業(yè)地產(chǎn)主要盈利模式 25
一、工業(yè)地產(chǎn)出租模式 25
二、工業(yè)地產(chǎn)出售模式 25
三、工業(yè)地產(chǎn)RELTS 26
四、工業(yè)地產(chǎn)收入來源 26
第二章 2013-2014年青島市黃島區(qū)工業(yè)地產(chǎn)環(huán)境背景分析 27
第一節(jié) 青島市黃島區(qū)宏觀經(jīng)濟運行情況 27
一、青島市黃島區(qū)GDP增長情況 27
二、青島市黃島區(qū)固定資產(chǎn)投資 28
三、青島市黃島區(qū)產(chǎn)業(yè)結構分析 29
四、黃島區(qū)房地產(chǎn)物業(yè)成交規(guī)模 30
第二節(jié) 青島市黃島區(qū)工業(yè)經(jīng)濟運行情況 32
一、青島市黃島區(qū)工業(yè)經(jīng)濟效益情況 32
（一）青島市黃島區(qū)工業(yè)增加值 32
（二）青島市黃島區(qū)與本市其他區(qū)市工業(yè)增加值對比 32
（三）青島市黃島區(qū)工業(yè)企業(yè)數(shù)量 33
（四）青島市黃島區(qū)工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)效益情況分析 34
二、工業(yè)發(fā)展結構分析 34
（一）按隸屬關系分 34
（二）按登記注冊類型分 35
（三）按輕重工業(yè)分 35
（四）按企業(yè)規(guī)模分 35
（五）按行業(yè)分 35
三、青島市黃島區(qū)工業(yè)發(fā)展區(qū)域布局 37
第三節(jié) 青島市黃島區(qū)地域環(huán)境分析 37
一、地理位置 37
二、自然環(huán)境 37
三、生態(tài)氣候 38
四、資源分布 38
第四節(jié) 青島市黃島區(qū)工業(yè)基礎設施建設 39
一、交通 39
二、供電 40
三、供水 41
四、供氣 41
五、排水 42
第五節(jié) 青島市黃島區(qū)工業(yè)地產(chǎn)市場政策環(huán)境 42
一、政策環(huán)境綜述 42
二、房地產(chǎn)法規(guī) 44
三、重要政策分析 45
（一）《青島市黃島分區(qū)規(guī)劃》 45
（二）《青島西海岸經(jīng)濟新區(qū)發(fā)展規(guī)劃》 49
（三）《青島市“十二五”戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》 53
第六節(jié) 青島市黃島區(qū)工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)社會環(huán)境分析 55
一、人口數(shù)量分析 55
二、消費市場分析 56
三、招商引資情況 57
第三章 2013-2014年青島市黃島區(qū)工業(yè)地產(chǎn)一級土地市場研究 59
第一節(jié) 工業(yè)地產(chǎn)價格與其他地產(chǎn)價格走勢對比 59
一、全國四類性質土地價格對比 59
二、青島市四類性質土地價格對比 60
三、黃島區(qū)四類性質土地價格走勢 60
第二節(jié) 青島市黃島區(qū)工業(yè)用地供應市場 61
一、工業(yè)用地供應規(guī)模走勢 61
二、工業(yè)用地供應價格走勢 61
三、工業(yè)用地出讓情況分析 62
第三節(jié) 青島市黃島區(qū)工業(yè)用地需求市場 62
一、工業(yè)用地成交統(tǒng)計 62
二、主要工業(yè)園區(qū)成交面積 63
三、供應面積與成交面積對比 63
第四節(jié) 青島市黃島區(qū)工業(yè)用地價格分析 65
一、工業(yè)園區(qū)工業(yè)用地成交價格 65
二、青島各區(qū)工業(yè)用地價格對比 65
第四章 2013-2014年青島市黃島區(qū)工業(yè)地產(chǎn)二級市場研究 67
第一節(jié) 青島市黃島區(qū)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀 67
一、青島市黃島區(qū)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)總況 67
二、青島市黃島區(qū)工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特點分析 67
三、青島市黃島區(qū)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進入格局 67
第二節(jié) 各類工業(yè)廠房建設設計 68
一、單層廠房 68
二、多層廠房 69
三、熱加工廠房 69
四、冷加工廠房 70
五、工業(yè)廠房建設趨勢 70
第三節(jié) 青島市黃島區(qū)標準化廠房 71
一、工業(yè)廠房投資流程 71
二、標準工業(yè)廠房優(yōu)勢 72
三、標準廠房成本核算 72
四、定制工業(yè)廠房優(yōu)勢 73
第五章 青島市黃島區(qū)典型的工業(yè)地產(chǎn)項目分析 75
第一節(jié) 黃島區(qū)海洋生物產(chǎn)業(yè)園 75
一、園區(qū)基本情況 75
二、園區(qū)運作現(xiàn)狀 75
三、園區(qū)產(chǎn)業(yè)集群特色 75
四、工業(yè)園區(qū)單位產(chǎn)值 76
五、園區(qū)項目招商情況 76
第二節(jié) 中德生態(tài)園 77
一、園區(qū)基本情況 77
二、園區(qū)規(guī)劃及布局 78
三、園區(qū)產(chǎn)業(yè)特征分析 79
四、工業(yè)園區(qū)運作模式 79
五、園區(qū)項目招商情況 80
第三節(jié) 青島信息谷 80
一、園區(qū)基本情況 80
二、園區(qū)功能及布局 81
三、園區(qū)運作現(xiàn)狀分析 81
四、園區(qū)運作模式分析 82
第四節(jié) 青島國際生態(tài)智慧城 82
一、園區(qū)基本情況 82
二、園區(qū)功能及布局 83
三、園區(qū)運作現(xiàn)狀分析 83
四、園區(qū)運作模式分析 84
第五節(jié) 青島西海岸出口加工區(qū) 84
一、園區(qū)基本情況 84
二、園區(qū)規(guī)劃及布局 85
三、園區(qū)經(jīng)營運作現(xiàn)狀 85
四、園區(qū)配套住宅開發(fā) 86
五、園區(qū)項目招商情況 87
第六章 青島市黃島區(qū)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)招商策略分析 88
第一節(jié) 工業(yè)地產(chǎn)成功開發(fā)要素 88
一、項目選址 88
二、項目定位 88
三、客戶選擇 88
四、宣傳造勢 88
五、產(chǎn)業(yè)招商 89
六、服務水平 89
第二節(jié) 工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)選址策略 89
一、區(qū)域環(huán)境分析 89
二、開發(fā)區(qū)環(huán)境分析 89
三、產(chǎn)業(yè)依托分析 89
四、交通物流區(qū)位分析 90
五、企業(yè)客戶來源分析 90
第三節(jié) 工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位策略 90
一、市場定位的必要 90
二、市場地位的策略 91
第四節(jié) 工業(yè)地產(chǎn)招商引資分析 92
一、招商引資的重要性 92
二、傳統(tǒng)招商模式的問題 92
三、招商環(huán)境的打造 94
四、選商分析 94
第五節(jié) 工業(yè)地產(chǎn)招商引資方式 96
一、組合營銷 96
二、中介招商 99
三、產(chǎn)業(yè)招商 100
四、網(wǎng)絡招商 101
五、其他招商方式 104
第七章 青島市黃島區(qū)工業(yè)地產(chǎn)融資渠道選擇策略 105
第一節(jié) 房地產(chǎn)投資信托 105
一、房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模 105
二、房地產(chǎn)信托發(fā)行結構分析 105
三、房地產(chǎn)信托發(fā)行情況分析 106
四、房地產(chǎn)信托余額規(guī)模分析 106
五、房地產(chǎn)信托兌付情況分析 106
六、房地產(chǎn)信托投資方式分析 107
七、2014年房地產(chǎn)信托運行趨勢 108
第二節(jié) 產(chǎn)業(yè)投資基金 108
一、中國產(chǎn)業(yè)投資基金發(fā)展現(xiàn)狀 108
二、中國產(chǎn)業(yè)投資基金投資方向 109
三、產(chǎn)業(yè)投資基金融資形式分析 112
四、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金運作分析 112
五、工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金運作分析 114
第三節(jié) 工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)股權融資 114
一、股權出讓融資 114
二、增資擴股融資 115
三、產(chǎn)權交易融資 116
四、杠桿收購融資 116
五、風險投資融資 117
六、投資銀行融資 117
七、國內(nèi)上市融資 118
八、境外上市融資 118
九、買殼上市融資 119
第八章 2014-2020年青島市黃島區(qū)工業(yè)地產(chǎn)業(yè)投資環(huán)境及風險 121
第一節(jié) 青島市黃島區(qū)工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投資環(huán)境分析 121
一、青島市黃島區(qū)工業(yè)地產(chǎn)投資經(jīng)濟環(huán)境分析 121
二、青島市黃島區(qū)工業(yè)地產(chǎn)投資與影響因素分析 123
三、青島市黃島區(qū)工業(yè)地產(chǎn)融資新渠道分析 124
第二節(jié) 青島市黃島區(qū)工業(yè)地產(chǎn)投資潛力分析 126
一、工業(yè)地產(chǎn)投資價值分析 126
二、工業(yè)地產(chǎn)投資回報率分析 127
三、工業(yè)地產(chǎn)區(qū)域投資熱點分析 127
第三節(jié) 青島市黃島區(qū)工業(yè)地產(chǎn)投資風險分析 128
一、政策風險 128
二、市場風險 128
三、擴張風險 129
四、經(jīng)營風險 129
第四節(jié) 關于青島市黃島區(qū)工業(yè)地產(chǎn)投資的建議 129
圖表目錄
圖表1? 工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式流程 16
圖表2? 東莞松山湖科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商進駐主要企業(yè) 18
圖表3? 主體企業(yè)引導模式流程 20
圖表4? 諾基亞工業(yè)園招商情況 20
圖表5? 工業(yè)地產(chǎn)商開發(fā)模式流程 22
圖表6? 北京騰飛國際工業(yè)園具體情況 22
圖表7 ?北京騰飛國際高科技園主要客戶 23
圖表8? 綜合開發(fā)模式流程 24
圖表9? 北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)項目圖 25
圖表10? 2008-2014年青島市黃島區(qū)國民經(jīng)濟生產(chǎn)總值 27
圖表11? 2014年青島市分區(qū)市地區(qū)生產(chǎn)總值情況 28
圖表12? 2008-2014年青島市黃島區(qū)固定資產(chǎn)投資情況 28
圖表13? 2014年青島市分區(qū)市固定資產(chǎn)投資情況 29
圖表14? 2014年青島市黃島區(qū)三大產(chǎn)業(yè)增加值 30
圖表15? 2014年青島市黃島區(qū)產(chǎn)業(yè)結構 30
圖表16? 2014年分月度黃島區(qū)住宅成交量趨勢圖 31
圖表17? 2014年分月度黃島區(qū)住宅存量變化趨勢圖 31
圖表18? 2008-2013年青島市黃島區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值情況 32
圖表19? 2014年黃島區(qū)及青島市其他市區(qū)工業(yè)增加值對比 33
圖表20? 2013年青島黃島區(qū)工業(yè)企業(yè)單位數(shù) 33
圖表21? 2014年青島市黃島區(qū)工業(yè)企業(yè)經(jīng)營指標 34
圖表22? 黃島區(qū)工業(yè)產(chǎn)值構成（按隸屬關系分） 34
圖表23? 黃島區(qū)工業(yè)產(chǎn)值構成（按登記注冊類型分） 35
圖表24? 黃島區(qū)工業(yè)產(chǎn)值構成（按輕重工業(yè)分） 35
圖表25? 黃島區(qū)工業(yè)產(chǎn)值構成（按企業(yè)規(guī)模分） 35
圖表26? 黃島區(qū)工業(yè)產(chǎn)值構成（按行業(yè)分） 36
圖表27? 黃島區(qū)資源種類 38
圖表28? 青島市優(yōu)化經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境政策匯編 43
圖表29? 2013年青島市黃島區(qū)人口情況 55
圖表30? 2014年青島分區(qū)市社會消費品零售額 56
圖表31? 2013年青島市人均消費支出情況 56
圖表32? 2013年黃島區(qū)農(nóng)村住戶人均消費性支出 57
圖表33? 2014年全國主要城市分用途地價水平（元/平方米） 59
圖表34? 2008-2014年全國主要城市分用途地價環(huán)比增長率曲線圖（%） 60
圖表35? 2014年青島市四類性質土地價格對比 60
圖表36? 2009-2013年黃島四類性質土地均價走勢圖 61
圖表37? 2009-2014年黃島區(qū)工業(yè)用地供應規(guī)模 61
圖表38? 2009-2014年黃島區(qū)工業(yè)用地供應價格 62
圖表39? 2009-2014年黃島區(qū)工業(yè)用地出讓與成交宗數(shù)對比圖 62
圖表40? 2009-2013青島市黃島區(qū)工業(yè)用地成交規(guī)模趨勢圖 63
圖表41? 2014年黃島區(qū)工業(yè)用地供應規(guī)模統(tǒng)計 64
圖表42? 2014年黃島區(qū)工業(yè)用地成交規(guī)模統(tǒng)計 64
圖表43? 2009-2014年黃島區(qū)工業(yè)用地成交均價趨勢圖 65
圖表44? 2014年青島各區(qū)工業(yè)用地成交價格對比圖 66
圖表45? 某單位通用廠房砼框架/單層類廠房工程說明 72
圖表46? 某單位通用廠房砼框架/單層類廠房造價說明 73
圖表47? 某廠房砼框架/雙層類廠房工程說明 73
圖表48? 某廠房砼框架/雙層類廠房造價說明 73
圖表49? 某號廠房輕鋼/單層類廠房工程說明 73
圖表50? 某號廠房輕鋼/單層類廠房造價說明 73
圖表51? 南海國家生態(tài)工業(yè)示范園區(qū)對企業(yè)的劃分 95
圖表52? 南海國家生態(tài)工業(yè)示范園區(qū)的項目選擇標尺 96
圖表53? 2010-2013年中國房地產(chǎn)信托發(fā)行結構比例 106
圖表54? 2011-2013年房地產(chǎn)信托投資方式變化圖 107
圖表55? 黃島區(qū)“十二五”發(fā)展規(guī)劃目標 122
圖表56? 工業(yè)地產(chǎn)投資與價格的影響因素 123
【關鍵詞Tag】青島市黃島區(qū)工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)研究報告 青島市黃島區(qū)工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)研究分析報告 青島市黃島區(qū)工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場研究分析咨詢報告
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